TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/51464 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66EJ

N° : 16-CH

Assignation du :

18 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI ISALAUR INVESTISSEMENTS, Société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par son mandataire, la société OBJECTIF IMMOBILIER ENTREPRISE, SARL dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Alexia LAURENT, avocat au barreau de PARIS – #J0109

DEFENDERESSE

La Société à responsabilité limitée MELSO

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS – #C1024

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 9 mars 2022, la SCI Isalaur Investissements a consenti un bail commercial à la société CH Body portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 49.200 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 5 novembre 2024, la SCI Isalaur Investissements a fait délivrer à la société Melso un commandement de payer la somme de 10.690,40 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Isalaur Investissements a, par acte du 17 février 2025, assigné la société Melso devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au loyer contractuel majoré de 50%, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 22.199,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— la condamner au paiement d’une provision de 1.760,29 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

— la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 30 avril 2025, la défenderesse, représentée par un avocat, a sollicité un renvoi, auquel la demanderesse s’est opposée au motif que la dette augmentait et que la locataire n’effectuait aucun paiement.

L’affaire a été retenue, l’avocat de la défenderesse étant autorisé à produire une note en délibéré.

Par ordonnance du 7 mai 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 28 mai 2025, la demanderesse étant invitée à justifier de la qualité de locataire de la société Melso.

A l’audience du 28 mai 2025, la demanderesse produit l’acte de cession de fonds de commerce, incluant le droit au bail, de la société CH Body à la société Melso, signé le 20 mars 2023.

Elle actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 30.990,28 euros et s’oppose aux délais de paiement sollicités par la locataire.

La société Meslo, représentée, demande une médiation et, subsidiairement, des délais de paiement de 24 mois.

MOTIFS

Il est relevé à titre liminaire que, lors de l’audience de réouverture des débats, la SCI Isalaur Investissements a justifié de la qualité de locataire de la société Melso en produisant l’acte de cession de fonds de commerce, incluant le droit au bail, signé le 20 mars 2023 entre la société CH Body et la société Melso.

Il a par ailleurs été pris acte à l’audience du refus de toute médiation par la bailleresse.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 5 novembre 2024 à hauteur de la somme de 10.690,40 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 22 octobre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

La société Melso sollicite un report de paiement de 24 mois, faisant état de difficultés financières liées à une escroquerie, ainsi que de la dégradation de l’image de marque de l’enseigne “Body Minute” à la suite d’une polémique relayée par les médias et dont tous les franchisés ont subi les conséquences.

Cependant, les loyers courants ne sont pas réglés et l’arriéré locatif ne cesse de croître, en dépit d’un règlement intervenu le 8 mai 2025. De plus, la locataire ne produit aucune pièce comptable permettant de vérifier la réalité de sa situation financière et sa capacité d’apurement de la dette dans le délai légal de 24 mois.

Dans ces conditions, sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Le bail étant résilié, son expulsion sera ordonnée selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 6 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration de 50% sollicitée, cette clause contractuelle s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la bailleresse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 30.990,28 euros au 21 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

La société Melso, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à titre provisionnel à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 5 novembre 2024 sur la somme de 10.690,40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La demande de provision au titre de la clause pénale contractuelle sera en revanche rejetée, celle-ci étant également susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La société Melso, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 5 décembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3], la société Melso pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Melso à payer à la SCI Isalaur Investissements une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 6 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Melso à payer à la SCI Isalaur Investissements la somme provisionnelle de 30.990,28 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 21 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 sur la somme de 10.690,40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI Isalaur Investissements ;

Rejetons la demande délais formée par la société Melso ;

Condamnons la société Melso aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Melso à payer à la SCI Isalaur Investissements la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 25 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY