REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 17 Juin 2025

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 25/00029 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWZB

DEMANDERESSE:

S.C.I. JCD FAMILLIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabienne FENART, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [Z] [C] [F] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 Avril 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 17 Juin 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e FENART + CCC

CCC défenderesse

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2023, Mme [Z] [C] [F] [H] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] Milly [Adresse 5] Forêt (91490), et appartenant à la SCI JCD FAMILLIE, société familiale.

Par acte du 13/11/2024, la SCI JCD FAMILLIE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9.222 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 1/11/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 850 euros par mois.

Par acte en date du 4/02/2025, la SCI JCD FAMILLIE a fait assigner Mme [Z] [C] [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion du locataire,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner le locataire à payer la somme de 9.102 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le locataire à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI JCD FAMILLIE, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 11.652 euros, au titre des loyers et charges, terme d’avril 2024 inclus.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, Mme [Z] [C] [F] [H], comparante, indique avoir principalement un revenu de 1.400 euros dans le cadre d’un CDI. Elle offre d’apurer la dette sur 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 17/06/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 10/04/2025, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la SCI JCD FAMILLIE verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 10/04/2025, la dette s’élève à la somme de 11.652 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’udience et qu’en outre, aucun élément ne permet de retenir que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative dans un délai de deux ou trois ans et il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la SCI JCD FAMILLIE sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 6/02/2025 et ce plus de six semaines avant l’audience du 10/04/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX par courrier du 14/11/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 13/11/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 25/12/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [Z] [C] [F] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [Z] [C] [F] [H] à verser à la SCI JCD FAMILLIE la somme de 11.652 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10/04/2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13/11/2024 pour la somme de 9.222 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Rejette la demande de délais de paiement de Mme [Z] [C] [F] [H] ;

Constate la résiliation à compter du 25/12/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de Mme [Z] [C] [F] [H] , faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [Z] [C] [F] [H] à verser à la SCI JCD FAMILLIE une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/05/2025 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Déboute la SCI JCD FAMILLIE de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [C] [F] [H] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,