Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 20 février 2025, n° 24/02390

TJ Nice 20 février 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'information du vendeur
La cour a jugé que le courrier du syndicat des copropriétaires ne prouve pas que le vendeur avait connaissance du dysfonctionnement, et que toutes les annexes avaient été fournies lors de la vente.
Rejeté
Responsabilité du vendeur pour les charges de copropriété
La cour a estimé que les acquéreurs étaient responsables des charges à partir de la date d'approbation des comptes, et donc déboutés de leur demande.
Rejeté
Préjudice moral lié à l'absence de chauffage
La cour a jugé que le vendeur ne pouvait être tenu responsable du dysfonctionnement du chauffage collectif, et donc a rejeté la demande d'indemnité pour préjudice moral.
Rejeté
Frais de justice liés à la procédure
La cour a condamné les acquéreurs à payer les frais de justice, considérant qu'ils étaient la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 20 févr. 2025, n° 24/02390
Numéro(s) :	24/02390
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry TROINJean-Luc RICHARD

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[M], [I] c/ [B]

MINUTE N°

DU 20 Février 2025

N° RG 24/02390 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXPC

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Jean-Luc RICHARD

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Thierry TROIN

DEMANDEURS:

Madame [F] [M] épouse [I]

née le 18 Juin 1981 à OSWIECIM – POLOGNE

4E9 – 31B avenue des Arènes de Cimiez

06000 NICE

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Jérémy JACQUET, avocat au barreau de NICE

Monsieur [R] [I]

né le 12 Mars 1984 à FREJUS (83600)

4E9 – 31B avenue des Arènes de Cimiez

06000 NICE

représenté par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Jérémy JACQUET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [B]

né le 01 Septembre 1955 à LORIENT (56100)

59 Bd Robert Schuman

06190 ROQUEBRUNE- CAP- MARTIN

représenté par M^e Jean-Luc RICHARD, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL, Vice-présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] sont propriétaires d’un appartement sis 31 bis avenue des Arènes de Cimiez à Nice (06000) acquis de Monsieur [H] [B] suivant acte notarié du 6 juillet 2022, doté d’un système de chauffage collectif.

Faisant valoir que le dysfonctionnement du chauffage collectif dans son appartement était con nu du vendeur mais qu’il n’en a pas fait état privant ainsi les acquéreurs d’une information déterminante viciant leur consentement.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] ont fait assigner Monsieur [H] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Nice aux fins de :

Condamner Monsieur [H] [B] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] la somme de 4800 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance causé par l’absence de chauffageCondamner Monsieur [H] [B] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] la somme de 1930,31 euros à titre de remboursement de l’appel de régularisation de chauffage sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022Condamner Monsieur [H] [B] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] la somme de 3000 euros au titre de leur préjudice moral,Condamner Monsieur [H] [B] à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent qu’il ressort des circulaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble datées du 7 mars 2022 soit antérieurement à la vente de l’appartement que ce dernier avait connaissance des dysfonctionnements du système de chauffage collectif dans l’immeuble. Il sont réglé une régularisation de charges de copropriété correspondant au poste de chauffage sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022, antérieurement à la vente et correspondant à la consommation de Monsieur [H] [B] qui devra les rembourser.

Ils ajoutent que leurs enfants ont été malades tout l’hiver 2022/2023 car leur chambre n’était pas chauffée.

A l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 novembre 2024.

A l’audience du 19 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 décembre 2024.

A l’audience du 17 décembre 2024, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] ont maintenu leurs demandes.

Monsieur [H] [B], représenté par son conseil, a aux termes de ses conclusions visées à l’audience sollicité de :

— débouter Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] de toutes leurs demandes,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que Monsieur [H] [B] a rempli son obligation d’information en produisant les annexes nécessaires à la signature de l’acte de vente. Il indique que l’information des copropriétaires date de l’Assemblée Générale Ordinaire du mois de janvier 2023, date à laquelle il avait vendu l’appartement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande fondée sur le défaut d’information du vendeur

L’article 11126-1 du code civil prévoit que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ;

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En l’espèce, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] ont acquis l’appartement par acte de vente du 6 juillet 2022. Ils soutiennent que Monsieur [H] [B] a manqué a son obligation de loyauté en les privant d’une information déterminante du consentement, à savoir en l’espèce que le chauffage ne fonctionne pas dans une partie de l’appartement.

Ils se fondent sur un courrier du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Cimiez Fleuri du 7 mars 2022 aux termes duquel il est noté : « Mesdames, Messieurs, suite à une fuite sur la colonne d’eau chaude, le chauffage a été coupé sur une partie de l’immeuble. Des investigations sont en cours pour réparer l’origine de la fuite dans les meilleurs délais. Nous vous prions de bien vouloir nous excuser pour la gêne occasionnée ».

Ce seul courrier extrêmement générique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne permet pas de démontrer que Monsieur [H] [B] avait connaissance du dysfonctionnement du chauffage collectif de l’appartement.

C’est ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise de protection juridique de Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] du 14 avril 2023 que l’appartement ne dispose plus du chauffage depuis le 12 novembre 2022, date à laquelle l’entreprise de plomberie [W] est intervenue et a coupé la colonne de chauffage.

Dans ces conditions, le seul courrier du 7 mars 2022 ne suffit pas à démontrer la déloyauté de Monsieur [H] [B] dans l’information des acquéreurs alors même que toutes les annexes ont été normalement transmises au moment de la signature de l’acte de vente.

De plus, il y a lieu de souligner que le système de chauffage collectif ne dysfonctionne que dans une partie de l’appartement à la suite de l’intervention d’une société tierce le 12 novembre 2022.

Enfin, il sera rappelé pour mémoire qu’aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est notamment acquis que lorsqu’il existe une installation collective de chauffage, le syndicat est tenu d’assurer aux copropriétaires un service de chauffe correspondant aux nécessités climatiques.

Cette présomption de responsabilité du syndicat pour les dommages causés par le vice de construction de l’immeuble, est indépendante de toute notion de faute de sa part.

Il est notamment acquis que lorsqu’il existe une installation collective de chauffage, le syndicat est tenu d’assurer aux copropriétaires un service de chauffe correspondant aux nécessités climatiques.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [B] ne saurait être tenu pour responsable d’un défaut de fonctionnement d’un chauffage collectif et du trouble de jouissance normale des lieux qui en est résulté pour Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] durant plusieurs mois au cours de l’hiver 2022/2023.

Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] seront déboutés de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [H] [B].

Sur la demande de remboursement des charges

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement.

L’article 6-2 du Décret du 17 mars 1967 prévoit qu’ « à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 incombe au vendeur ;

2° le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité

3° le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

En l’espèce, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] indiquent avoir régler un appel de charges de copropriété correspondant à une régularisation de consommation de chauffage du1er octobre 2020 au 30 septembre 2022 d’un montant de 1930,31 euros.

Cette somme correspond au solde de charges du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et le solde des charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Il en résulte que l’approbation des comptes des exercices à compter du 1er octobre 2020 incombe aux acquéreurs puisqu’ appelé le 16 janvier 2023.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] de leur demande de paiement de la somme de 1930,31 euros.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] seront condamnés in solidum aux dépens.

Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] seront condamné in solidum à verser à Monsieur [H] [B] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La partie demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] de leur demandes formées à l’encontre de Monsieur [H] [B]

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] à payer à Monsieur [H] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [F] [M] épouse [I] aux entiers dépens.

La Greffière La Vice-présidente