TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00005

N° RG 25/00267 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4NB

Le 16/01/2026

ORDONNANCE DE REFERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 20 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JANVIER 2026

ORDONNANCE : par mise à disposition au greffe le six Janvier deux mil vingt six

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3]

Représentant : Maître Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant, substituée par Maître Camille LAMY-ROUSSEAU, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

ET :

Monsieur [F] [G], demeurant [Adresse 5]

Madame [Y] [T] épouse [G], demeurant [Adresse 5]

Représentés parMaître Vincent LECLERCQ de la SELASU VINCENT LECLERCQ AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Partie intervenante :

SELARL TCA

Me [S] [D], mandataire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2013, Monsieur [M] [H] a pris à bail, une maison d’habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 9] (22), appartenant à Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] (ci-joint les consorts [G]), contre paiement d’un loyer mensuel.

Le bail a depuis lors été tacitement reconduit.

Suite à des désordres invoqués par Monsieur [H] au sein de l’habitation, ce dernier a fait diligenter une expertise amiable, non contradictoire, dont le rapport a été rendu le 9 janvier 2025 par Monsieur [C]. Il a cessé de payer les loyers sollicitant de la part des bailleurs la réalisation de travaux.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 février 2025, les consorts [G] ont délivré à Monsieur [H] un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance habitation.

Le 4 mars 2025, la commune d'[Localité 9] a délivré un arrêté de péril concernant la maison objet du bail d’habitation, emportant suspension du contrat de bail.

Un congé pour reprise a été délivré le 13 mars 2025 au locataire par les consorts [G].

Par courrier en date du 18 avril 2025, Monsieur [H] a mis les bailleurs en demeure d’assurer son relogement et celui de sa famille dans un hébergement similaire et décent.

Depuis avril 2025, Monsieur [H] assume financièrement la charge de son relogement.

*

Dans ces conditions, Monsieur [M] [H] a, par actes de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 (remis à personne), assigné les consorts [G], devant le Juge des contentieux et de la protection de [Localité 8] tenant l’audience des référés, aux fins de voir :

— Suspendre les loyers afférents au bail d’habitation jusqu’à mainlevée des deux arrêtés et réalisation des travaux requis ;

— Condamner solidairement les bailleurs à réaliser les travaux préconisés au rapport d’expertise Batyr du 10 janvier 2025 et aux arrêtés des 4 février et 4 mars 2025, dans un délai maximal de 3 mois à compter de la décision, assorti d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement les mêmes à payer à Monsieur [M] [H] tous frais induits par le relogement imposé à savoir :

* les honoraires de l’agence : 900 euros

* les loyers depuis avril 2025 : 1.000 euros par mois et ce, jusqu’à réintégration complète dans le bien litigieux et la levée de l’arrêté de péril ;

— Condamner solidairement les consorts [G] à payer à Monsieur [H] la somme de 1.760,60 euros au titre du préjudice financier correspondant aux frais d’expertise ;

— Condamner solidairement les consorts [G] à payer à Monsieur [H] la somme de 2.940 euros au titre du préjudice de jouissance subi de février 2024 à avril 2025 ;

— Condamner solidairement les consorts [G] à payer à Monsieur [H] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner solidairement les consorts [G] à payer à Monsieur [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les mêmes aux dépens.

Par jugement du Tribunal des activités économiques de Saint-Brieuc en date du 17 septembre 2025, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de Monsieur [H] et la SELARL TCA représentée par Me [D] a été désignée en tant que mandataire liquidateur.

L’affaire a été appelée à l’audience de 22 septembre 2025. Le conseil des bailleurs a sollicité le renvoi pour mettre en cause le mandataire liquidateur.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025. A cette date, par ordonnance de référé le juge du contentieux et de la protection a :

— Constaté que l’affaire devait être jugée au fond ;

— renvoyé la cause et les parties à l’audience, sur le fond, du 20 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, les consorts [G] ont assigné en intervention forcée la SELARL TCA dans ladite procédure.

*

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 20 octobre 2025.

A cette date, Monsieur [M] [H], représenté par son conseil, se référant à son assignation, sollicite du Juge des contentieux et de la protection :

— La suspension des loyers afférents au bail d’habitation ;

— La condamnation solidaire des consorts [G] à la réalisation des travaux sous astreinte ;

— La condamnation solidaire des consorts [G] aux paiements de dommages et intérêts ;

— La condamnation solidaire des consorts [G] aux dépens ainsi qu’au paiement des frais irrépétibles ;

— La mise hors de cause du mandataire judiciaire ;

— Débouter les consorts [G] de leurs demandes reconventionnelles.

Au soutien de sa demande d’exécution des travaux sous astreinte, Monsieur [H] invoque, compte tenu de l’état de l’habitation louée, un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du Code civil, du décret du 30 mars 2002, des articles L511-11 et L511-19 Code de la construction.

Au soutien de sa demande de suspension du loyer, Monsieur [H] fait valoir l’application de l’article L.521-2 du Code de la construction et de l’habitation indiquant l’existence de deux arrêtés municipaux.

Enfin s’agissant de ses demandes indemnitaires, le demandeur sollicite, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, réparation des préjudices subis occasionnés par l’inexécution contractuelle des bailleurs.

Par ailleurs, il rappelle, au visa des articles L.521-1, L.521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, que le bailleur est tenu de reloger les locataires dans un hébergement décent et correspondant à ses besoins. Le demandeur fait valoir que la proposition émise par les bailleurs ne correspond pas à cette obligation et que depuis avril 2025 il pourvoie lui-même à son relogement et sollicite le remboursement des sommes induites par ce relogement.

Au soutien de sa demande de mise hors de cause du mandataire liquidateur, le demandeur indique que la procédure de liquidation judiciaire concerne uniquement son patrimoine professionnel, or selon lui, la procédure actuelle concerne son patrimoine personnel, de sorte que la SELARL TCA doit être mise hors de cause et les demandes reconventionnelles doivent être rejetées.

* * *

En défense, les consorts [G], représentés par leur conseil à l’audience, s’en rapportent à leurs écritures, et sollicitent du Juge du contentieux et de la protection de :

A titre principal :

— Déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur [M] [H] personnellement ;

— Débouter Monsieur [M] [H] représenté par la SELARL TCA de ses demandes ;

— Ordonner la résiliation du bail conclu entre les parties ;

— Condamner Monsieur [M] [H], représenté par la SELARL TCA, à payer aux consorts [G] la somme de 10.500 euros de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [M] [H] représenté par la SELARL TCA à payer aux consorts [G] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux dépens.

A titre subsidiaire :

— Débouter Monsieur [M] [H] de ses demandes ;

— Ordonner la résiliation du bail ;

— Condamner Monsieur [M] [H] à payer aux consorts [G] la somme de 10.500 euros de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [M] [H] à payer aux consorts [G] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le condamner aux dépens.

Au soutien de leur demande principale en irrecevabilité, les consorts [G] font valoir, sur le fondement de l’article L.641-9-I du Code de commerce, que Monsieur [H] n’a pas qualité à agir, puisque ce dernier étant en liquidation judiciaire pour l’ensemble de son patrimoine. Ils précisent que même si le dispositif du jugement du Tribunal des activités économiques a été modifié selon le régime de l’article 462 du Code de procédure civile, les droits et actions concernant l’ensemble du patrimoine du débiteur sont exercés par le mandataire liquidateur pendant toute la durée de la liquidation, c’est-à-dire le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel. Selon eux, la loi française ne prévoit qu’un seul patrimoine sauf dans le cadre de la fiducie ou de l’EIRL où un patrimoine d’affectation est possible ce qui n’est pas le cas de Monsieur [H] qui exerçait en tant qu’entrepreneur individuel.

Au soutien de leur demande de débouter, les consorts [G] font valoir d’abord, que les sommes réclamées au titre des frais liés à l’expertise sont infondées, l’expertise étant non contradictoire et la preuve du paiement n’étant pas rapportée. Ils mentionnent que cela conduirait à un enrichissement sans cause. Ensuite, ils expliquent avoir proposé une solution de relogement à Monsieur [H] qui a été indûment refusée avant de lui proposer une somme d’argent pour se reloger. Enfin, sur le fondement des articles 1231-1 et 1724 du Code civil, et sur le fondement de la loi de 1989, les consorts [G] indiquent que Monsieur [H] ne peut solliciter une indemnisation de ses préjudices alors qu’il a lui-même entravé l’exécution des obligations du bailleur et qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Par ailleurs, ils invoquent sur le fondement de l’article 16 du Code de procédure civile et l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme, l’inopposabilité du rapport d’expertise puisque ce dernier n’est pas contradictoire.

Les défendeurs sollicitent la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations sur le fondement de l’article 1728-1° du Code civil. Ils font valoir que Monsieur [H] s’est opposé pendant plus de 12 mois aux travaux nécessités par l’état de l’immeuble ce qui constitue un abus de droit. Ils exposent que l’arrêté les prive de percevoir des loyers et les oblige à régler un loyer abusif et disproportionné, Monsieur [H] s’étant relogé dans les beaux quartiers de [Localité 7] pour un loyer mensuel de 1.000 euros. Selon eux, Monsieur [H] a créé une situation de non réparation des désordres et n’a pas payé ses loyers à hauteur de 700 euros.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les consorts [G] exposent d’une part, avoir été confrontés à l’obstruction du locataire pour laisser entrer les artisans dans les lieux et procéder aux travaux ce qui a par ailleurs entrainé des dégradations. Les époux indiquent qu’il y a environ 76.000 euros de travaux. Ils indiquent avoir dû engager une procédure en référé, ayant abouti à une conciliation, afin que Monsieur [H] accepte le principe de la venue sur les lieux et ce alors que des devis pour les travaux ont été engagés depuis 2024. Ils indiquent à l’audience que les clés ont été récupérées et que les travaux ont débuté. D’autre part, les défendeurs se prévalent de l’article 1732 du Code civil, faisant valoir que le locataire doit répondre des dégradations qu’il a causé et qu’en laissant s’aggraver les désordres, Monsieur [H] a rendu les travaux plus onéreux.

* * *

En défense, la SELARL TCA, représentée par Me [D], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Par courriels en date des 6 et 13 octobre 2025 transmis à la juridiction ainsi qu’aux deux parties, la SELARL TCA sollicite d’être écartée de l’instance, précisant que la procédure de liquidation judiciaire ouverte par le Tribunal des activités économiques de Saint-Brieuc ne concerne que le patrimoine professionnel de Monsieur [H] et non pas son patrimoine personnel.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La SELARL TCA n’ayant pas comparu, la décision sera réputée contradictoire.

1-Sur l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de Monsieur [F] [G] et sur l’intervention forcée du liquidateur judiciaire

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article L.641-9-I du Code de commerce quant à lui dispose que " Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.[…] Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné ".

Par ailleurs, le nouvel article L.526-22 du Code de commerce définit le statut de l’entrepreneur individuel précisant que « les biens, droits, obligations et sûretés dont il est titulaire et qui sont utiles à son activité ou à ses activités professionnelles indépendantes constituent le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel ». A contrario « les éléments du patrimoine de l’entrepreneur individuel non compris dans le patrimoine professionnel constituent son patrimoine personnel ».

L’article poursuit " l’entrepreneur individuel n’est tenu de remplir son engagement à l’égard de ses créanciers dont les droits sont nés à l’occasion de son exercice professionnel que sur son seul patrimoine professionnel […]. Seul le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel constitue le gage général des créanciers dont les droits ne sont pas nés à l’occasion de son exercice professionnel ".

Le statut d’entrepreneur individuel implique donc par défaut et sans nécessité de déclaration, une division du patrimoine de l’entrepreneur individuel s’agissant des biens, des droits et actions qui y sont attachés en un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel.

* * *

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et précisément du jugement rendu le 17 septembre 2025 par le Tribunal des activités économiques de Saint-Brieuc, que Monsieur [M] [H] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. La SELARL TCA a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Si le jugement précise que " la procédure englobera l’ensemble du patrimoine de Monsieur [M] [H] conformément aux dispositions de l’article L.526-22 du Code de commerce " ce paragraphe a fait l’objet d’une suppression par mention de rectification d’erreur matérielle en marge de la décision de sorte que la procédure de liquidation judiciaire et la désignation d’un mandataire liquidateur ne concernent que le patrimoine professionnel du débiteur. Monsieur [M] [H] se trouve alors dépossédé des droits et actions attachés à son patrimoine professionnel exclusivement et conserve les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur et notamment les droits et actions attachés à son patrimoine personnel.

Dès lors, il a pleine qualité pour agir en son nom personnel à l’encontre des consorts [G] dans le cadre d’un bail d’habitation qui n’a pas été conclu pour les besoins de son activité professionnelle.

Il convient donc de déclarer recevables les demandes formées par Monsieur [H] en son nom personnel et de mettre hors de cause la SELARL TCA représentée par Me [D] en qualité de mandataire liquidateur.

2-Sur les demandes relatives à la mauvaise exécution du bail par le bailleur

* Sur l’inopposabilité du rapport d’expertise.

L’article 16 du Code de procédure civile dispose que le juge « ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

En l’espèce, les consorts [G] indiquent que le rapport d’expertise produit à titre d’élément de preuve par le demandeur ne peut leur être opposable et doit être écarté puisque ce dernier est un rapport d’expertise amiable non contradictoire.

Or, s’il est établi et non contesté que les consorts [G] n’étaient pas présents lors de l’expertise réalisée par Monsieur [C] à la demande de Monsieur [H], il n’en demeure pas moins qu’ils ont été à même d’en débattre contradictoirement dans le cadre de l’instance.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter des débats ou de déclarer inopposable cette pièce.

* Sur la demande de suspension des loyers

L’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose, en son alinéa 2, que " pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L.511-11 ou L.511-19, […], le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoie de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie ou sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ".

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [H] loue aux consorts [G] une maison sise [Adresse 2] à [Localité 9].

Cet immeuble a fait l’objet, le 4 mars 2025 d’un arrêté municipal relatif à un péril de mise en sécurité de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9]. Cet arrêté a fait l’objet d’un affichage.

Monsieur [H] fait état d’un arrêté antérieur datant du 4 février 2025. Or, s’il produit en pièce n°22 une photo d’un arrêté affiché sur une porte d’entrée, il ne produit pas ledit arrêté, et la qualité de la pièce n°22 ne permet pas de déchiffrer le contenu de l’arrêté.

Dès lors, il convient de considérer qu’en suite de l’arrêté municipal pris le 4 mars 2025, les loyers relatifs au contrat de bail conclu entre Monsieur [H] et les consorts [G] sont suspendus à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au premier jour du mois qui suivra l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

* Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

Sur le fondement de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de fournir au locataire un logement décent.

L’article 1720 du Code civil dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèces. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Par ailleurs l’article 5 du décret du 30 mars 2002 précise qu’un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

L’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, pour le juge, la possibilité d’assortir sa décision d’une astreinte afin d’en assurer l’exécution.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des conclusions du rapport d’expertise amiable non contradictoire rendu le 9 janvier 2025 que le logement loué par Monsieur [M] [H] réuni l’ensemble des critères qui régissent l’insalubrité. En effet, le rapport indique que la toiture de la maison présente des désordres structurels importants et une fissuration excessive de la cheminée. Si l’entreprise COUVERTURE POSITIVE est initialement intervenue en février 2024 en posant notamment des bâches de protection, force est de constater que la toiture n’est pas réparée depuis lors ce qui génère des infiltrations d’eau, un taux d’humidité supérieur à la norme et de la moisissure sur les murs. Il est également indiqué un risque d’effondrement de la toiture compte tenu du fléchissement important de la charpente.

Ces éléments du rapport non contradictoire sont corroborés d’une part par la demande d’intervention initiée le 27 février 2025 par Monsieur [M] [H] au Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent reprenant l’absence de couverture sur la face Nord de la maison, l’absence d’électricité dans les deux chambres du 2e étage et les problèmes en lien avec l’infiltration d’eau. D’autre part, les conclusions non contradictoires du rapport d’expertise sont reprises par l’arrêté de péril pris par la commune d'[Localité 9] le 4 mars 2025 qui fait état de désordres constructifs visibles, d’un danger manifeste et déjà courant et d’un risque d’effondrement de la charpente.

Enfin, ces éléments ne sont pas réellement contestés par les défendeurs qui indiquent à l’audience que les travaux s’élèvent à environ 76.000 euros et qu’un artisan charpentier a d’ores et déjà entamé les travaux de réfection concernant la toiture.

Ces constatations permettent de considérer que le logement loué à Monsieur [H] n’est pas décent et imposent la réalisation de travaux.

Dans ces conditions, les consorts [G] seront condamnés solidairement à procéder ou à faire procéder aux travaux de réfections nécessaires afin d’une part de garantir la sécurité de l’immeuble et d’autre part d’assurer la décence du logement loué ainsi qu’il est préconisé tant au rapport d’expertise [Z] en date du 10 janvier 2025 qu’à l’arrêté municipal du 4 mars 2025, le tout dans un délai maximal de 6 mois à compter de la signification de la décision.

Par ailleurs et afin d’assurer la réalisation effective de l’ensemble des travaux nécessaires, et ce alors que les premiers désordres sont intervenus il y a de nombreux mois, il convient d’assortir l’exécution de cette obligation de faire d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

* Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par le locataire

Sur l’existence d’une faute des consorts [G]

En application de l’article 1231-1 du code civil, le co-contractant est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les dispositions contenues à l’article 1719 du Code civil, le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.

Par ailleurs, l’article L521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’un contrat de location a été signé entre les deux parties s’agissant d’une maison individuelle d’habitation de 7 pièces principales et de 185m² dans laquelle vivaient Monsieur [H] et ses deux filles ainsi que leurs animaux domestiques (chien et chat).

A compter de février 2024, Monsieur [H] a déploré des désordres dans la maison qu’il louait à hauteur de 700 euros par mois. Ce logement a fait l’objet d’un arrêté municipal de mise en sécurité le 4 mars 2025. A compter d’avril 2025 Monsieur [H] s’est relogé dans une maison d’habitation à [Localité 7].

Il incombait donc aux consorts [G] de reloger la famille dans un hébergement décent correspondant à leurs besoins. Or, si les consorts [G] ont fait une proposition de relogement à Monsieur [H], celle-ci ne peut être considérée comme « correspondant à leurs besoins » puisqu’il s’agit d’un relogement dans une unique chambre d’hôtel à partager pendant une durée minimum de huit semaines. Or le foyer étant composé d’un adulte, de deux adolescentes et de deux animaux de compagnie, il n’est pas permis de considérer cette offre comme un hébergement correspondant aux besoins.

Par ailleurs, la seconde offre consistait en une somme de 4.000 euros afin que Monsieur [H] pourvoie lui-même à son relogement. Cette offre ne peut pas plus que celle précédente, être considérée comme une offre de relogement dans un hébergement décent et correspondant aux besoins du foyer.

Dans ces conditions, les consorts [G] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent et à leur obligation de relogement.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

* frais d’expertise

Monsieur [H] sollicite l’indemnisation des frais d’expertise amiable qu’il a dû débourser afin de légitimer sa demande. Il produit une facture en date du 23 janvier 2025 d’un montant de 1.760,60 euros. Les consorts [G] indiquent que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve du paiement effectif de la facture pour solliciter le débouter.

Or, il est constant que Monsieur [C] a produit un rapport d’expertise concernant les désordres intervenus dans le logement loué par Monsieur [H]. Il est également constant qu’une facture de 1.760,60 euros pour la réalisation de cette expertise diligentée a été éditée et dont Monsieur [H] est redevable. Le préjudice est donc certain puisque le demandeur est redevable de cette somme à l’expert en raison du manquement des consorts [G] à leur obligation en tant que bailleur.

Dans ces conditions, les consorts [G] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [H] la somme de 1760,60 euros au titre des frais d’expertise amiable.

* préjudice de jouissance

Monsieur [H] invoque une perte de jouissance de la maison louée à [Localité 9] de février 2024 à avril 2025 qu’il estime à 30% compte tenu de l’état d’insalubrité dans lequel ils ont vécu durant plusieurs mois. Il se fonde sur le rapport d’expertise et notamment sur les photos laissant apparaitre que la chambre de ce dernier était « en eau ». Il ressort par ailleurs de l’attestation rédigée par Madame [U] [H], fille de Monsieur [M] [H] et vivant au domicile, que depuis février 2024 l’une des chambres de l’étage est condamnée en raison d’infiltration, de moisissure, de la charpente qui est cassée. Elle précise également que depuis septembre 2024 le 2e étage n’est plus alimenté en électricité et qu’il existe des infiltrations d’eau dans les prises de courant du rez-de-chaussée.

S’il est indéniable que la maison louée à Monsieur [H] est insalubre, ainsi que le mentionne l’arrêté municipal du 4 mars 2025 et les photos produites par Monsieur [H] en pièces n°3 et 5, il convient d’indiquer d’une part que ces photos ne sont pas datées et d’autre part que Monsieur [H] n’a pas payé le loyer de novembre 2024, ainsi que les loyers de janvier, février et mars 2025.

Par ailleurs, il convient également de prendre en compte que des travaux sur la charpente ont eu lieu entre février et avril 2024, date à laquelle l’entreprise chargée de la couverture de la charpente a été mise en liquidation judiciaire.

Dès lors, il convient de retenir une perte de jouissance à hauteur de 30 % du montant mensuel du loyer à compter de mai 2024 jusqu’à octobre 2024, puis décembre 2024 soit 7 mois, soit une somme totale de 1.470 euros (700 euros x 30 % x 7 mois).

Les consorts [G] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.470 euros en réparation du préjudice de jouissance.

* préjudice moral

Le préjudice moral se définit comme un préjudice immatériel que subit une personne et qui porte atteinte à son honneur, à sa réputation, à sa vie privée ou encore à ses sentiments. A ce titre Monsieur [H] sollicite l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

S’il n’est pas contesté que le préjudice de jouissance n’est pas exclusif du préjudice moral subi, force est de constater que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’il allègue.

Dans ces conditions et à défaut d’élément venant étayer sa demande, celle-ci sera rejetée.

* frais induits par le relogement

Monsieur [H] fait valoir qu’en raison de la carence des consorts [G] à remplir leur obligation de relogement il a été contraint d’engager des dépenses à savoir :

* Honoraire d’agence : 900 euros

* Loyer mensuel : 1.000 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que depuis avril 2025, Monsieur [H] loue une maison à [Localité 7] de 104 m2 avec 5 pièces principales moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros hors charge et des frais d’honoraire d’agence de 900 euros.

Ces frais sont exposés par Monsieur [H] en raison du manquement des consorts [G] à leur obligation de relogement. Ils seront donc condamnés à les rembourser.

Dès lors, les consorts [G] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [H] la somme de 900 euros au titre des honoraires d’agence ainsi que 1.000 euros par mois à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à mainlevée de l’arrêté municipal de mise en sécurité.

3-Sur des demandes du bailleur fondées sur la mauvaise exécution du contrat de bail par le locataire

* Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 1° du Code civil dispose quant à lui que le preneur est tenu « d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

En l’espèce, un contrat de location à usage d’habitation a été signé entre les consorts [G] et Monsieur [M] [H] le 28 décembre 2013. Les défendeurs invoquent un manquement aux obligations du locataire fondé sur l’opposition de Monsieur [H] pendant plus de 12 mois à laisser les artisans pénétrer dans les lieux afin de réaliser les travaux.

A cet effet, les défendeurs produisent un courrier de la SARL EBI CHRISTOPHE électricité générale indiquant avoir contacté Monsieur [M] le 17 octobre, sans préciser l’année, pour définir un rendez-vous sans avoir eu de retour. Or, ce courrier, non daté et très succinct n’est pas suffisant à rapporter la preuve d’une opposition de Monsieur [H] pour l’intervention des ouvriers.

Par ailleurs, les défendeurs indiquent eux-mêmes que des travaux sur la charpente ont eu lieu entre février et avril 2024 mais que ces travaux ont cessé en raison de la liquidation judiciaire de la société mandatée et non pas en raison de l’attitude de Monsieur [H].

Enfin s’ils produisent une attestation de Monsieur [L], gérant d’une entreprise de couverture expliquant s’être rendu à deux reprises au logement, les 14 et 17 janvier 2025 afin d’effectuer la réfection de la toiture mais que le locataire n’a pas souhaité ouvrir la propriété, ce seul élément n’est pas de nature à rapporter la preuve d’un manquement à l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille ou d’une obstruction ferme et définitive à la réalisation des travaux rendus nécessaires en raison de l’état d’insalubrité du logement.

Par ailleurs, un constat d’accord a été homologué par le Juge du contentieux et de la protection statuant en référé par ordonnance du 26 septembre 2025 concernant précisément les conditions de remise des clés et les relevés de compteurs pendant la durée du chantier, afin de procéder aux travaux. A l’audience, les consorts [G] confirment être en possession des clés et avoir démarré les travaux de sorte qu’il convient de considérer que Monsieur [H] n’a pas manqué à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

De plus fort, il est important de rappeler que suite à l’arrêté de péril imminent délivré par la commune d'[Localité 9] le 4 mars 2025, le contrat de bail conclu entre Monsieur [H] et Les époux [G] est suspendu. Il en résulte que l’action aux fins de faire constater la résiliation d’un contrat de bail suspendu ne saurait prospérer.

La demande de résiliation du bail fondé sur le manquement du locataire à user de la chose louée en bon père de famille sera donc rejetée.

* Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par les bailleurs

L’article 1728 1° du Code civil dispose que le preneur est tenu « d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

L’article 1732 du Code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

* * *

Les consorts [G] invoquent d’une part, un manquement de Monsieur [H] à ses obligations en tant que locataire, ce dernier n’ayant pas laissé entrer les artisans au sein de la propriété pour réaliser les travaux pendant plus de 12 mois.

Ces éléments ayant déjà fait l’objet de développement supra, il n’y a pas lieu de les reprendre, Monsieur [H] n’ayant pas manqué à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille. Il n’a donc commis aucune faute à ce titre.

D’autre part, s’il n’est pas contesté que la maison s’est dégradée alors que Monsieur [H] en avait la jouissance, l’imputabilité de ces dégradations ne peut être mise à la charge du locataire s’agissant de dégradation de nature structurelle. Par ailleurs, les défendeurs indiquent que les travaux ont été rendus plus onéreux en raison du comportement de Monsieur [H] mais ne rapporte ni la preuve d’un comportement fautif du demandeur, ni le surcoût que cela leur aurait causé dans le chiffrage des réparations qui leur incombe.

Dans ces conditions, aucune faute n’est imputable à Monsieur [H] de sorte que les consorts [G] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

4- Sur les frais du procès et de la procédure

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [G] qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [G], partie perdante, seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 €. Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande formulée de ce chef.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [M] [H] ;

MET HORS DE CAUSE, la SELARL TCA représentée par Me [D], agissant en qualité de mandataire liquidateur ;

DIT n’y avoir lieu à écarter le rapport d’expertise déposé par Monsieur [C] ;

SUSPEND les loyers afférents au bail d’habitation concernant la maison sise au [Adresse 2] à [Localité 9] conclu entre Monsieur [M] [H] et Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] à procéder ou à faire procéder aux travaux préconisés au rapport d’expertise [Z] en date du 10 janvier 2025 et à l’arrêté municipal du 4 mars 2025, le tout dans un délai maximal de 6 mois à compter de la signification de la décision ;

ORDONNE à Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] de faire procéder à ces travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 30 jours à l’issu de l’écoulement d’un délai de 6 mois suivant la signification du jugement ;

REJETTE la demande de résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 1.760,60 euros au titre des frais d’expertise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 1.470 euros au titre du préjudice de jouissance;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 900 euros au titre des honoraires d’agence ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 1.000 euros par mois au titre de l’obligation de relogement, à compter d’avril 2025 et jusqu’à mainlevée de l’arrêté municipal de mise en sécurité;

DEBOUTE Monsieur [M] [H] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [T] épouse [G] de leur demande de frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC en case de M^e LAMY-ROUSSEAU pour remise à M^e LE PAGE-FOURNIER (+ 1 CCC en case de M^e LAMY-ROUSSEAU dans le cadre de la substitution)

—  1 CCC par LS

à [F] [G] et [Y] [T] épouse [G]

—  1 CCC à la SELARL TCA

—  1 CCC au dossier

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