Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 4 mai 2026, n° 25/01230

TJ Nice 4 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 4 mai 2026, n° 25/01230
Numéro(s) :	25/01230
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	13 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vivian THOMASOlivier CASTELLACCI
Parties :	S.C.I. CAT PATRIMOINE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01230 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSSH

Du 04 Mai 2026

Affaire : Syndic. de copro. secondaire L'[Localité 1]

c/ S.C.I. CAT PATRIMOINE

Copie exécutoire délivrée à

M^e Olivier CASTELLACCI

M^e Vivian THOMAS

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Août 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. secondaire L'[Localité 1] sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la SARL PROGEDI

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. CAT PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 12 Mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CAT PATRIMOINE est propriétaire des lots 2475 et 2627 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble L'[Localité 1] a, par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, fait assigner la SCI CAT PATRIMOINE devant le Président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble L'[Localité 1] sollicite :

— de déclarer recevable son action ;

— de condamner la SCI CAT PATRIMOINE à lui payer les sommes suivantes :

* 7521,74 euros au titre des charges impayées et frais selon décompte au 16 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 396,32 euros au titre des charges futures correspondant au budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 janvier 2025,

* 1585,28 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice 2026,

* 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes des commissaires de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

La SCI CAT PATRIMOINE sollicite dans ses conclusions en réponse :

— à titre principal, de déclarer irrecevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires et le débouter de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, le rejet des demandes excédant le solde strictement dû en exécution du protocole;

— en tout état de cause le rejet des demandes au titre des provisions futures, des frais de recouvrement et des dommages-intérêts ;

— le rejet de l’intégralité des demandes ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé ;

— juger qu’elle n’aura pas en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 à contribuer aux frais de procédure gébérés par la défense du syndicat des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du protocole transactionnel :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2044 du Code civil « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Selon l’article 2052 du même code, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, la SCI CAT PATRIMOINE expose que par le passé, un contentieux l’a déjà opposée au syndicat des copropriétaires pour l’ensemble des lots dont elle est propriétaire et notamment les lots de 2475 et 2627 objets de la présente instance, que par jugement du 2 février 2024, elle a été condamnée à régler des arriérés de charges et qu’à la suite de cette décision, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 13 septembre 2024 visant à solder définitivement la dette fixée à la somme de 25 798 euros comprenant les appels de fonds du 1er juillet 2024, du 1er octobre 2024 et du 1er janvier 2025. Elle ajoute avoir respecté ce protocole de septembre 2024 à avril 2025 puis avoir cessé les règlements en raison des relances abusives reçues et de l’absence de prise en compte de ses règlements tout en faisant valoir que le syndicat ne peut à la fois ignorer les paiements effectués et invoquer par la suite l’arrêt des paiements pour justifier son action.

Le syndicat des copropriétaires L'[Localité 1] fait cependant valoir que le protocole d’accord transactionnel n’a pas été respecté par la société défenderesse, qu’il a été régularisé entre cette dernière et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et ce alors que les lots concernés se trouvaient déjà au sein de la résidence L'[Localité 1] et qu’il n’y a pas été associé.

Il ressort du protocole d’accord transactionnel qu’il a été conclu entre la SCI CAT PATRIMOINE et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], et non pas le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence L'[Localité 1].

Toutefois, la défenderesse expose que la subdivision du syndicat des copropriétaires le [Adresse 5] du [Adresse 6] a engendré la création d’un nouveau syndicat de copropriétaires secondaire pour la résidence dénommée l'[Localité 1], situé au [Adresse 1], auquel le protocole d’accord peut être opposé sans que le syndicat des copropriétaires ne fournisse d’explication à ce titre.

Ce protocole porte en outre sur le règlement des arriérés de charges, de plusieurs lots dont les lots 2475 et 2627 objets de la présente instance, d’un montant de 25 798 euros comprenant l’arriéré de charges ainsi que les appels de fonds du 1er juillet 2024, du 1er octobre 2024 et du 1er janvier 2025.

La SCI CAT PATRIMOINE s’est engagée pour apurer sa dette à procéder à un premier versement au jour de la signatured’un montant de 4 400 euros, puis dix versements selon l’échéancier suivant:

• Octobre 2024 : 2 200 euros ;

• Novembre 2024 : 2 200 euros ;

• Décembre 2024 : 2 200 euros ;

• Janvier 2025 : 2 200 euros ;

• Février 2025 : 2 200 euros ;

• Mars 2025 : 2 200 euros ;

• Avril 2025 : 2 200 euros ;

• Mai 2025 : 2 200 euros ;

• Juin 2025 : 2 200 euros ;

• Juillet 2025 : 2 200 euros.

La SCI CAT PATRIMOINE qui a effectué plusieurs versements selon l’échéancier prévu, reconnaît cependant avoir suspendu le versement des dernières mensualités à compter de mai 2025. Bien qu’elle expose avoir agi de la sorte en raison de l’absence de prise en compte des règlements effectués, force est cependant de relever qu’elle ne justifie pas avoir signalé la difficulté alléguée au syndicat des copropriétaires L'[Localité 1] avant de cesser les règlements.

De plus, il ressort des éléments versés que les virements ont été effectués auprès du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le demandeur faisant valoir n’a de son côté jamais été destinataire des sommes adressées s’agissant de ses lots.

En conséquence, au vu de ces éléments, la fin de non recevoir tirée du protocole d’accord transactionnel sera donc rejetée.

Sur l’irrégularité de la mise en demeure :

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La SCI CAT PATRIMOINE soulève l’irrégularité de la mise en demeure car elle est imprécise quant aux sommes appelées et les provisions de l’exercice en cours . Elle ajoute qu’elle n’a pas produit effet et qu’elle ne comprend pas de sur(croît les règlements effectués au titre du protocole transactionnel devant s’imputer sur les sommes réclamées de sorte qu’une incertitude demeure sur la somme dont elle est redevable au titre des deux lots.

Le syndicat des copropriétaires secondaire L'[Localité 1] s’y oppose en faisant valoir que la mise en demeure est régulière, qu’elle comprend bien les sommes dues au titre des charges et provisions impayées et qu’il n’a pas été destinataire des règlements effectués par la SCI CAT PATRIMOINE au titre du protocole d’accord transactionnel, auprès du syndicat des copropriétaires le ROURET.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires l'[Localité 1] C/O [Adresse 5], des 13 juin 2023, 24 avril 2024, 11 juillet 2025 et 18 juin 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à la SCI CAT PATRIMOINE pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception le 10 décembre 2024, portant sur la somme de 4 887,15 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort des dispositions susvisées et de la lecture combinée des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la mise en demeure délivrée par le syndicat des copropriétaires doit porter sur le paiement des provisions de charges prévues par l’article 14-1 au titre de l’exercice en cours, soit les provisions ayant fait l’objet du vote d’un budget prévisionnel.

Ce n’est que dans le cas du non-paiement de ces sommes dans un délai de 30 jours, que le syndicat des copropriétaires peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des autres provisions non encore échues et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

La mise en demeure en date du 10 décembre 2024 comprend un décompte faisant état d’un solde de 4 887,15 euros comprenant les provisions sur charges de 2023, des frais, des appels de fond pour des travaux de remplacement de la colonne ainsi que les provisions de l’exercice 2024.

Or, il est de principe que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, soit en l’espèce l’exercice 2024.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et les charges échues des exercices précédents ou à échoir, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Or, force est de considérer que la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires, qui fait état d’une dette globale de 4 887,15 euros au 10 décembre 2024 et mentionne de manière sommaire qu’en l’absence de paiement dans un délai de 30 jours la quote-part sur les sommes votées non encore appelées sera exigible, sans préciser la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, des charges échues au titre des exercices précédents et des charges à échoir, est irrégulière en ce qu’elle porte sur une somme globale sans ventilation.

De plus, bien que le syndicat des copropriétaires L'[Localité 1] indique n’avoir reçu aucun règlement au titre du protocole d’accord transactionnel, force est de relever que ce dernier incluait les deux lots objets de la présente instance et que la SCI CAT PATRIMOINE a effectué de nombreux règlements de septembre à avril 2025 sans que leur imputation sur les charges affèrentes ne soit justifiée, le syndicat se bornant à affirmer que les paiements perçus par « [Adresse 5] » seraient sans incidence sur les décomptes de la résidence « L'[Localité 1] », sans produire le moindre tableau de ventilation entre les différents lots de nature à exclure tout recouvrement infondé.

Or, la mise en demeure a été adressée à la défenderesse, le 10 décembre 2024 et ce alors que des règlements à hauteur de 11 000 euros avaient été effectués antérieurement outre des règlements de 8800 euros de janvier à mars 2025.

Dès lors, la mise en demeure adressée n’est pas régulière en ce qu’elle porte sur une somme globale sans ventilation ne précisant pas exactement le montant des sommes réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours. De plus, elle ne comprend pas les règlements correspondant aux lots concernés et ne permet pas en conséquence au copropriétaire de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et de vérifier le montant dont il est redevable.

En conséquence, à défaut d’une mise en demeure régulière, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance, puisque seul le défaut de paiement dans les trente jours des provisions dues au titre du budget provisionnel de l’exercice en cours permet la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BRETAGNE irrecevable en ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La SCI CAT PATRIMOINE expose avoir été injustement assignée dans le cadre d’une procédure contentieuse abusive dont l’origine ne réside pas dans un défaut de paiement de ses charges mais dans la répercussion injustifiée de frais accessoires et l’omission volontaire de prise en compte des paiements effectués ce qui caractérise un comportement fautif du syndicat des copropriétaires lui ayant occasionné un préjudice dont elle sollicite réparation.

Toutefois, force est de considérer, nonobstant les difficultés alléguées relatives aux règlements effectués au titre du protocole d’accord transactionnel et leur imputation s’agissant des lots objets de la présente instance par le syndicat des copropriétaires L'[Localité 1], qu’elle reconnaît ne pas avoir réglé les dernières échéances prévues et qu’il ressort du décompte actualisé qu’elle ne s’est pas acquittée des provisions sur charges échues postérieurement à compter du 1er avril 2025.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments ne permettant pas de caractériser un action abusive ni un comportement fautif du syndicat des copropriétaires, sa demande de dommages-intérêts qui n’est pas fondé sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande au vu de l’issue du litige, la SCI CAT PATRIMOINE étant redevable d’une dette de charges de copropriété, de rejeter les demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble L'[Localité 1] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’y a cependant pas lieu au vu des circonstances du litige et des éléments susvisés de faire application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dispenser la défenderesse des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du protocole d’accord transactionnel ;

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble L'[Localité 1], fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon la procédure accélérée au fond pour irrégularité de la mise en demeure;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la SCI CAT PATRIMOINE ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble L'[Localité 1] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ