MINUTE : 26/00006

JUGEMENT DU : 02 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00200 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BPXB

AFFAIRE : Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], et représenté par son syndic en exercice la SAS CPR Immobilier C/ S.C.I. JUTHIAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

CONTENTIEUX INFÉRIEUR À 10 000 €

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [P] [M], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrées le :

Copie certifiée conforme à :

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], et représenté par son syndic en exercice la SAS CPR Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE :

S.C.I. JUTHIAN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stanislas LOUVEL, avocat au barreau de METZ,

Débats tenus à l’audience du : 1er décembre 2025

Date de délibéré annoncée : 2 Février 2026

Décison rendue par mise à disposition le : 2 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JUTHIAN est propriétaire des lots n° 15 (un appartement), n° 113 (une cave) et n° 129 (un parking) au sein de la copropriété [Adresse 2] VERDUN.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à VERDUN a assigné la SCI JUTHIAN devant le tribunal judiciaire de VERDUN aux fins de :

— la condamner à lui verser la somme de 6.530,45 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 16 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamner à lui verser 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, le syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Conseil, reprend son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la SCI JUTHIAN est redevable de charges de copropriété selon décompte du 16 janvier 2025 mentionnant un montant de 6530,45 euros ; que la SCI JUTHIAN n’a pas contesté dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 un procès verbal d’assemblée générale du 12 décembre 2023 ; que la résistance abusive de la SCI JUTHIAN est caractérisée.

La SCI JUTHIAN a comparu étant représentée par son Conseil. Elle n’a saisi le Tribunal d’aucune prétention ni d’aucun moyen en réponse à la demande formulée à son encontre dans la présente instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 alinéa 1 et 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

L’approbation des comptes du Syndic par l’Assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du Syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance et au copropriétaire de rapporter la preuve des erreurs qu’il invoque concernant cette quote-part mise à sa charge.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est produit aux débats :

• les procès-verbaux des assemblées générales en date du 27 septembre 2023 et du 12 décembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

• un relevé de compte établi le 29 décembre 2023,

• un extrait de compte du 29 octobre 2024,

• un relevé de compte établi le 17 novembre 2023,

• un relevé de compte établi en date du 16 janvier 2025.

Les pièces produites par le syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à VERDUN révèlent que la SCI JUTHIAN ne s’est pas acquittée de la totalité de ses charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 16 janvier 2025, restant redevable de la somme de 6.530,45 euros.

La SCI JUTHIAN n’a soulevé aucune contestation dans le cadre de la présente instance relative à l’exigibilité et à l’imputabilité des charges de copropriété dont le paiement est sollicité, ceci alors qu’il appartient à celui qui se prétend libéré de son obligation de justifier le paiement qui a produit l’extinction de ladite obligation en application de l’article 1353 du Code civil.

Par conséquent, la SCI JUTHIAN sera condamnée au paiement de la somme de 6.530,45 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2021 au 16 janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, date à laquelle la SCI JUTHIAN a reçu une interpellation suffisante d’avoir à payer les sommes réclamées.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété, la défenderesse a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la SCI JUTHIAN sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI JUTHIAN, succombant à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Dès lors, la SCI JUTHIAN sera condamnée paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JUTHIAN à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à VERDUN la somme de 6.530,45 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2021 au 16 janvier 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI JUTHIAN à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à VERDUN la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JUTHIAN à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à VERDUN la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JUTHIAN aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le Greffier a signé avec le Juge.

LE GREFFIER LE JUGE