COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01847 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7EP

du 30 Janvier 2026

affaire : [T] [U] épouse [V], [C] [V]

c/ S.A.S. OR IMMOBILIER, S.A.R.L. OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] (OR IMMOBILIER)

Copie exécutoire délivrée à

M^e Bastien CAIRE

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Guillaume GIACOMONI

M^e Lucille ROMESTIN

le

l’an deux mil vingt six et le trente Janvier à 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [T] [U] épouse [V]

[Adresse 8]

[Localité 5]

SUISSE

Rep/assistant : M^e Lucille ROMESTIN, avocat au barreau de GRASSE

Rep/assistant : M^e Guillaume GIACOMONI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [C] [V]

[Adresse 8]

[Localité 5]

SUISSE

Rep/assistant : M^e Lucille ROMESTIN, avocat au barreau de GRASSE

Rep/assistant : M^e Guillaume GIACOMONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.S. OR IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] (OR IMMOBILIER)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 14 Octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2025, délibéré prorogé au 30 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] (ci-après désignés les époux [V]) sont propriétaires non occupants d’un bien sis à [Adresse 7].

Se plaignant d’infiltrations venant de fuites affectant les parties communes depuis le 21 septembre 2023, les époux [V] ont, par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, fait assigner devant le juge des référés la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] aux fins de voir :

— ordonner à la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] de faire réaliser par une entreprise du secteur la réfaction totale de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 2], sans avoir à convoquer au préalable l’assemblée générale des copropriétaires ;

— assortir cette injonction d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée, le refus de se conformer à l’injonction après un délai de huit jours calendaires suivant la signification de l’ordonnance de référé constituant pour chaque jour calendaire suivant ladite signification une infraction distincte, le président se réservant le pouvoir de liquidation de ladite astreinte ;

— ordonner le versement, par la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6], de la somme de 15 000 euros sauf à parfaire, à titre de provision sur les dommages et intérêts auxquels les époux [V] pourraient prétendre en réparation des préjudices qu’ils ont subis ;

— condamner la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] aux entiers dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/1847.

En raison d’une confusion sur le nom du syndic effectivement mandaté par la copropriété, les époux [V] ont, par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, fait assigner la SAS OR IMMOBILIER aux fins de voir :

— déclarer recevable et bien fondée la présente demande en intervention forcée de la SAS OR IMMOBILIER dans la procédure pendante sous le numéro 24/1847 ;

— ordonner la jonction de la présente assignation à l’instance principale ;

— ordonner le versement, par la SAS OR IMMOBILIER, de la somme de 17 000 euros à titre de provision sur les dommages-intérêts auxquels ils pourraient prétendre en réparation des préjudices qu’ils ont subis ;

— condamner la SAS OR IMMOBILIER à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS OR IMMOBILIER aux entiers dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/907.

A l’audience de renvoi du 17 juin 2025, les affaires ont été jointes sous le numéro RG 24/1847.

A l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2025, les demandeurs ont réitéré leurs demandes, en l’état de leurs assignations.

Dans ses écritures déposées à l’audience et visées par le greffe, la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] conclut aux fins de voir :

— déclarer irrecevables les demandes des époux [V] en leurs demandes dirigées à son encontre ;

En tout état de cause :

— débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les époux [V] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [V] aux entiers dépens.

Dans ses écritures déposées à l’audience et visées par le greffe, la SAS OR IMMOBILIER conclut aux fins de voir :

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les époux [V] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [V] aux entiers dépens.

Les parties ont développé oralement leurs prétentions et moyens à l’audience.

L’ensemble des parties s’étant fait représenter, la décision rendue sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, prorogé au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les époux [V] ont entendu assigner devant le juge des référés le syndic mandaté par le syndicat des copropriétaires auquel appartient leur bien.

Or, il n’est pas contesté par les parties que ce dernier n’est pas la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6].

Les époux [V] reconnaissent une erreur, soulignant toutefois la confusion entretenue par le représentant légal de la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] et de la SAS OR IMMOBILIER, au regard de leurs dénominations, de leur adresse et de leurs activités similaires.

En conséquence, les demandes formées à l’encontre de la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de provision à l’encontre de la SAS OR IMMOBILIER :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-667du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Les époux [V] font valoir que le syndic OR IMMOBILIER a manqué à ses obligations en refusant de convoquer une assemblée générale pour faire voter des travaux de toiture indispensables puis en faisant finalement réaliser des travaux de fortune qui se sont révélés inefficaces, les premiers épisodes pluvieux ayant entraîné de nouvelles infiltrations dans la cuisine de leurs locataires.

Ils produisent les éléments suivants à l’appui de leur demande de provision :

— une déclaration de sinistre du 12 décembre 2023 signée par le syndic, mentionnant des infiltrations par la toiture ;

— un courrier du 11 février 2024 adressé au syndic faisant part de nouvelles infiltrations et sollicitant notamment que la question de la réfection de la toiture soit mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 février 2024 ;

— une mise en demeure en date du 11 mars 2024 ;

— un courriel du 12 mars 2024 de la société BETB06 préconisant une réparation totale de la toiture et soulignant la nécessité de bâcher la toiture avant réalisation des travaux ;

— une mise en demeure, en date du 3 juin 2024 (renouvelée le 18 juin 2024), de convoquer une assemblée générale pour faire voter la réfection de la toiture et, dans l’attente, de faire réaliser les travaux urgents ;

— un courrier du 25 juin 2024 du syndic indiquant avoir fait procéder à un bâchage qui s’est révélé inefficace et faisant part d’une prochaine validation par le conseil syndical d’un devis de 8 712 euros pour une réparation de la toiture, suivi d’un courriel du 19 juillet 2024 indiquant que les travaux ont été réalisés ;

— des courriels du 5 septembre 2024 faisant part de la reprise du dégât des eaux ;

— une mise en demeure du 9 septembre 2024 de convoquer en urgence l’assemblée générale pour une réfection totale de la toiture et d’indemniser le préjudice des époux [V] à hauteur de 15 000 euros ;

— un rapport d’expertise de M. [W], mandaté par le syndic, daté du 6 novembre 2024, préconisant de refaire la totalité de la toiture ;

— un procès-verbal d’assemblée générale du 7 novembre 2024 actant le rejet des devis pour une réfection totale de la toiture et pour le bâchage du toit et adoptant une résolution pour une réfection partielle de la toiture, au-dessus de l’appartement des époux [V] ; à cet égard, les époux [V] font valoir que le rejet de la réfection totale de la toiture s’explique par l’incohérence et le manque de sérieux des trois devis proposés (pour des montants de 92 845,55 euros, 138 446 euros et 139 498,45 euros) ;

— des échanges de courriel dont le dernier du 21 janvier 2025 mentionnant que les travaux n’avaient pas débuté ;

— un procès-verbal d’assemblée générale du 31 mars 2025 approuvant un devis complémentaire pour les travaux et actant la désignation d’un nouveau syndic ;

— un courriel en date du 7 octobre 2025 du nouveau syndic faisant part de l’interruption des travaux en raison de la nécessité, pour des questions de sécurité, de rénover l’intégralité de la toiture, d’un prochain vote en conseil syndical au regard de l’urgence et d’un projet de convocation d’une assemblée générale extraordinaire.

La SAS OR IMMOBILIER fait valoir de son côté, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle n’était engagée par aucune obligation contractuelle vis-à-vis des propriétaires de l’immeuble et que seul le syndicat était responsable des désordres affectant les parties communes.

Par ailleurs, elle conteste la commission d’une faute quelconque, ayant mandaté des entreprises de bâtiment (notamment pour la pose d’une bâche), fait appel à un expert, sollicité des devis et convoqué une assemblée générale extraordinaire en date du 7 novembre 2024, qui a conduit à un rejet de la proposition de réfection de la toiture.

Elle indique également qu’une fois les travaux partiels votés, la société mandatée a refusé de commencer les travaux sans régularisation d’une décharge de responsabilité.

Enfin, elle ajoute que son mandat a pris fin le 31 mars 2025 et que les demandeurs n’indiquent pas si les travaux ont été réalisés depuis.

Elle produit notamment :

— un courriel du 14 mars 2024 faisant état d’un bâchage du toit, accompagnée d’une photo, et une relance du 28 mars 2024 ;

— un courriel du 1er avril 2024 adressé aux époux [V] indiquant avoir sensibilisé le conseil syndical à l’urgence de la réalisation de travaux ;

— un courriel du 1er avril 2024 informant le conseil syndical de l’urgence de la situation et transmettant une proposition de la société BETB06 ;

— un courriel du 27 juin 2024 d’un membre du conseil syndical à l’issue de la réception d’un devis de la société FRANCE TOITURE, donnant son accord pour lancer des travaux urgents ;

— un courriel du 16 septembre 2024 informant le conseil syndical que les travaux n’ont pas permis de mettre fin aux dégâts, ce dernier répondant qu’il serait exagéré de procéder à une réfection de l’intégralité de la toiture ;

— des courriels de sollicitation de devis et d’intervention.

Il ressort de ces éléments que si les dégâts subis par les époux [V] et l’inefficacité des différents travaux réalisés ne sont pas contestés, le syndic a fait réaliser des travaux de bâchage et de réparation en urgence dans l’objectif de mettre hors d’eau l’appartement subissant des inondations, a mandaté un expert, sollicité des devis pour une réfection totale du toit et convoqué une assemblée générale extraordinaire.

Le fait que les travaux de bâchage et de réparation réalisés se soient révélés inefficaces ne relève pas nécessairement de la responsabilité du syndic, dans la mesure où ils ont mandaté des sociétés spécialisées dans le bâtiment.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a rejeté la proposition de réfection totale du toit malgré le rapport rendu par M. [W]. A cet égard, les époux [V] ne démontrent pas le caractère non sérieux des trois devis présentés en assemblée générale extraordinaire, d’autant que deux d’entre eux présentent des montants extrêmement proches, à mille euros près pour des sommes dépassant les 130 000 euros.

Les travaux de réfection partielle finalement votés ont également tardé en raison des demandes du chef de chantier d’obtenir une décharge de responsabilité et n’ont finalement pas pu aboutir, ce qui ne peut être reproché au syndic.

Enfin, il n’est pas démontré que depuis le départ de la SAS OR IMMOBILIER le 31 mars 2025, des travaux, au moins urgents, permettant de mettre fin aux infiltrations ont effectivement été réalisés.

En l’état de ces contestations sérieuses sur l’existence d’un manquement à ses obligations par le syndic, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes des époux [V].

Sur les demandes accessoires :

Au regard de la confusion invoquée par les époux [V] et de la régularisation de leur demande, il ne sera pas fait droit à la demande formée par la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [V] seront condamnés à verser 800 euros à la SAS OR IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande formée à ce titre étant rejetée.

Enfin, les époux [V] seront tenus aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [C] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] ;

REJETONS la demande de la SARL OBJECTIF REUSSITE [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de Monsieur [C] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] à payer à la SAS OR IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES