DOSSIER N° RG 25/03028 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3AXP

Ordonnance du :

05/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

[X] [E]

C/

[M] [N] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sara MALDERA

Expédition délivrée

le :

à : M^e Catherine ROBIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi cinq Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [E],

demeurant 710 route du Valeron – 38200 SERPAIZE

représentée par M^e Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3111

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [M] [N] [D],

demeurant 49 rue Joliot Curie – Bâtiment A – 1er étage – 69005 LYON

représentée par Maître Catherine ROBIN de la SCP ROBIN – VERNET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 552

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 09 Juillet 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 03/10/2025

Mise à disposition au greffe le 05/12/2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [E] a donné à bail un appartement meublé ainsi qu’une cave et une place de stationnement, situés 49 rue Joliot Curie 69005 LYON, à madame [M] [N] [D] le 1er Juillet 2022, au prix mensuel de 720 euros, charges comprises.

Le 26 février 2025, elle a signifié, par acte de commissaire de justice, à madame [M] [N] [D] un congé pour vendre, à effet au 30 juin 2025.

A cette date, la locataire est restée dans les lieux.

Elle avait préalablement indiqué, par courrier du 14 mai 2025, que le délai pour quitter les lieux lui était trop bref, n’ayant pas retrouvé de logement dans le délai fixé.

Par assignation délivrée le 9 juillet 2025 par commissaire de justice, Madame [X] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de madame [M] [N] [D] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, d’une provision à valoir sur l’indemnisation au titre de la résistance abusive de la locataire et de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 août 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi aux fins de réplique de la défenderesse.

Elle a été retenue à l’audience du 03 octobre 2025 lors de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Elle sollicite ainsi de :

Constater la résiliation du contrat de location signé le 1er Juillet 2022, en vertu du congé délivré le 26 février 2025,Ordonner l’expulsion immédiate de madame [M] [N] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles dans tel garde-meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le juge des contentieux de la protection,Condamner madame [M] [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération complète des lieux, outre intérêts légaux,Condamner madame [M] [N] [D] à verser à titre provisionnel la somme de 5.000 euros à madame [X] [E] pour résistance abusive, outre 1.500 euros au titre de l’article 700 et au paiement des dépens de l’instance,Rejeter toutes les demandes inverses.Au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, L411-1 et suivants et L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et 1231-1et 1153-1 du code civil, elle fait valoir qu’elle a été destinataire d’une demande de délai complémentaire pour quitter les lieux de 4 mois, ce qu’elle a refusé, d’autant que Madame [M] [N] [D] faisait barrage à la visite de tout agent immobilier l’empêchant de procéder à l’évaluation du bien.

Elle considère que le congé délivré est valide, dénué de toute intention frauduleuse, et que l’occupation du bien au-delà du terme du bail constitue de ce fait un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée l’expulsion de la locataire.

Elle ajoute habiter désormais dans un autre département et souhaite se libérer de ce bien à Lyon.

Elle soutient que la résistance de la locataire est bien abusive, estimant sa demande de dommages-intérêts fondée, car l’agent immobilier qu’elle a mandaté a fait plusieurs tentatives pour la joindre, sans succès.

Madame [M] [N] [D], représentée par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.

Aux termes de ses conclusions, elle sollicite de :

Juger que le tribunal est incompétent pour statuer en référé,Rejeter l’entièreté des demandes de Madame [X] [E],Constater que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du CPC à l’encontre de Madame [M] [N] [V] Madame [X] [E] à payer au conseil de Madame [M] [N] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour la requérante de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépens.Sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, madame [M] [N] [D] conteste la compétence du juge des référés, puisque la bailleresse n’aurait pas de réelle intention de vendre, rendant le congé frauduleux.

Elle expose en effet avoir demandé la production d’un diagnostic de performance énergétique en 2024 après constat de factures d’électricité et de gaz excessives, ainsi que le changement de volets, et qu’ayant relancé sa bailleresse, elle a reçu un congé pour vendre.

Elle ajoute, sans formuler à cet égard de demandes spécifiques en conséquence, avoir sollicité à plusieurs reprises un logement social, sa demande étant en attente depuis l’année 2021.

Elle fait état de relations conflictuelles avec la bailleresse qui aurait, selon elle, délivré un congé pour vente du fait de leurs désaccords.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS

Sur les prétentions

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater », « déclarer » ou « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Par ailleurs, l’article 835 prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut au surplus, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est également établi que le droit de propriété, droit ayant valeur constitutionnelle, a un caractère absolu.

Dès lors, une occupation sans droit ni titre d’un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l’obligation de quitter les lieux.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. L’appréciation d’une question de fond ne relève pas en effet des attributions du juge des référés.

En l’espèce, la demanderesse sollicite l’expulsion de sa locataire en raison de l’absence de respect par celle-ci des termes du congé qui lui a été délivré le 26 février 2025 avec effet au 30 juin 2025.

Aux termes de l’alinéa 4 de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant »

En application de l’alinéa 6 du même article, le juge peut, en cas de contestation, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 25-8 de la loi.

Il est constant qu’un congé respectant les dispositions légales a bien été notifié le 26 février 2025.

Il y a lieu en effet de relever que le congé rappelle les droits et obligations de la locataire et précise explicitement l’intention de vendre de la bailleresse, en page 1.

L’examen des pièces versées aux débats par la demanderesse révèle que depuis plusieurs mois, madame [X] [E] a pris attache avec un agent immobilier (échanges de mails de février et mars 2025 entre madame [E] et plusieurs agents immobiliers, ainsi qu’entre un négociateur immobilier et la locataire), puis avec son assureur Protection juridique qui a contactée la locataire (courrier du 14 mai 2025).

Ainsi, l’intention de vendre est suffisamment caractérisée en l’espèce. En tout état de cause, force est de constater que dans son courriel du 27 juin 2025, madame [M] [N] [D] ne la remettait d’ailleurs pas en cause, ni auprès du conciliateur de justice manifestement contactée par ses soins (courrier du 11 avril 2025 sollicitant pour elle un délai pour quitter les lieux).

Quant à la question du changement des volets évoquée à l’audience par la locataire, cette demande a été satisfaite par le bailleur en temps utile (courriel locataire du 16 janvier 2025) et ne peut faire douter de l’intention de vendre pour des raisons personnelles.

En l’état de ces éléments, la validité du congé pour vendre s’impose au juge des référés avec l’évidence nécessaire à son office.

Dès lors, et alors qu’il n’est pas contesté que madame [M] [N] [D] s’est maintenue dans le logement au-delà du terme du bail, la demanderesse justifie d’un trouble manifestement illicite justifiant de prononcer l’expulsion de la défenderesse.

Cette expulsion apparaît être la seule mesure de nature à mettre fin au trouble.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande.

Il convient en revanche de rejeter la demande relative à la séquestration des meubles dans la mesure où elle est hypothétique à ce stade de la procédure. La procédure d’expulsion se déroulera selon les modalités prévues par les articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il n’est pas contestable que le fait qu’un logement soit occupé sans droit ni titre cause à son propriétaire un préjudice, et que cette occupation est constitutive d’une faute.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande et de condamner la défenderesse à verser à madame [O] -[W] [E] une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location laquelle indemnité sera due à compter de la résiliation du bail et, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

Il y a également lieu de faire application des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1240 du code civil tel que susvisés.

En l’espèce, il est établi par les pièces produites tant par la demanderesse que par la défenderesse, que madame [M] [N] [D] s’est maintenue dans les lieux car ses recherches d’appartements n’ont pas abouti, ni sa demande de logement social.

Dans son courriel du 27 juin 2025 produit en demande, elle faisait en effet part de l’insuccès de ses recherches mais annonçait continuer à payer les loyers et s’excusait de la situation ainsi créée. De même, le courrier adressé à la bailleresse par le conciliateur de justice le 11 avril 2025 atteste des recherches de la locataire et de sa bonne foi.

Par ailleurs, madame [M] [N] [D] justifie des démarches engagées pour trouver un nouveau logement et de sa situation précaire.

Dès lors, l’obligation d’indemnisation de la bailleresse par la locataire apparaît sérieusement contestable, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de provision formulée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération d’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [N] [D], succombant est condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action en référé recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2022 entre madame [X] [E] et madame [M] [N] [D] portant sur les locaux, la cave et la place de stationnement sis situés 49 rue Joliot Curie 69005 LYON ;

AUTORISONS Madame [X] [E] à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [N] [D] et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans les deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELONS que les opérations d’expulsion se dérouleront conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] [D] à verser à madame [X] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération des lieux.

REJETONS la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS Madame [M] [N] [D] aux entiers dépens de l’instance.

La présente ordonnance, prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par

le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le Greffier Le Juge