Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 20 février 2026, n° 25/01952

TJ Nice 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que M. [W] était redevable des charges de copropriété, et que les créances étaient exigibles suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
Le tribunal a estimé qu'il n'était pas prouvé que le retard de paiement était abusif ou malveillant.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du syndicat.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a assigné M. [W] en paiement de charges de copropriété impayées, de charges futures, de dommages et intérêts, et de frais de procédure. Le syndicat demandait la condamnation de M. [W] à régler diverses sommes, dont 2 847,72 euros pour charges impayées et 610,73 euros pour charges futures.

La juridiction a jugé que M. [W] devait être condamné au paiement de 2 095,70 euros au titre des charges dues au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal. Concernant les charges futures, la demande du syndicat a été rejetée car elle faisait double emploi avec les charges déjà incluses dans le décompte.

Le tribunal a également condamné M. [W] à payer 95 euros pour frais de recouvrement, considérant que les démarches entreprises par le syndic étaient excessives. La demande de dommages et intérêts pour préjudice distinct du retard de paiement a été rejetée faute de justification. Enfin, M. [W] a été condamné à verser 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 20 févr. 2026, n° 25/01952
Numéro(s) :	25/01952
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vivian THOMAS
Parties :	Représenté par son syndic en exercice la SAS ASSALIT SYNDIC

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01952 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q27P

Du 20 Février 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [W]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Vivian THOMAS

Président : Madame Florence DIVAN, Juge placée, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Novembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS ASSALIT SYNDIC

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [O] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 11 Décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] est propriétaire d’un bien immobilier (lot n°0035) sis à [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété restent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, fait assigner M. [W] devant le président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner M. [W] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2 847,72 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus selon décompte du 7 octobre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 610,73 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale du 27 juin 2024 correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, somme à parfaire ;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges ;

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [W] aux entiers dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des huissiers de justice en application des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a réitéré ses demandes, en l’état de son assignation.

Bien que régulièrement assigné à domicile, M. [W] n’a pas comparu, ni personne pour lui, de sorte que la décision, non susceptible d’appel au regard des montants sollicités, sera rendue par défaut.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges :

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que M. [W] est propriétaire du lot n°35 dépendant de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 23 juin 2023 et 27 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023 et adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024, 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds ainsi qu’une sommation de payer en date du 28 janvier 2025, portant sur la somme de 2 289,72 euros, lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il serait sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte du 7 octobre 2025 que M. [W] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la sommation de payer dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 2 095,70 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues ayant été adoptées prévisionnellement sont devenues exigibles.

Toutefois, au titre des charges futures, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 610,73 euros pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Or, cette somme et cette période sont déjà comprises dans le décompte du 7 octobre 2025. Condamner M. [W] au paiement de cette somme de 610,73 reviendrait à lui faire régler deux fois les charges portant sur la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025.

En conséquence, M. [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2 095,70 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a adressé trois mises en demeure à M. [W], dont deux à deux mois d’intervalle, et deux sommations de payer par voie d’huissier, alors qu’une mise en demeure était procéduralement suffisante.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

En conséquence, M. [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 95 euros correspondant à deux mises en demeure, au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris les droits et émoluments des actes des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par décision rendue par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2 095,70 euros au titre des charges et provisions échues au 7 octobre 2025, outre la somme de 95 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] aux dépens, en ce compris les droits et émoluments des actes des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE