TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Martine MOLLIARD ;PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dominique FONTANA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06897 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPB2

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. GECINA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique FONTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Martine MOLLIARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1067

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06897 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPB2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 1998, la société [Localité 2], aux droits de laquelle est venue la société GECINA, a consenti un bail d’habitation à M. [X] [N] et à M. [Y] [N] sur un local d’habitation et une cave, situés au [Adresse 3] à [Localité 3], 5ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel qui s’élève actuellement à 2 364,44 euros et d’une provision sur charges de 312,78 euros.

Par avenant en date du 13 septembre 2016, le bail s’est poursuivi au profit de M. [X] [N] uniquement, compte-tenu du congé délivré par M. [Y] [N].

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [N] le 27 février 2025.

Par assignation du 18 juillet 2025, la société GECINA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [N] à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la présente décision, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  15 694,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer outre la provisions sur charges, à compter du 1er août 2025 jusqu’à libération des lieux,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 juillet 2025 et il a été donné connaissance, lors de l’audience, des conclusions du diagnostic social et financier préalablement établi.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société GECINA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2025, s’élève désormais à 26465,24 euros, mois de décembre 2025 inclus. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose aux délais sollicités.

M. [X] [N], représenté par son conseil, dépose des conclusions aux termes desquelles il demande :

— le débouté de la société GECINA en sa demande de condamnation au paiement de la somme de 24 832,30 euros,

— Subsidiairement, la suspension de l’exécution de cette condamnation jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la décision à intervenir la commission de surendettement,

— Le débouté de la société GECINA en sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer, d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sa demande d’expulsion sous huit jours,

— Un délai pour quitter les lieux.

En substance, il expose que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable le 9 octobre 2025 et arrêté sa dette à la somme de 24 832,30 euros et que, par conséquent, il ne peut être condamné à la régler.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la société GECINA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et justifie avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Décision du 19 février 2026

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En l’espèce, un commandement de payer la somme de 7000 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 février 2025.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, elle n’a pas été réglée en son intégralité par M. [X] [N] dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2025.

Cependant, en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement n’a pas de conséquence sur l’exigibilité de la dette mais uniquement sur l’octroi de délais de paiement. Par conséquent, la demande de débouter la société GECINA de sa demande de condamnation au paiement de la somme mentionnée aux termes de l’état détaillé des dettes communiqué par la commission, au seul vu de la décision de recevabilité, n’est pas fondée.

Par ailleurs, il ressort du dernier décompte produit par la bailleresse ainsi que des déclarations du défendeur que ce dernier n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant puisqu’il a effectué un virement de 522,14 euros le 2 décembre 2025, qui ne couvre pas la totalité de la somme de 2 677,22 euros appelée le 1er du mois, à l’instar des derniers mois.

Ainsi, les conditions prévues par l’article susmentionné ne sont pas réunies pour faire droit à la demande formée par M. [X] [N] de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement. Elle sera donc rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société GECINA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Décision du 19 février 2026

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Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société GECINA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, M. [X] [N] lui devait la somme de 26 465,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [N] ne conteste pas le montant de la dette et sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, terme de décembre 2025 inclus.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 128,28 euros, compte-tenu des versements effectués postérieurement à sa délivrance, à compter de la date de l’assignation sur la somme de 13 566,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

M. [X] [N] sera également condamné, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026, à verser à la société GECINA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à libération effective du logement, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Rien ne justifie, en effet, la majoration sollicitée, alors même qu’à compter de la résiliation du bail, à savoir, du 27 avril 2025, la bailleresse a continué d’appeler une somme équivalente au loyer et aux charges, sans application de cette majoration.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition qu’ils ne soient pas entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [X] [N], dont le dossier a été déclaré recevable par la commission de surendettement le 9 octobre 2025, vit avec sa mère âgée de plus de 80 ans qui souffre de problèmes de santé.

Si leur situation s’avère ainsi précaire, force est néanmoins de constater que M. [X] [N] n’a effectué aucune démarche en vue de son relogement. En effet, les justificatifs de demande de logement social versés au dossier concernent sa mère et le droit au logement opposable a été reconnu à son père, désormais décédé.

Par ailleurs, la dette locative est particulièrement élevée et M. [X] [N] ne parvient pas à reprendre le paiement du loyer courant compte-tenu des ressources cumulées du foyer qui sont inférieures à l’échéance mensuelle. Aussi, un maintien dans les lieux, sans perspective aucune de relogement à court ou moyen terme, contribuerait à aggraver considérablement la dette.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à sa demande, étant rappelé qu’il a vocation, en tout état de cause, à bénéficier des délais prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent cependant d’écarter les dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Décision du 19 février 2026

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PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mai 1998 entre la société GECINA, d’une part, et M. [X] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], 5ème étage est résilié depuis le 27 avril 2025,

DÉBOUTE M. [X] [N] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [X] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], 5ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [N] à payer à la société GECINA la somme de 26465,24 euros (vingt-six mille quatre cent soixante-cinq euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 31 décembre 2025,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2025 sur la somme de 2 128,28 euros, à compter de la date de l’assignation sur la somme de 13 566,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [X] [N] à verser à la société GECINA une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société GECINA de sa demande de condamnation de M. [X] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer outre les charges,

DÉBOUTE la société GECINA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [X] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge