Cour d’Appel d’Aix en Provence

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 12 Février 2026

MINUTE N°26/93

N° RG 24/01817 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PV5M

Affaire : [V] [L]

C/ Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immo bilier dénommé “[Adresse 1]”

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Sandra POLET, Juge de la Mise en Etat, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE À L’INCIDENT :

Mme [V] [L]

[Adresse 2] – [Adresse 1] – [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE À L’INCIDENT:

Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” sis [Adresse 2] [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA NICE, prise en la personne de son ou ses gérant(s) actuellement en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 13 novembre 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 12 Février 2026 après prorogation du délibéré a été rendue le 12 Février 2026 par Madame Sandra POLET Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI, Greffier,

Grosse :

Expédition : Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

M^e India FOURNIAL

Le 12/02/2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 mai 2024, Mme [V] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA NICE devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par conclusions d’incident de la mise en état notifiées par voie électronique le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

La procédure a été fixée à l’audience d’incidents de la mise en état du 13 novembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY IMMOBILIER, a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, aux termes desquelles il demande au juge de la mise en état de :

In limine litis et à titre principal, au visa des articles 122, 789 6° du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2224 du code civil :

déclarer prescrite l’action de Madame [L] [V] ;Sur le fond :

juger qu’une réparation provisoire et urgente a été proposée par le Syndic FONCIA NICE en octobre 2019, dès connaissance de la cause du sinistre, réparation provisoire dans un premier temps pour mettre la famille en sécurité, avant une réparation définitive de reprise de l’étanchéité de la terrasse, et que Madame [L] et son époux Monsieur [N] ont refusé cette réparation provisoire, de sorte que la reprise de l’étanchéité de la terrasse n’a pu être réalisée qu’en novembre 2020, soit après la période COVID ;juger que les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse ont été réalisés en novembre 2020, réparant ainsi la cause du sinistre déclaré en août 2018 en y mettant un terme ;juger que les travaux réalisés en septembre 2023 n’ont pas concerné un point d’infiltration, et donc n’ont de lien avec la cause du sinistre, déjà réparée en novembre 2020 ;juger que le Syndicat des Copropriétaires et son Syndic, n’ont pas commis de faute dans la gestion du sinistre ;en conséquence, débouter Madame [L] [V] de ses demandes indemnitaires, dont les montants sont évalués arbitrairement, de façon forfaitaire, et ce sans le moindre justificatif ;débouter Madame [L] [V] de ses réclamations financières au titre des frais divers, qui portent sur des dépenses privatives, et la réparation de parties privatives ;débouter Madame [L] [V] de l’ensemble de ses moyens, demandes, demandes indemnitaires, demandes de dommages-intérêts, fins et conclusions, et du surplus de ses demandes ;

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans devait considérer devoir faire droit aux demandes adverses sur le principe :

ramener à de plus justes proportions la demande adverse au titre du préjudice de jouissance, dont le calcul est très largement surévalué, alors que seul 10 % de l’appartement a pu être impacté sur une période ne pouvant aller au-delà de l’année 2020, compte-tenu de la réparation de la cause du sinistre réalisée en novembre 2020 ;ramener à de plus justes proportions, les demandes financières adverses à titre de dommages-intérêts dont les montants arbitraires et forfaitaires sont injustifiés, sans indication du mode de calcul, tant sur le quantum que sur la durée ;

En tout état de cause :

condamner Madame [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;condamner Madame [L] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Thierry BAUDIN, Avocat, sous sa due affirmation de droit. (article 699 du code de procédure civile) ;écarter l’exécution provisoire de droit. (article 514-3 du code de procédure civile).

Mme [L] a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, aux termes desquelles elle demande au juge de la mise en état, au visa des articles 14, 42 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 2224 du code civil, de :

juger que l’action de Madame [L] devant le Tribunal Judiciaire de NICE suivant exploit introductif délivré le 6 mai 2024 ne souffre d’aucune prescription ;par conséquent, juger recevable l’action de Madame [L] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » pris en la personne de son Syndic ;débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » pris en la personne de son Syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;le condamner à verser à Madame [L] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose quant à lui que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires relève une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, au motif que la cause des désordres est connue de Mme [L] depuis le rapport DELTA FUITES du 9 octobre 2018 et qu’elle n’a introduit la présente instance que le 6 mai 2024, soit plus de cinq années plus tard.

En réponse, Mme [L] expose que l’origine des désordres a été imputée avec certitude à la terrasse à l’occasion du rapport CHASSEUR DE FUITES du 7 octobre 2019, de sorte que l’action n’est pas prescrite.

Il ressort des écritures des parties et des pièces produites que :

le 29 août 2018, Mme [L] a constaté des traces d’humidité au niveau du couloir, de la chambre de son bébé et de la cuisine ;le même jour, Mme [L] a déclaré le sinistre auprès de son assureur ;le 9 octobre 2018, la société DELTA FUITES rend son rapport en recherche de fuites.Ce rapport indique : « Au vu du résultat de nos investigations, nous pensons que la prochaine étape est de tester étanchéité de la terrasse carrelée. En effet, sa pente mène directement vers la chambre centrale qui est la seule sinistrée ». Il est conclu « au vu de ces constatations, nous pensons que la terrasse carrelée pourrait être à l’origine du désordre. Sa mise en eau serait donc la prochaine étape ».

Il apparaît ensuite que :

le 30 janvier 2019, le rapport de la société SEIH INVESTIGATIONS, mandatée par le syndic, indique que les désordres pourraient provenir de l’ancien réseau en cuivre, correspondant à une canalisation privative ;en août 2019, la société PEREIRA PLOMBERIE, intervenant sur place, indique « Suite à mon passage je conclut, que le problème viendrait probablement de l’étanchéité des terrasses qui s’infiltre sous la dalle » ;le 7 octobre 2019, le rapport de la société CHASSEUR DE FUITES met en exergue le caractère fuyant de la terrasse ;le 6 mai 2024, Mme [L] assigne le syndicat des propriétaires dans le cadre de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires estime que la cause des désordres, à savoir la terrasse carrelée, est connue depuis le 9 octobre 2018. Le rappel des événements ci-dessus – qui sont des éléments non contestés par les parties et étayés par les pièces produites – démontre néanmoins que le 9 octobre 2018 il était émis l’hypothèse que la terrasse puisse être à l’origine de l’humidité constatée. Le rapport préconisait de tester l’étanchéité de la terrasse carrelée pour confirmation.

Par ailleurs, le 30 janvier 2019, un autre rapport mentionnait une autre cause qui cette fois relevait d’une canalisation privée et non d’une partie commune. A ce titre, il sera relevé que par courriel du 5 septembre 2019, le syndic transmettait copie d’une notification reçue, selon laquelle « L’origine étant une cause extérieure puisque située sur une fuite interne à votre appartement, la garantie n’est pas acquise ».

Dès lors, à cette date, le syndicat des copropriétaires ne semblait pas avoir la certitude que l’origine du sinistre était la terrasse carrelée, contrairement à ce qu’il indique désormais.

Il n’appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur les démarches incombant ou non au syndic et sur les moyens mis en œuvre pour identifier l’origine des désordres. Néanmoins il ressort des pièces que c’est le rapport de la société CHASSEUR DE FUITES le 7 octobre 2019 qui a permis de déterminer que la terrasse était bien fuyante.

Cet élément est confirmé par Mme [J], architecte, qui répond par courriel du même jour : « On a ENFIN un vrai retour d’expert en recherche de fuite, et puis la cause vient d’être trouvée… ».

En conséquence, c’est le 7 octobre 2019 que Mme [L] a connu les faits lui permettant d’exercer la présente action au sens de l’article 2224 du code civil. L’assignation ayant été délivrée le 6 mai 2024, le délai de cinq ans prévu par cet article n’était pas encore écoulé.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera donc rejetée.

Sur les demandes relatives au fond

Dans le dispositif de ses conclusions devant le juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires a repris les demandes formulées concernant le fond du litige.

Le juge de la mise en état n’est toutefois pas compétent pour trancher ces demandes, qui relèvent de la compétence du juge du fond.

Sur les autres demandes

L’article 790 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du même code.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [L] la somme de 1 500 €, ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Il sera rappelé à ce titre qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [L] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ci-dessus mentionnés, même en l’absence de demande en ce sens de sa part.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY IMMOBILIER ;

NOUS DECLARONS incompétent pour statuer sur les demandes relatives au fond, formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY IMMOBILIER ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY IMMOBILIER à verser à Mme [V] [L] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY IMMOBILIER au titre de

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY IMMOBILIER aux dépens de l’incident ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [V] [L] est dispensée toute participation à la dépense commune des frais de procédure ci-dessus mentionnés, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RENVOYONS la présente procédure à l’audience de mise en état électronique du 21 Mai 2026 (audience dématérialisée) pour conclusions en réplique au fond de Mme [V] [L], le syndicat des copropriétaires ayant transmis des conclusions au fond le 28 février 2025 en sus de l’incident soulevé le même jour ;

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT