TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Rémy HUERRE ; S.A.R.L. COGIF

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C672M

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la Société CITYA ETOILE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Madame [N] [P] C/0 SELARL THEVELOT PARTNERS, administrateur judiciaire demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C672M

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 janvier 1982 la société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER a acquis le lot n°200 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

La société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER a été dissoute de plein droit et radiée d’office du registre du commerce et des sociétés le 20 novembre 1995 sans qu’il y soit fait état d’opérations de liquidation.

Sur requête du syndicat des copropriétaires dudit immeuble, le tribunal de commerce de Paris a désigné Me [N] [P] administrateur judiciaire en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission de représenter la société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER devant le tribunal judiciaire de Paris dans le cadre de l’action en recouvrement de charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CITYA ETOILE, a assigné la société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER représentée par Me [N] [P] en qualité de mandataire ad hoc devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3061,91 euros au titre des charges de copropriété dues au 22 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— avec capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil,

—  2500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du jugement à intervenir.

A l’audience du 23 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

La société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER, représentée par Me [N] [P] en qualité de mandataire ad hoc, assignée à personne morale, n’a pas comparu. Cette dernière a adressé un courrier au tribunal reçu au greffe le 6 février 2025 l’informant de ce qu’elle ne se présenterait pas, n’ayant aucun élément à produire.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires a produit :

— Un certificat de propriété émanant du service de la publicité foncière établissant la qualité de propriétaire de la société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER,

— L’état descriptif de division et le règlement de copropriété,

— Un relevé de compte pour la période du 1er janvier 2010 au 1er avril 2025,

— les appels de fonds des années 2014 à 2024,

— les décomptes de charges des années 2014 à 2023,

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 16 novembre 2016, 9 novembre 2017, 7 novembre 2018, 9 décembre 2019 et 18 janvier 2021.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa créance pour :

— la période antérieure au 30 juin 2016 soit avant l’appel, le 1er juillet 2015, du 3è trimestre 2015. Il est en effet uniquement justifié de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 par l’assemblée générale du 16 novembre 2016. Il convient néanmoins d’inclure les appels pour travaux de ravalement 1/3 et 2/3 appelés en avril et juin 2015, cette assemblée générale ayant approuvé le compte travaux ravalement.

— la période postérieure au 30 juin 2020 soit après l’appel, le 1er octobre 2020, du 4è trimestre, l’assemblée générale du 18 janvier 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Il n’est cependant pas justifié de l’approbation des budgets provisionnels pour les exercices 1er juillet 2020/30 juin 2021 et 1er juillet 2021/ 30 juin 2022, des budgets provisionnels 2023, 2024 et 2025 ni des travaux autres que ceux votés par l’assemblée générale du 18 janvier 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le montant des charges appelées est de 293,34 euros dont il faut déduire les soldes de charges portées au crédit soit une créance totale de 254,17 euros. N’ont pas été inclus à la créance les sommes ne correspondant pas à des charges de copropriété.

La société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er juillet 2015, appel du 3ème trimestre 2015 et appels 1/3 et 2/3 travaux ravalement inclus, et le 1er octobre 2020, appel du 4è trimestre inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a ni précisé la somme sollicitée au titre des frais nécessaires ni énuméré ceux dont il entendait demander le remboursement. La créance n’étant pas liquide, il en sera débouté.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité le paiement d’une créance qui serait née en octobre 2010 soit il y a près de 15 ans, sans estimer devoir agir en justice plus tôt. Seule une créance pour la période 2016/2020 a été établie, pour une somme modique.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER qui succombe en partie à l’instance sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du présent jugement.

En équité, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 254,17 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er juillet 2015, appel du 3ème trimestre 2015 et appels 1/3 et 2/3 travaux ravalement inclus, et le 1er octobre 2020, appel du 4è trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires et de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société COGIF COMPAGNIE GENERALE D’INVESTISSEMENT FONCIER aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT