TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14201 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC3B

N° de Minute : L 25/00134

JUGEMENT

DU : 10 Mars 2025

[P] [U]

[W] [U]

C/

[N] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [P] [U], demeurant [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de la SAS [Adresse 11] en qualité de mandataire

Mme [W] [U] demeurant [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de la SAS LAMY [Adresse 3] en qualité de mandataire

représentés par M^e Richard BRUMM, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Dominique LELIEVRE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [S], demeurant [Adresse 14]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2023, prenant effet le 6 mai 2023, M. [P] [U] et Mme [W] [U] ont donné à bail à Mme [N] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9] ainsi qu’un emplacement de stationnement extérieur situé [Adresse 13], moyennant un loyer mensuel initial de 679 euros, outre une provision sur charges de 123 euros, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, les bailleurs ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2940 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 9 janvier 2024, M. et Mme [U] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2024, M. et Mme [U] ont fait assigner Mme [N] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail des locaux, appartement et parking,

Ordonner l’expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ;

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes suivantes :

2692 euros outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée le 25 avril 2024 à la préfecture du Nord.

A l’audience du 6 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. et Mme [U], représentés / assistés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er décembre 2024 à la somme de 9372,08 euros.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assignée par acte délivré en l’étude, Mme [N] [S] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [S] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 25 avril 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, M. et Mme [U] justifient avoir saisi la CCAPEX le 9 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à la locataire le 8 janvier 2024, ledit commandement mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des loyers et charges dus au 1er janvier 2024.

Il ressort du relevé de compte produit que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la totalité des sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2024, conformément au délai imparti par le commandement de payer.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 825,74 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Mme [S] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur représentant ou par un procès-verbal de reprise des lieux ou d’expulsion.

Sur la demande de paiement des loyer, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. et Mme [U] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail signé entre les parties prenant effet le 6 mai 2023;

le commandement de payer en date du 8 janvier 2024 ;

le décompte de créance arrêté au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

La défenderesse ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur.

Il résulte ainsi de ces éléments que Mme [S] reste devoir la somme de 9372,08 euros au titre des

loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, après déduction des frais injustifiés et des frais inclus dans les dépens, somme au paiement de laquelle sera condamnée Mme [N] [S] avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [S] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de la condamner à verser à M. et Mme [U] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de M. [P] [U] et Mme [W] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre, d’une part, M. [P] [U] et Mme [W] [U] et, d’autre part, Mme [N] [S], portant sur un logement situé [Adresse 8], à [Localité 15] et sur un stationnement extérieur porte 6, sont réunies à la date du 9 mars 2024 ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire de Mme [N] [S] des lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [P] [U] et Mme [W] [U] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à payer à M. [P] [U] et Mme [W] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 825,74 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 9 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Et dès à présent,

CONDAMNE Mme [N] [S] à payer à M. [P] [U] et Mme [W] [U] la somme de 9335,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [N] [S] à payer à M. [P] [U] et Mme [W] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Mme [N] [S] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12], le 10 mars 2025

La Greffière,

Sylvie DEHAUDT

La Juge,

Magali CHAPLAIN