COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” c/ [G] [K] [E]

N° 26/

Du 27 Janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 21/01455 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NNMG

Grosse délivrée à

M^e Benjamin KERGUENO

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 27 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “BEOU [V]”, représenté par son Syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [G] [K] [E]

[Adresse 8]

[Localité 4] (SUISSE)

représenté par M^e Benjamin KERGUENO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [K] [E] est propriétaire des lots n°1 et 5 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 6] [V] » situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2018, les copropriétaires ont adopté le principe de la rénovation des terrasses de l’immeuble et confié une mission de maîtrise d’œuvre au Cabinet Architectes Associés en votant un budget prévisionnel de 10.000 euros.

Les copropriétaires ont ensuite décidé à l’unanimité, lors de l’assemblée générale du 6 août 2018, de faire procéder à la réfection des terrasses par l’entreprise Delan et ont voté un budget de 33.000 euros, appelé pour moitié dès septembre 2018 et pour le solde, à la livraison des travaux.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 avril 2020, le syndic a mis en demeure M. [G] [K] [E] de régler la somme principale de 10.207,11 euros de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beou [V] » a fait assigner M. [G] [K] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 13.931,11 euros de charges de copropriété, arrêtées au 5 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ordonnance du 3 juin 2022, le juge de la mise en état a condamné M. [G] [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » une provision de 14.026,77 euros à valoir sur le montant de ses charges de copropriété impayées au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 13.931,11 euros à compter du 6 avril 2021 et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Le juge de la mise en état a, en outre, rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [G] [K] [E], par ordonnance du 19 janvier 2024, l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal de proximité de Menton sur la réalisation des travaux n’ayant pas d’incidence sur l’obligation de ce dernier au paiement de ses charges de copropriété.

M. [G] [K] [E] a soldé sa dette de charges.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beou [V] » sollicite la condamnation de M. [G] [K] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il expose que le défendeur a toujours été largement débiteur de la copropriété et que la quasi-totalité des charges impayées objets du présent litige correspondent au prix des travaux réalisés sur la terrasse de ce dernier. Il rappelle que le principe des travaux a été voté lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2018 et que leur réalisation ainsi que le budget correspondant ont été votés à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 6 août 2018, toutes deux devenues définitives.

Il indique produire l’état des dépenses et des recettes, les décomptes individuels de charges, les appels de fonds ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il estime donc que sa créance est certaine, liquide et exigible.

Il mentionne que le défendeur s’est acquitté de sa dette en cours d’instance si bien que sa demande principale en paiement de charges est désormais sans objet.

En réplique à la demande reconventionnelle formée par M. [G] [K] [E], il soutient que ce dernier ne justifie pas avoir versé en totalité la somme de 26.000 euros réclamée.

Il rappelle également que le procès-verbal d’assemblée générale du 6 août 2018 a été rédigé manuscritement et que sa retranscription dactylographiée contredit les allégations du défendeur.

Il estime que l’argument selon lequel la dernière phrase de la résolution n°8 ne serait pas opposable au défendeur au prétexte que celle-ci n’aurait pas été soumise au vote des copropriétaires est inopérant.

Il invoque en outre les dispositions du règlement de copropriété relatives aux conditions de jouissance des parties privatives et communes prévoyant notamment que le copropriétaire concerné supporte seul la responsabilité liée à l’entretien des terrasses et balcons à usage privatif et que seuls les travaux résultant de la vétusté normale sont supportés par la copropriété.

Il considère que la résolution n°8 litigieuse respecte les dispositions du règlement de copropriété et que le défendeur devra être débouté de sa demande reconventionnelle.

Il fait valoir que la résistance abusive et injustifiée de M. [G] [K] [E] lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Il souligne en effet que la dette de M. [G] [K] [E] a déséquilibré ses comptes et l’a contraint à diligenter la présente procédure.

Il ajoute enfin que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à sa charge et doivent être imputés à ce dernier sur le fondement des articles 10-1 et 18-1A de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées le 4 octobre 2024, M. [G] [K] [E] conclut au débouté et sollicite reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beou [V] » à lui payer la somme de 26.000 euros, déduction faite de sa quote-part selon tantièmes, au titre des travaux de remise en état de la terrasse indûment laissés à sa charge, ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relate que des travaux de réfection des terrasses ont débuté en septembre 2018 après avoir été votés lors de l’assemblée générale du 6 août 2018. Il ajoute avoir également confié à la société Delan la réalisation de travaux de rénovation de sa terrasse, partie commune à jouissance privative, après avoir obtenu l’accord des copropriétaires.

Il soutient que l’acte d’engagement est équivoque en ce qu’il vise uniquement les travaux nécessaires à la rénovation de sa terrasse sans les détailler.

Il expose que ces travaux ont été réalisés en méconnaissance des règles de l’art puisque de nombreux désordres et malfaçons ont été constatés par un procès-verbal de commissaire de justice du 27 mai 2021 et un rapport d’expertise extrajudiciaire du 21 juin 2021.

Il souligne toutefois que le syndic et l’architecte ont validé ces travaux.

Il explique que ses contestations sont restées vaines. Il expose avoir donc refusé de payer les appels de fonds concernant les travaux litigieux tant que ceux-ci ne seraient repris.

Il indique avoir réglé la provision à laquelle il a été condamné par ordonnance de mise en état du 3 juin 2022 par virement du 19 août 2022 mais avoir tout de même fait l’objet d’une saisie-attribution sur son compte bancaire le 14 novembre 2022.

Il ajoute que, parallèlement à la présente procédure, la société Delan lui a fait signifier une ordonnance portant injonction de payer la somme principale de 4.329,06 euros à laquelle il a formé opposition le 1er avril 2021. Il ajoute avoir dénoncé cette ordonnance au syndicat demandeur ainsi qu’à Mme [N], architecte ayant supervisé les travaux litigieux.

Il rappelle qu’une expertise judiciaire a été ordonnée avant dire droit par le tribunal de proximité de Menton par jugement du 8 novembre 2022 afin de déterminer l’origine des désordres et les travaux nécessaires pour y remédier. Il relate en outre que sa demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise a été rejetée par le juge de la mise en état par ordonnance du 19 janvier 2024.

Il expose avoir demandé des explications à l’ancien syndic quant à la somme de 2.104,24 euros intitulée « Solde charges exercice 2022 » mentionnée dans le décompte arrêté au 16 mai 2024. Il relate que le nouveau syndic lui a indiqué qu’il s’agissait d’une erreur et lui a adressé un relevé de compte actualisé au 1er août 2024 selon lequel il serait à jour de ses charges. Il en déduit que la demande formée par le syndicat au titre du paiement des charges de copropriété impayées est devenue sans objet.

Il considère également que les demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles sont injustifiées puisqu’il n’a commis aucun abus en refusant de régler ses charges résultant de travaux réalisés par la copropriété et affectés de désordres.

Il fait valoir qu’il n’a toujours pas obtenu réparation de son préjudice causé par ces malfaçons et que les conditions dans lesquelles ces travaux ont été votés sont contestables.

Il soutient avoir indûment payé la somme de 26.000 euros car la résolution prévoyant de laisser à sa charge les travaux de remise en état de sa terrasse rendus nécessaires par la réfection de l’étanchéité n’a pas été soumise au vote.

Il sollicite donc le remboursement de cette somme, déduction faite de sa quote-part.

Il expose enfin qu’une décision n’ayant pas fait l’objet d’un vote est matériellement inexistante si bien que les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui sont pas applicables.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que M. [G] [K] [E] s’est acquitté de sa dette de charge en cours d’instance : en effet, il ressort du décompte actualisé au 1er août 2024 que le défendeur a effectué un virement d’un montant de 3.164,60 euros le 16 juillet 2024 si bien que sa dette de charges est désormais soldé. La demande principale de paiement d’un arriéré de charges est donc devenue sans objet et est d’ailleurs abandonnée par le syndicat dans ses dernières écritures.

Sur la demande reconventionnelle en paiement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal manuscrit de l’assemblée générale du 6 août 2018 que la résolution n°8 est rédigée comme suit :

« Travaux à réaliser dans le cadre de la procédure et maîtrise d’œuvre :

Mme [N], architecte, est présente et donne toutes explications.

Il est décidé de réaliser les travaux sous le contrôle de Mme [N] pour la somme de 26.858,30 euros HT et 2.800 euros HT pour la totalité de la façade selon devis Entreprise Delan.

Il est donné autorisation à M. [E], sous contrôle de Mme [N] et de l’ingénieur béton, de procéder à l’enlèvement de la poutre inversée de sa terrasse côté mer.

Il est noté un budget de 33.000 euros.

Résolution adoptée à l’unanimité.

La remise en état de la terrasse de M. [E] reste à sa charge pour la somme de 26.000 euros ».

La dernière phrase de cette résolution, objet des contestations formulées par M. [G] [K] [E], a été écrite après la mention selon laquelle la résolution a été adoptée à l’unanimité si bien qu’il en déduit qu’elle n’a pas été soumise au vote.

Toutefois, il ressort du procès-verbal dactylographié, notifié aux copropriétaires, que la phrase selon laquelle « la remise en état de la terrasse de M. [E] après travaux est à sa charge et qu’il en fera son affaire sous le contrôle de Mme [N] » a bien été retranscrite antérieurement aux résultats du vote selon lesquels la résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Or, ce procès-verbal d’assemblée générale constitue la preuve matérielle du contenu de chaque résolution soumise à l’assemblée ainsi que du résultat du vote intervenu, portant approbation ou rejet. Il fait donc foi de ce que l’assemblée a pu décider au cours de sa réunion, sauf preuve incombant à celui qui le conteste, si bien qu’il peut en être déduit que la prise en charge par le défendeur des frais de remise en état de sa terrasse a bien été adoptée par l’assemblée générale.

De surcroît, M. [G] [K] [E] n’a pas sollicité l’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 6 août 2018, adoptée à l’unanimité et telle que figurant dans le procès-verbal qui lui a été notifiée, dans les délais prévus par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 si bien que celle-ci est désormais définitive.

En outre, il résulte du règlement de copropriété, dans le paragraphe intitulé « Conditions de jouissance des parties communes », que « les terrasses ou balcons à usage privatif, s’il en existe, devront être maintenus en parfait état d’entretien. A défaut, le ou les copropriétaires concernés en supporteront seuls la responsabilité. Seuls les travaux résultant de la vétusté normale seront supportés par la copropriété ».

Il est précisé dans le paragraphe intitulé « Conditions de jouissance des parties privatives » que « chacun d’eux pourra modifier la disposition intérieure de son lot à condition, toutefois, de prévenir le syndic ou à défaut chacun des autres copropriétaires. Le cas échéant, la surveillance des travaux sera confiée à l’architecte de l’immeuble aux frais de l’intéressé. En tout état de cause, le copropriétaire concerné en supportera seul les conséquences dommageables sur l’immeuble ».

Dès lors, la résolution mettant à la charge du copropriétaire défendeur les frais relatifs aux travaux de remise en état de sa terrasse, partie commune à jouissance privative, n’est que l’application du règlement de copropriété.

Par conséquent, M. [G] [K] [E] sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 26.000 euros, déduction faite de sa quote-part de tantièmes.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 1er août 2024 que M. [G] [K] [E] a effectué un virement d’un montant de 3.164,60 euros le 16 juillet 2024 si bien que son compte de copropriété est désormais soldé. La demande principale en paiement de l’arriéré de charges est donc devenue sans objet.

Bien que le copropriétaire défendeur ne se soit exécuté que postérieurement à l’introduction de la présente instance, il ressort des différents décomptes fournis que M. [G] [K] [E] a procédé régulièrement à des paiements pour contenir sa dette de charges constituée exclusivement par les travaux dont il conteste la bonne exécution.

Si ces règlements partiels ont imposé à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier sa défaillance, ils font obstacle à ce que la mauvaise foi de ce copropriétaire soit caractérisée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beou [V] » sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à défaut d’établir que son préjudice a été causé par la mauvaise foi de M. [G] [K] [E].

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par le commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement sont, selon l’article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que la demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre sera rejetée.

Compte tenu du bien-fondé de la demande en paiement de charges au jour de l’assignation, M. [G] [K] [E], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beou [V] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que M. [G] [K] [E] a soldé sa dette de charges en cours de procédure ;

CONDAMNE M. [G] [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beou [V] » situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beou [V] » situé [Adresse 2] à [Localité 10] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE M. [G] [K] [E] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [G] [K] [E] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT