COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/02024 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4B6

Du 19 Février 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [S], [Q]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Maxime ROUILLOT

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Décembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. L’AIGLON, sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Y] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

Mme [G] [L] [Q] épouse [S]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 08 Janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] sont propriétaires du lot n° 91 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AIGLON a, par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, fait assigner M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

9521,29 euros au titre des charges et provisions échues au 13 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationla somme de 497,85 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2026, la somme de 497,85 € au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2026, la somme de 22,74 € au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2026 et la somme de 22.74 € au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2026 ;700 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les droits et émoluments des actes du commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

À l’audience du 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S], régulièrement assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] sont propriétaires indivis du lot numéro 91 dépendant de l’immeuble L’AIGLON.

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2023, 15 décembre 2023 et 13 décembre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023 jusqu’au 30 juin 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] pour la période considérée ainsi qu’une sommation de payer en date du 13 février 2025 portant sur la somme de 6987,32 euros outre une mise en demeure du 1er septembre 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 8761,26 euros arrêtée au 13 août 2025 (avis de réception signée) leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et des charges à échoir afférentes au budget prévisionnel du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 d’un montant de 2082,36 €.

Il ressort du décompte versé en date du 13 octobre 2025, que M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 7344.20 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2022 au 30 décembre 2025 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions portant la période du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 7344.20 euros au titre des charges de copropriété échues au 13 octobre 2025 et de la somme de 1041.18 euros au titre des provisions devenues exigibles du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement, du fait de leur qualité d’époux, au paiement de la somme de 7344.20 euros échue au 13 octobre 2025 et à la somme de 1041.18 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 1er septembre 2025, mis en demeure M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 240 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] à l’instar des frais des deux sommations de payer sommation de payer qui leur ont été délivrées d’un montant de 332,42 €.

En outre, les frais d’inscription d’hypothèque d’un montant de 244,67 € constituent des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées qui doivent être mises à leur charge.

Toutefois, les autre frais de mise en demeure ou relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 1360 euros au titre “des frais de contentieux inscription hypothèque, remise dossier huissier et remise dossier avocat”, sera rejetée.

M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 817.09 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leur charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs années, M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient de relever à ce titre qu’ils ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation en paiement d’un arriéré de charges et de provisions au titre du budget prévisionnel du 1er juillet 2020 au 30 juin 2022 par un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 8 juillet 2021.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au préjudice du syndicat des copropriétaires à lui payer, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AIGLON la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE solidairement M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AIGLON, la somme de 7344.20 euros au titre des charges et provisions échues au 13 octobre 2025 outre la somme de 817.09 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE solidairement M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AIGLON, la somme de 1041.18 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier au 30 juin 2026 ;

CONDAMNE in solidum M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AIGLON la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AIGLON la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M.[Y] [S] et Mme [G] [Q] épouse [S] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AIGLON du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT