COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [S] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

N° 25/

Du 15 mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03133 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PD4N

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

la SARL CINERSY

le 15 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 mai 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5] – UKRAINE

représenté par Maître Laurent CINELLI de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [S] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 4] à [Adresse 7] (06000).

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] s’est réunie le 23 juin 2023 et a adopté notamment une résolution n° 33 relative à une interdiction de locations de courte durée.

Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, M. [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par conclusions en réplique notifiées le 4 novembre 2024, M. [X] [S] sollicite le prononcé de la nullité de la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 23 juin 2023, le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il estime que le règlement de copropriété ne comporte aucune clause interdisant les locations de courte durée et fait valoir au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que la résolution litigieuse tendant à l’adoption d’une nouvelle disposition contraignante devait être adoptée à l’unanimité prévue par l’article 26 et non à la majorité prévue par l’article 25 de cette loi. Il insiste que le tribunal n’est pas saisi de la question de savoir si la location de courte durée est autorisée ou non au sein de l’immeuble, mais uniquement de celle relative à la majorité à laquelle la résolution litigieuse a été adoptée.

Par conclusions en réponse n° 2 notifiées le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] conclut au débouté se M. [S] de l’ensemble de ses demandes, sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Il demande également que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Il fait valoir que la résolution litigieuse ne tend pas à imposer une restriction aux conditions de jouissance des parties privatives, mais à l’interdiction d’une activité commerciale contraire à l’usage d’habitation imposé par le règlement de copropriété.

Il fait valoir que l’immeuble [Adresse 8] est d’une architecture bourgeoise, classé « Patrimoine du XXe siècle », de grand standing et situé à une adresse prestigieuse. Il estime que l’activité de location meublée de courte durée exercée par un copropriétaire, qui n’a pas élu sa résidence habituelle au sein de l’immeuble, constitue une activité commerciale.

Il estime qu’une telle activité est incompatible avec la clause bourgeoise prévue par le règlement de copropriété qui destine les appartements à un usage d’habitation et que la résolution n° 33 n’impose pas de restrictions aux conditions de jouissance des droits privatifs, mais se contente de rappeler des obligations déjà imposées par la clause d’habitation bourgeoise.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 33

En vertu de l’article 8 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I. de la même loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application 25 de la même loi, certaines résolutions ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Enfin, l’article 26 dernier alinéa de la même loi prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la résolution n° 33 qui a été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2023 est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale après avoir pris connaissance des informations données et de l’avis du conseil syndical décide l’interdiction de louer un lot d’habitation en location de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (Airbnb etc …) au sein de la résidence du fait de l’interprétation du règlement de copropriété et de la jurisprudence à ce sujet. »

Vingt-huit copropriétaires totalisant 505 sur 1000 tantièmes ont voté en faveur de la résolution et onze copropriétaires totalisant 206 tantièmes ont voté contre la résolution. Cinq copropriétaires totalisant 85 tantièmes se sont abstenus.

Le règlement de copropriété prévoit en pages 29 et 30 dans son article quatre intitulé « Destination des différentes parties de l’immeuble bonne tenue de celui-ci » :

« Chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne l’appartement, le garage ou la chambre de domestique lui appartenant exclusivement, le droit de faire jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres parties d’immeuble et de ne rien faire qui puisse nuire à la solidité de l’immeuble et sous les réserves établies au présent cahier des charges.

1°) Les appartements, chambres de domestiques et garages ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble. »

Il est acquis que le règlement de propriété contient une clause d’occupation bourgeoise de l’immeuble.

L’interdiction des locations de courte durée prévue par la résolution n° 33 porte sur l’occupation des appartements parties privatives en lien avec l’usage des parties communes de l’immeuble par la clientèle de passage générée par les locations de courte durée et susceptible de porter atteinte aux parties communes et à la destination de l’immeuble.

Il n’est donc pas démontré que la résolution n° 33 apportait une modification aux stipulations du règlement de copropriété en restreignant le droit des copropriétaires à utiliser leurs parties privatives et qu’elle aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité.

La résolution n° 33 n’encourt pas la nullité et M. [S] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [S] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, la demande d’écarter l’exécution provisoire de droit est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [S] de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 33 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 4] à Nice (06000) du 23 juin 2023 ;

CONDAMNE M. [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [S] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT