TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

N° RG 24/01783 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E7EV

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

19 décembre 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Madame [F] [G]

Monsieur [E] [A]

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Madame [F] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 19 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 avril 2024, Mme [D] [C] a donné à bail à Mme [F] [G] et M. [E] [A], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 490 € et de 10 € de provisions sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [F] [G] et M. [E] [A] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 24 avril 2022 signé entre Mme [D] [C] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [D] [C] a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 18 décembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 11 janvier 2024 visant la clause résolutoire.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, Mme [D] [C] a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 12 juin 2024, le 25 décembre 2024 et le 10 septembre 2025.

La CCAPEX a été saisie le 12 janvier 2024.

Par acte du 2 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [F] [G] et [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [F] [G] et M. [E] [A] ainsi que celle de tous de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

condamner Mme [F] [G] et M. [E] [A] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3415,79€ avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1002,00€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

condamner Mme [F] [G] et M. [E] [A] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

condamner Mme [F] [G] et M. [E] [A] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [F] [G] et M. [E] [A] aux dépens ;

ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et action du bailleur et que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

La demanderesse indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude d’huissier le 2 juillet 2024, Mme [F] [G] et M. [E] [A] ne sont ni présents ni représentés .

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture lors des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 24 avril 2024 entre elle et Mme [D] [C] ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 18 décembre 2023, le 12 juin 2024, le 25 décembre 2024 et le 10 septembre 2025.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de Mme [D] [C] , bailleur.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 24 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 1002,00€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 mars 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 12 mars 2024 et Mme [F] [G] et M. [E] [A] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [G] et M. [E] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [F] [G] et M. [E] [A] .

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [F] [G] et M. [E] [A] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 12 mars 2024 et qui sera fixé à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [F] [G] et M. [E] [A] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3415,79 € à la date du 7 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Les défendeurs n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3415,79€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1002,00 € à compter du commandement de payer (11 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [F] [G] et M. [E] [A] seront également condamnés solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [G] et M. [E] [A], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [F] [G] et M. [E] [A] seront condamnés à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2024 entre Mme [D] [C] et Mme [F] [G] et M. [E] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 mars 2024;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [G] et M. [E] [A] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3415,79€ (décompte arrêté au 7 octobre 2025, incluant échéance du mois de septembre 2025 incluse), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1002,00€ à compter du 11 janvier 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [G] et M. [E] [A] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 8 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [G] et M. [E] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [G] et M. [E] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [F] [G] et M. [E] [A] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 suivants du même code ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [G] et M. [E] [A] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [G] et M. [E] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,