COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 24/02040 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBT4

du 06 Janvier 2026

affaire : S.C.I. SCI [E], [E] [J]

c/ [L] [M] [B] [S], [B] [X] [S]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Guillaume GUERRA

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Fabrice BARBARO

le

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE SIX JANVIER À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Novembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. SCI [E]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [E] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Monsieur [L] [M] [B] [S]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Guillaume GUERRA, avocat au barreau de NICE

Monsieur [B] [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Guillaume GUERRA, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025, délibéré prorogé jusqu’au 06 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, M. [E] [J] et la SCI [E] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, M. [L] [S] et M. [B] [S] aux fins de désignation d’un géomètre expert et d’un notaire.

Il convient à ce stade de préciser qu’une Ordonnance de référé a été rendue le 5 septembre 2025 aux fins de médiation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

La S.C.I. [E] et Monsieur [E] [J] sollicitent dans leurs conclusions reprises oralement à l’audience de statuer sur les dépens et de désigner un géomètre expert et un notaire, avec mission de :

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] (parcelle LV [Cadastre 5]) & [Adresse 2] (parcelle LV [Cadastre 6]) à [Localité 9]Se faire communiquer et prendre connaissance des documents produits en la cause, et de tout autres détenus par les parties ou par des tiers qui lui apparaitront utile à sa missionrecueillir les réclamations et observations des parties, les instruire et y répondre dans les conditions prescrites par les articles 276 du code de procédure civileentendre le cas échéant tout sachant dans les conditions édictées par l’article 242 du même codedéterminer les millièmes de la copropriété sis [Adresse 4] (parcelle LV [Cadastre 5]) & [Adresse 2] (parcelle LV [Cadastre 6]) à [Localité 9]établir un état descriptif de division

M. [L] [S] et M. [B] [S] sollicitent dans leurs conclusions reprises oralement à l’audience :

— le rejet de la demande,

— de renvoyer les parties à un mode alternatif de règlement des différends à savoir une conciliation et une audience de règlement amiable,

— de désigner un conciliateur de justice,

— laisser les dépens à la charge des demandeurs.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre, prorogé au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

En l’espèce, les demandeurs font valoir qu’il n’existe pas de règlement de copropriété ni état descriptif de division, que la parcelle cadastrée LV[Cadastre 5] est en copropriété avec la parcelle LV[Cadastre 6], que la copropriété n’est pas gérée ni organisée, que l’établissement d’un règlement de copropriété est obligatoire afin notamment de régler la répartition des dépenses et que l’état descriptif de division permettra d’établir les tantièmes de copropriété relevant de chaque lot afin de les déterminer.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’acte de partage du 13 mai 1977 que l’immeuble situé à [Localité 9] au [Adresse 3] figurant au cadastre au n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] de la section LV a été divisé en deux lots 1 et 2 comprenant chacun une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une construction élevée sur terre-plein d’un simple rez-de-chaussée à usages de locaux commerciaux, d’une superficie de 557 m2 et de 327m2.

Il est indiqué que le premier lot consistant en une construction à usage de local commercial situé à l’angle du [Adresse 4] et une sur la [Adresse 11] avec un terrain d’une superficie de 557m2 a été attribué à Monsieur [D] [J] et que le second lot consistant en une construction comprenant trois locaux commerciaux ayant leur entrée [Adresse 8] où il porte le n° (illisible) et terrain d’une superficie de 327m2 a été attribué à Madame [S] avec cette précision que le présent partage a lieu sous la condition suspensive de l’obtention de la préfecture de l’autorisation de partager l’immeuble dépendant de la succession de leur père en deux lots.

Il ressort d’un acte de donation du 19 mars 2010, que M. [J] a apporté à la SCI [E] la nue-propriété des biens situés à [Localité 9], parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une construction à usage de local commercial situé à l’angle du [Adresse 4], et sur la [Adresse 10] d’une superficie de 554 m2 figurant au cadastre sur les parcelles LV[Cadastre 5] et [Cadastre 6] et que la pleine propriété des parts a été donnée à M. [E] [J].

Selon l’acte de donation du 16 juillet 2020 passé entre M. [E] [J] et Melle [G] [J] portant sur la nue-propriété de ses parts dans la SCI [E] et les statuts annexés de la société, la division de l’immeuble en deux lots a été autorisée par la préfecture des Alpes-Maritimes le 21 juin 1977. Il est fait état d’un état descriptif de division de l’ensemble immobilier en deux lots 1 et 2, établi par Maître [T] notaire le 4 avril 1977 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques, qui n’est cependant pas produit aux débats.

Selon les relevés de propriété versés, M. [E] [J] est propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 4] (parcelle cadastrée LV[Cadastre 5]), lot 1.

Messieurs [L] [S], [B] [S] et la SCI [E] sont propriétaires indivis des biens situés au [Adresse 2] (parcelle cadastrée LV[Cadastre 6]), lot 2.

Bien que les demandeurs fassent valoir que dans l’ordonnance du 7 septembre 2018, le juge des référés a considéré que l’immeuble situé au [Adresse 3] constitue un ensemble immobilier en copropriété composé de la propriété indivise des consorts [S] s’agissant du [Adresse 2] et de la propriété de Monsieur [J] s’agissant du [Adresse 4] et qu’ils ont pris connaissance de l’existence de cette copropriété suite à cette décision, force est de relever ainsi que le soulèvent les défendeurs que l’ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal.

Il ressort d’un courrier du 9 juillet 2020, que M. [E] [J] et la SCI [E] ont sollicités des consorts [S] de procéder à la scission de la copropriété comprenant l’immeuble situé au [Adresse 3] aux motifs que les propriétés respectives étaient situées sur deux parcelles cadastrales distinctes, en vain.

Suivant une ordonnance du 27 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Nice a désigné à la demande de M. [E] [J] et la SCI [E], la SCP EZAVIN-THOMAS en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 28 novembre 2023 que seul Monsieur [E] [J] en sa qualité de gérant de la SCI [E] était présent et qu’aucun président de séance n’a pu être désigné et qui n’a pas pu être délibéré sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour dont celles visant la réalisation de deux devis d’un géomètre et d’un notaire pour établir un état descriptif de division et le règlement de copropriété, faute de majorité.

Bien que les défendeurs soutiennent que l’intention véritable dans la désignation d’un expert n’est pas de constituer un règlement de copropriété pour gérer l’immeuble mais de préparer une scission de la propriété issue de la dévolution successorale de leur grand-père afin de vendre séparément la propriété du sol, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant car à ce stade il n’est sollicité qu’une expertise judiciaire.

En outre, force est de relever qu’il ressort de l’acte de partage de 1977 que l’immeuble situé au [Adresse 3] a été divisé en deux lots sans davantage de précisions.

Or selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, cette dernière régit tout immeuble bâti au groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Toutefois, force est de relever que les consorts [S] qui contestent l’existence d’une copropriété, allèguent de l’existence de deux lots mitoyens et de l’absence de parties communes. Or, les demandeurs ne répondent pas au moyen soulevé et ne versent pas d’éléments suffisants à ce titre et ce alors que le statut de la copropriété n’est pas applicable lorsqu’ils n’existent pas de services communs aux ensembles immobiliers.

Cependant les demandeurs qui invoquent une impossibilité de gérer et d’administrer des biens immobiliers, ne justifient que d’une procédure ancienne diligentée en 2018 par la commune de [Localité 9] à l’encontre des parties afin d’accéder à l’intérieur du local et procéder aux vérifications nécessaires de la charpente qui présentait d’importants désordres et de l’absence des consorts [S] lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2023, à laquelle ils ont été convoqués.

Au vu des contestations soulevées, il est apparu nécessaire d’enjoindre au préalable aux parties de rencontrer un conciliateur de justice afin de permettre aux parties de trouver une issue amiable à leur différend.

Les parties font le constat de l’échec de la médiation ainsi ordonnée.

Toutefois et ainsi que l’avait justement relevé la décision du 5 septembre 2025 et dans la mesure où la demande d’expertise est conditionnée à l’existence d’une copropriété entre les deux parcelles LV [Cadastre 5] et [Cadastre 6], il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer à ce stade, au vu des seuls éléments versés, l’existence d’un motif légitime en lien avec un potentiel litige qui commanderait d’ordonner une expertise.

La médiation visant notamment une conciliation des parties a échoué, les parties n’ont pas davantage manifesté leurs avis quant à la mise en œuvre d’une procédure d’ARA, préalable impératif, aussi conviendrait-il de les renvoyer vers un processus de droit collaboratif sans que le juge des référés ne puisse leur en faire injonction.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [J] et la SCI [E] seront condamnés aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS M. [E] [J] et la SCI [E] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS