COUR D’APPEL D'[Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/01798 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QZBH

du 30 Janvier 2026

M. I 26/00000104

affaire : S.A.S. HOTEL [Localité 18] OPERA

c/ Syndic. de copro. [Adresse 7], S.A.S. HOTEL CRESP

Copie exécutoire délivrée à

M^e Laurent BELFIORE

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Marcel BENHAMOU

M^e Céline POULAIN

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le trente Janvier À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. HOTEL [Localité 18] OPERA

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : M^e André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 7]

Représenté par son syndic en exercice SA FONCIA [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

S.A.S. HOTEL CRESP

[Adresse 8]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 25 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2026, délibéré prorogé au 30 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé à [Localité 18] [Adresse 15] comporte plusieurs bâtiments :

— le bâtiment A à usage commercial et d’habitation, située en façade de la [Adresse 21] et à l’angle de la [Adresse 20], élevée sur caves, rez-de-chaussée, quatre étages carrés et un cinquième étage légèrement en retrait,

— un bâtiment à la suite du bâtiment A, en façade sur le quai des États-Unis, élevée sur terre-plein, rez-de-chaussée, deux étages carrés, une terrasse au-dessus,

— un bâtiment à l’angle attenant au bâtiment A et en façade sur le [Adresse 19] et sur la [Adresse 20], élevée sur terre-plein de rez-de-chaussée, un étage carré, une terrasse au-dessus.

La Sas HOTEL [Localité 18] OPERA est propriétaire de différents lots au sein du bâtiment A et et du bâtiment qui fait suite.

La SAS HOTEL CRESP est copropriétaire de différents lots au sein du bâtiment à, notamment les lots 10 et 11 situés au troisième étage et utilisent le toit terrassent du bâtiment de deux étages.

Par exploits de commissaire de justice des 13 et 14 octobre 2026, la SAS HOTEL [Localité 18] OPERA a assigné en référé la SAS HOTEL CRESP et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] aux fins d’expertise.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La SAS HOTEL [Localité 18] OPERA sollicite :

— le prononcé d’une mesure d’expertise,

— réserver les dépens.

Elle expose qu’il existe une difficulté quant à la propriété partielle ou totale du toit couvrant le deuxième étage de l’immeuble attenant au bâtiment A alors même qu’un rapport d’expertise judiciaire en date du 24 août 2025 conclut à l’absence d’étanchéité du toit terrasse qui entraîne des désordres au sein de l’hôtel.

Aux termes de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la SAS HOTEL CRESP demande :

— qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— dire que l’experte aura également pour mission :

— de donner tous éléments permettant de dire s’il existe un droit de jouissance exclusif et privatif au profit d’un quelconque copropriétaire sur le toit terrasse en sa partie ouest (c’est-à-dire la partie située au-dessus de l’immeuble exploité par L’HOTEL [Localité 18] OPERA) mais également sur la partie est,

— de donner tous éléments permettant de vérifier les droits pouvant avoir été acquis par la SAS HOTEL CRESP sur l’une ou l’autre partie du toit terrasse que celle-ci appartienne à une copropriété ou non, que ce soit par contrat ou par prescription,

— de donner tous éléments permettant de déterminer la date à laquelle la SAS HOTEL CRESP à utiliser les toits terrasse à titre privatif et donner tous éléments sur les modalités de cet usage,

— dresser un pré-rapport avant l’établissement de son rapport définitif.

— débouter la SAS HOTEL [Localité 18] OPERA de ses demandes hors la demande d’expertise initiale,

— laisser les dépens ainsi que la provision sur les honoraires de l’expert à la charge de la SAS HOTEL [Localité 18] OPERA.

Elle expose qu’elle bénéficie de la jouissance privative des deux parties de terrasse et ce, depuis plus de 30 ans et qu’il convie de régler la question de la propriété du toit terrasse qui soit relève d’une partie commune de la copropriété du [Adresse 6], soit d’une partie d’immeuble extérieure à ladite copropriété.

Aux termes de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] demande :

— qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— réserver les dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier prorogé au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il convient de rappeler que la juridiction territorialement compétente pour statuer sur une telle demande est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 24 août 2025 suivant ordonnance de référé en date du 7 juin 2023 que « les désordres ont pour origine le défaut d’étanchéité de la terrasse et les fissures infiltrantes sur les gardes corps. Les collecteurs d’eaux pluviales en fonte étant en très mauvais état, il faudra envisager de les remplacer ou de procéder à un chemisage. » ; l’expert a en outre retenu et préconisé des travaux dont le coût total s’élève à la somme de près de 100?000 euros.

Toutefois la question de la propriété et de la jouissance du toit terrasse dont l’étanchéité doit être refaite et s’agissant du poste de travaux le plus élevé, de 68?000 euros, est pertinente quant à la répartition des frais à engager et des responsabilités éventuellement encourues.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise dont les modalités qui relèvent du pouvoir d’appréciation du juge, seront fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de la procédure et de l’état d’avancement de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

DONNONS ACTE à la SAS HOTEL CRESP et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à :

[J] [W]

SGE [J]-CASTELLI

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 17]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec la mission suivante :

— se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants ;

— se faire communiquer l’assignation susvisée, et tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les titres de propriété des parties, état descriptif de division modificatif du 13 avril 1983 et plans annexes à l’état descriptif de division modificatif, le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] s’il existe, en tant que de besoin le rapport d’expertise du 24 août 2025 ;

— procéder à toutes vérifications utiles auprès du service du cadastre ;

— fournir un plan permettant de distinguer le bâtiment de deux étages couverts par le toit terrasse du [Adresse 14], du bâtiment A situé [Adresse 11] ;

— se prononcer s’il y a lieu sur la nature d’éventuelles servitudes, droits d’usage ou de jouissance, tolérances consenties au profit de l’un quelconque des copropriétaires sur l’entièreté du toit terrasse ;

— vérifier l’étendue des droits à partir des titres de propriété préalablement remis ou de tous autres documents de nature à faire naître des droits s’agissant du toit terrasse en cause ;

— déterminer la date à partir de laquelle ces droits ou tolérances ont pu naître ;

— fournir tous renseignements et observations de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, à la suite du rapport d’expertise du 24 août 2025.

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au Greffe du Tribunal au plus tard le 9 octobre 2026 ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations de l’expert et statuer sur tous incidents ;

FIXONS à la somme de 4.400 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera consignée à la régie de ce Tribunal par la SAS HOTEL NICE OPERA au plus tard le 3 avril 2026 et dit qu’à défaut de le faire, la présente désignation sera caduque ;

INVITONS les parties à recourir à l’applicatif OPALEXE pour faciliter leurs échanges entre elles, l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter ses dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES