COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires LE VICTORIA c/ S.A. COMETH SOMOCLIM

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00569 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OWBD

Grosse délivrée à

la SCP BARDI

la SELARL CABINET ROVERE

expédition délivrée à

le 16 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, agissant lui-même en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Guillaume ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A. COMETH SOMOCLIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre BARDI de la SCP BARDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant marché conclu le 1er octobre 1994, renouvelé à plusieurs reprises, la Société Méditerranéenne d’Exploitation Thermique, aux droits de laquelle vient la société Cometh Somoclim, a assuré l’entretien de la chaufferie collective de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 8] et situé [Adresse 4].

La rénovation des installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire a été envisagée courant l’année 2021.

Par courrier recommandé du 31 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a résilié le contrat relatif aux prestations d’entretien de la société Cometh Somoclim, lui a demandé de lui remettre les dispositifs d’accès aux équipements et de lui restituer une somme de garantie détenue et s’élevant à 10 383,66 euros.

La société Cometh Somoclim a demandé en retour le règlement d’une facture de 14 400 euros pour des études entreprises et des déplacements effectués concernant les travaux de rénovation envisagés.

Par acte du 2 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Cometh Somoclim devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer la somme correspondante au montant de la garantie.

Par conclusions de synthèse notifiées le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] conclut au débouté de la société Cometh Somoclim de toutes ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

10 383,66 euros, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022,3 000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir au visa des articles 1103 et 1112 et suivants du code civil que la société Cometh Somoclim n’a entrepris aucune étude sérieuse concernant le remplacement de la chaufferie collective et n’a accompli aucune prestation à cet égard. Il expose que cette société s’est contentée de le laisser effectuer toutes les démarches pour obtenir les études de marché descriptif et qualitatif et les autres documents techniques nécessaires, puis de reprendre à son compte le descriptif quantitatif établi par le bureau d’études génie climatique BEEAT en mars 2021.

Il précise que la société Cometh Somoclim n’a pas été en mesure de fournir un dossier complet qui lui aurait permis de disposer d’une étude comparative approfondie de sa part et qu’il a préféré un autre contractant pour les travaux de remplacement de la chaufferie collective.

Par conclusions notifiées le 22 octobre 2024, la société Cometh Somoclim demande au tribunal de :

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 14 400 euros à titre de dommages et intérêts, représentant les frais occasionnés par la négociation et les études préalables, ordonner la compensation des dettes réciproques, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle précise qu’elle a remis son devis quantitatif estimatif au syndicat des copropriétaires en vue de la rénovation des installations de chauffage et estime que le syndicat a commis une faute dans l’exercice du droit de rupture des pourparlers précontractuels. Elle soutient que différents échanges sont intervenus entre les parties, que des réunions ont été organisées et que le temps passé par ses employés en déplacement et en réunions doit être indemnisé.

Elle reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir rompu brutalement les relations contractuelles engagés, de faire abstraction de la chronologie des échanges écrits entre les parties, de nier le fait que les pourparlers étaient avancés et qu’un accord de principe concernant le contrat relatif à la rénovation de la chaufferie avait été donné par un courrier électronique envoyé le 22 février 2022 par le syndic, même si le contrat relatif à la rénovation de la chaufferie n’était pas encore matérialisé.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires a commis une faute engageant sa responsabilité à son égard en donnant son accord sur la validation d’un devis, puis en confiant le marché à un tiers et résiliant concomitamment son contrat d’entretien.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Sur la demande principale

Il est acquis qu’une somme de 10 383,66 euros est détenue à titre de garantie par la société Cometh Somoclim dans le cadre du marché conclu par cette société avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] pour les prestations d’entretien de la chaufferie collective.

Il est également acquis que ce marché a été résilié par courrier recommandé adressé par le syndicat des copropriétaires à la société Cometh Somoclim le 22 septembre 2022 et qu’une demande de restitution du solde positif de 10 383,66 euros a été formulée.

La société Cometh Somoclim sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 383,66 euros au titre de la garantie détenue dans le cadre du marché d’entretien de la chaufferie collective, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023, date de l’acte introductif d’instance en l’absence de courrier de mise en demeure adressé à la société Cometh Somoclim.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement réparé par les intérêts moratoires de sa créance.

A défaut de justifier d’un préjudice distinct, il sera débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et de compensation

Par courrier du 27 octobre 2022, la société Cometh Somoclim a demandé au syndicat des copropriétaires le règlement d’une facture d’un montant de 12 000 euros HT, 14 400 euros TTC.

Le libellé de cette facture précise uniquement « montant de votre facture, à régler avant le 20 novembre 2022 » sans aucune description des prestations dont le règlement est réclamé.

Les écritures de la société Cometh Somoclim notifiées dans le cadre de la présente instance

précisent que cette facture correspond « au montant des frais exposés et études de variantes et modifications, en temps passé en déplacement et réunions ».

Il ressort de l’examen des courriers électroniques échangés entre juillet 2021 et avril 2022 qui sont versés aux débats par la société Cometh Somoclim qu’une seule réunion a été prévue sur site le 20 avril 2022. En outre, le devis n°3759232/1 établi par la société Cometh Sonoclim le 5 août 2022 reprend principalement les postes énoncés par le bureau d’études BEEAT et précise le coût des prestations correspondantes.

Dans un courrier électronique adressé à la société Cometh Somoclim le 22 février 2022, le syndic de la copropriété [Adresse 8] indique que son devis est validé dans les termes suivants « Je confirme la validation de votre devis pour la rénovation de la chaufferie ».

Ce courrier électronique démontre l’existence de pourparlers entre les parties mais pas la réalité des études et des déplacements allégués par la société Cometh Somoclim. Cette dernière précise d’ailleurs dans ses écritures qu’elle n’entend pas réclamer à titre de dommages et intérêts le gain espéré et perdu du fait du syndicat car les dispositions de l’article 1112 alinéa 2 ne le permettent pas.

Enfin, la société Cometh Somoclim explique dans un courrier envoyé au syndicat des copropriétaires le 30 novembre 2022 que suite à la réponse positive faite par le syndicat sur son devis, le syndicat a formulé trois demandes supplémentaires qui ont requis des déplacements et du travail conséquent pour ses salariés : « Autant ce que vous décrivez comme un processus d’appel d’offre et consultation normale est jusque-là justifié, autant vous occultez qu’après cette réponse que nous vous avons faite, il y a eu trois autres demandes, donc quatre en tout, en lieu et place d’une seule, pour vous faire des études de variantes et des propositions différentes. L’ensemble de ces demandes complémentaires, qui se sont étalées sur presque une année, furent à chaque fois invoquées a priori dans le but d’obtenir de multiples possibilités à expliquer ensuite à vos clients, mais qui cependant ont nécessité une multitude d’heures de travail complémentaires et les nombreux déplacements dont il était question dans notre premier courrier ».

Il apparaît donc que la société Cometh Somoclim a effectué du travail suite a des demandes supplémentaires formulées par le syndicat des copropriétaires quant aux options possibles de remplacement du système de chaufferie. Les déplacements et les heures de travail évoquées par la société Cometh Somoclim dans son courrier ne sont toutefois pas justifiés par des pièces produites dans le cadre de la présente instance et le tribunal n’est pas mis en mesure d’apprécier et évaluer le travail qu’elle a effectué.

Dans ces circonstances, la société Cometh Somonclim sera déboutée de ses demandes de paiement de dommages et intérêts et de compensation.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société Cometh Somonclim sera condamnée aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SA Cometh Somoclim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 3]) la somme de 10 383,66 euros au titre de la garantie retenue dans le cadre du marché relatif à l’entretien de la chaufferie collective, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023 ;

CONDAMNE la SA Cometh Somoclim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA Cometh Somoclim aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT