TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 34] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e HERMET [Localité 33] (C0716)

M^e RABITCHOV (L0281)

M^e ORLOWSKA (E1796)

M^e ANQUETIL (D0156)

■

18° chambre

1ère section

N° RG 12/03007

N° Portalis 352J-W-B64-B4XE2

N° MINUTE : 4

Assignation du :

20 Janvier 2012

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Madame [O] [D] [H] veuve [L]

[Adresse 22]

[Localité 27]

Monsieur [Y] [V] [N] [L]

[Adresse 24]

[Localité 20]

Madame [T] [R] [X] [W] [L]

[Adresse 8]

[Localité 25]

représentés par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0716

DÉFENDEURS

S.A.S. SAMI (RCS de [Localité 34] n°414 887 455)

[Adresse 28]

[Localité 25]

représentée par M^e Jean-paul RABITCHOV, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #L0281

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 12/03007 – N° Portalis 352J-W-B64-B4XE2

S.A.R.L. SA [G] (RCS de [Localité 34] n°440 555 829)

[Adresse 12]

[Localité 25]

représentée par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1796

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET BAP (RCS de [Localité 34] n°415 082 080)

[Adresse 21]

[Localité 26]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D0156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Christian GUINAND, Cadre Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 1978, Mme [I] [L], aux droits de laquelle se sont trouvés Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] (ci-après les consorts [L]), a donné à bail à la société Caves Mura, aux droits de laquelle sont venues la société Kang Nam puis la société Shin Yung et désormais la SA [G], des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 36], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1978, à destination de “restaurant-salon de thé” ; le bail a été renouvelé en 1987 puis selon acte sous seing privé du 16 octobre 1997.

Par acte sous seing privé du 28 octobre 1997, la société Office Parisien de Rénovation, aux droits de laquelle vient la société Sami, a donné à bail à la société Kang Nam, des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 36] à destination de “débit de boissons, restauration, plats à emporter”.

Précédemment, la société Caves Murat qui exploitait depuis 1978 un fonds de commerce de restauration dans les locaux situés [Adresse 11] à [Localité 35], a réuni les locaux du 17 et du [Adresse 12] pour créer un ensemble, affecté à son commerce de restauration.

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2001, la société Kang Nam a cédé son fonds de commerce de restaurant qu’elle exploitait au [Adresse 6] et au [Adresse 11] à la société Shin Yung aux droits de laquelle vient la société [G], ladite cession incluant les droits aux baux du 17 et du 19.

Reprochant à la société [G] d’avoir mis en place un système d’extraction des fumées de la cuisine du restaurant exploité au [Adresse 8], le bailleur a, par acte extrajudiciaire du 4 avril 2007, fait signifier à la société [G] une sommation visant la clause résolutoire de mettre en place la solution acoustique telle que préconisée par l’expert acousticien M. [F] dans son rapport établi 30 novembre 2006, et d’avoir en tout état de cause à déposer l’installation d’extraction des fumées de la cuisine existante.

Puis par acte d’huissier du 26 mars 2008, les consorts [L] ont assigné la société [G] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de solliciter la condamnation de celle-ci à déposer l’installation d’extraction et de ventilation réalisée sur l’immeuble du [Adresse 7].

Par ordonnance du 11 juin 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise et désigné M. [C] [P] en qualité d’expert aux fins notamment de dire si la pose d’un extracteur de fumées est indispensable à l’exploitation du restaurant, décrire les installations d’évacuation des fumées indispensables, déterminer sur quel immeuble doit être installé l’extracteur, dans les conditions les plus rationnelles, et donner son avis sur les équipements nécessaires pour éviter les nuisances sonores et olfactives.

Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2013, les consorts [L] ont fait délivrer à la société [G] un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2013.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 20 janvier 2012, les consorts [L] ont assigné la société [G] et la société Sami devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris afin de voir constater que le conduit d’extraction empiète sur la façade de l’immeuble sans aucune autorisation et voir condamner la société Sami à le faire déposer par sa locataire, la société [G].

La société Sami a de son côté assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], en intervention forcée.

Par jugement du 16 décembre 2019 auquel il convient de se référer, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment :

— Dit que les demandes des consorts [L] sont recevables,

— Rejeté les demandes de condamnation à la dépose du conduit d’extraction litigieux à l’encontre des sociétés Sami et [G],

— Dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 18 juin 2013 par les consorts [L] à la société [G] a mis fin à compter du 31 décembre 2013 au contrat de bail portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 35],

— Dit qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, les consorts [L] sont redevables d’une indemnité d’éviction et la société [G] a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction,

— Rejeté la demande d’expulsion des consorts [L],

— Dit que la demande de la société [G] visant à fixer l’indemnité d’éviction est recevable,

— Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert M.[J] [A] avec mission habituelle en la matière,

— Fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société [G] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

— Rejeté les demandes de dommages-intérêts de la société [G] relatives à la dépose du conduit d’extraction litigieux,

— Rejeté la demande des consorts [L] visant à clore les locaux du [Adresse 7] et à rétablir la séparation entre les locaux du n°17 et du n°19 sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble,

— Réservé les autres demandes et moyens des parties, notamment quant aux frais irrépétibles et aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par la cour d’appel de [Localité 34] le 26 janvier 2022.

L’expert judiciaire, M. [A], a déposé son rapport le 19 décembre 2019.

Il estime la valeur locative de marché à la somme annuelle de 25.500 euros HT HC et la valeur du droit au bail, dans l’hypothèse d’un loyer plafonné, de 70.000 euros HT HC en fonction d’un différentiel de 9.350 euros affecté d’un coefficient de 7,5.

Il conclut à une indemnité d’éviction :

— dans l’hypothèse de la perte de fonds à concurrence de 166.000 euros, dont 143.660 euros à titre d’indemnité principale

— dans l’hypothèse d’un transfert de fonds à concurrence de 93.000 euros, dont 70.000 euros à titre d’indemnité principale.

Il estime en outre l’indemnité d’occupation au 1er janvier 2014, sauf effet de l’indexation depuis lors, à la somme annuelle de 19.125 euros.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2021, les consorts [L] ont fait signifier à la société [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 4.364,58 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2021, correspondant au loyer du 4ème trimestre 2021.

Un second commandement visant la clause résolutoire a été délivré à la société [G] le 14 janvier 2022 pour avoir paiement de la somme en principal de 8.729,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2022, correspondant aux 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022.

A la suite, par acte d’huissier du 21 septembre 2022, les consorts [L] ont fait signifier à la société [G] une sommation visant la clause résolutoire et la déchéance de tout droit éventuel à indemnité d’éviction, lui enjoignant de communiquer le déscriptif de travaux réalisés dans les lieux loués au rez-de-chaussée et au sous-sol sans autorisation préalable de bailleurs et ce, dans le délai d’un mois en rappelant les effets de cette sommation du point de vue de la clause résolutoire et au regard de la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Aux termes de leurs dernières conclusions en ouverture de rapport n°2 notifiées par RPVA le 8 mars 2023, les consorts [L] demandent au tribunal de :

“A titre principal,

— ordonner la résiliation de tout droit de la société [G] à l’encontre des consorts [L] et la déchéance de tout droit au maintien à raison des manquements commis par la société [G] postérieurement au congé, notamment en n’ayant pas déféré à deux commandements de payer visant à la fois l’article L.145-17 du Code de Commerce et la clause résolutoire, ni à la sommation de faire du 21 septembre 2022,

— ordonner en conséquence la condamnation de la société [G] à payer l’intégralité des arriérés de loyers dont elle est redevable à titre d’indemnités d’occupation, soit la somme de 8729.16 euros avec intérêts à compter de la décision à intervenir et sauf à parfaire au jour le plus proche de la décision à intervenir,

— condamner la société [G] à payer la somme de 40.000 euros pour remettre en état des locaux loués après libération.

— ordonner l’expulsion de la société [G], ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde-meubles du choix des consorts [L], aux frais risques et périls de la société [G],

— la débouter de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement et pour le cas où le Tribunal rejetterait la résiliation et la déchéance du droit au maintien aux torts du preneur, en ouverture du rapport d’expertise de Monsieur [A],

— dire et juger que la divisibilité du fonds prévue contractuellement, notamment dans le bail du [Adresse 12], dont le preneur doit faire son affaire personnelle, au regard de l’acquisition du fonds en 1997 sur le seul bail du [Adresse 8] et du bail du [Adresse 12] négocié postérieurement à ladite cession, la société [G] n’établit pas qu’elle n’est pas en mesure de regrouper son activité sans réelle perte sur le local du 19 et que dans ces conditions, la disparition du fonds n’est pas justifiée,

— constater d’ailleurs qu’elle acquiesce au caractère divisible et transférable de son fonds en demandant exclusivement une indemnité de transfert et ayant renoncé à une indemnité pour perte de son fonds,

— évaluer en conséquence le préjudice de la société [G] à la seule indemnité de transfert calculée sur la valeur du droit au bail du [Adresse 8], à l’exclusion de tout autre poste injustifié,

— limiter l’indemnité de transfert à 65.000 euros,

— rejeter toutes autres demandes de la société [G],

— déclarer irrecevable et mal fondée la société [G] dans l’intégralité de ses autres demandes injustifiées alors qu’elle a transféré son fonds,

En tout état de cause,

— condamner en tout état de cause la société [G] à payer, outre les arriérés dont elle est redevable conformément aux commandements de payer qui lui ont été signifiés, une indemnité d’occupation rétroactive depuis la prise d’effet du congé à concurrence de 22.500 euros HT, charges en sus, depuis la prise d’effet du congé, De dire que ladite indemnité d’occupation sera en outre indexée tous les 3 ans sur la base de l’indice des loyers commerciaux, et ce jusqu’à libération effective des locaux,

— condamner la société [G] à payer aux consorts [L] la somme de 40.000 euros afin de leur permettre de rétablir la fermeture des locaux, après libération par la société [G], et ce sauf à parfaire,

— condamner la société [G] à payer aux consorts [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, Avocat à la Cour, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— déclarer irrecevable et mal fondée la société [G] en l’intégralité de ses demandes,

— déclarer irrecevables et mal fondés la société SAMI et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à l’égard des consorts [L] en l’intégralité de leurs demandes,

— les rejeter.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2023, la société [G] demande au tribunal de :

“Débouter les consorts [L], la société SAMI et le SDC [Adresse 12], de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société SA [G]?

Débouter les consorts [L] de leur demande d’acquisition de clause résolutoire

Condamner les consorts [L] au paiement de la somme de 209.152,75 € au titre de l’indemnité d’éviction comprenant les frais de réinstallation de 93 111,46 € décomposés:

En pose d’un nouveau store banne 5 843,75 €

Débarras 20 178,00 €

Menuiserie 13 351,00 €

Electricité 17 655,00 €

Plomberie 29 562,50 €

Chauffe-eau 10 367,50 €

Condamner la société SAMI, bailleur du [Adresse 12] à procéder à la pose d’une extraction conformément à son obligation de délivrance et ce sous astreinte de 500 € par jour à compter du transfert de fonds.

A titre subsidiaire dans l’hypothèse ou il ne serait pas retenu les frais de réinstallation à la charge des consorts [L]

Déclarer prescrite la société SAMI dans sa demande d’exclusion de prise en charge du bloc sanitaire et la condamner à poser un bloc sanitaire conformément à son obligation de délivrance Condamner la société SAMI, bailleur du [Adresse 12] à régler la somme de 93 111,46 € au titre des frais de réinstallation conformément à son obligation de délivrance décomposée

En pose d’un nouveau store banne 5 843,75 €

Débarras 20 178,00 €

Menuiserie 13 351,00 €

Electricité 17 655,00 €

Plomberie 29 562,50 €

Chauffe-eau 10 367,50 €

En tout état de cause

Fixer l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 19 125 € HC à compter du 01 01 2014 Ordonner la compensation avec les loyers réglés depuis le 01 01 2014

Dire que le maintien dans les lieux est de droit conformément à l’article L 145-18 du Code de Commerce, tant que l’indemnité d’éviction ne sera pas réglée ;

Dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire

Condamner tout succombant au règlement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de Maître ORLOWSKA.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2023, la société Sami demande au tribunal de :

“Juger que la société SAMI est parfaitement étrangère aux débats opposant les Consorts [L] à la société [G], tant en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire, que la fixation de l’indemnité d’éviction en principal et accessoires.

En conséquence,

Débouter la société [G] de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société SAMI.

CONDAMNER in solidum les Consorts [L] et la société [G] à verser à la société SAMI, la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.”

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu postérieurement au jugement rendu le 16 décembre 2019 de sorte que le tribunal reste saisi des demandes éventuellement non encore jugées présentées dans le cadre de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2017, aux termes desquelles il demandait au tribunal de :

“1°/ A titre principal : Sur l’irrecevabilité et le rejet des demandes des consorts [L]

Constater que la société [G] bénéficie d’une autorisation pour utiliser le conduit d’extraction installé sur la façade de l’immeuble du [Adresse 8] ;

Constater que les consorts [L] ont l’obligation de permettre à la société [G] d’utiliser le conduit d’extraction installé sur la façade de l’immeuble du [Adresse 8];

Constater que l’Expert judiciaire préconise le maintien du conduit d’extraction tel qu’il est installé sur la façade de l’immeuble du [Adresse 8] ;

Constater que rien ne justifie la dépose ou le déplacement du conduit d’extraction installé sur la façade de l’immeuble du [Adresse 8] ;

En conséquence ;

Dire et juger les demandes des consorts [L] irrecevables et en tout état de cause mal fondées;

En conséquence ;

Débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

2°/ A titre subsidiaire : Sur l’irrecevabilité et le rejet des demandes de la société SAMI

Constater que la société SAMI ne justifie pas ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] ;

Constater que l’action de la société SAMI a pour objet d’éluder l’application des règles d’ordre public des articles 25 et 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

En conséquence ;

Dire et juger les demandes de la société SAMI irrecevables et en tout état de cause mal fondées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14];

En conséquence ;

Débouter la société SAMI de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] ;

3°/ En tout état de cause :

Condamner solidairement les consorts [L] et la société SAMI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] la somme de 5.980 € au titre

de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement les consorts [L] et la société SAMI en tous les frais et dépens prévus par l’article 695 du Code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] et de l’Association d’Avocats ANQUETIL ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS et aux offres de droit pour ceux ne revenant pas au syndicat des copropriétaires, et ce en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 septembre 2023, l’affaire plaidée à l’audience du 11 février 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande des consorts [L] de déchéance de tout droit de la société [G] au maintien dans les lieux et au paiement d’une indemnité d’éviction en raison des manquements commis par la société preneuse postérieurement au congé

Au soutien de leurs demandes, les consorts [L] invoquent dans leurs conclusions deux manquements imputables à la société [G] à raison “du manquement grave de ses obligations pendant la durée du maintien”, nonobstant les mises en demeure qui lui ont été adressées au visa de l’article L.145-17 du code de commerce, à savoir des impayés récurrents et le non-respect de la sommation du 21 septembre 2022 dans le délai d’un mois.

Il sera relevé à titre liminaire que si dans les motifs de leurs conclusions, les consorts [L] invoquent l’acquisition de la clause résolutoire, aux termes du dispositif de celles-ci qui seul saisit le tribunal, ils ne demandent pas au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais “sollicitent la résiliation de tout droit de la société [G] à payer à l’encontre des consorts [L] et la déchéance de tout droit au maintien à raison des manquements commis par la société [G] postérieurement au congé, notamment en n’ayant pas déféré à deux commandements de payer visant à la fois l’article L.145-17 du Code de Commerce et la clause résolutoire, ni à la sommation de faire du 21 septembre 2022.”

Le tribunal est ainsi saisi d’une demande de déchéance du droit de rester dans les lieux et de percevoir une indemnité d’éviction.

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et peut ainsi être déchu de son droit à indemnité s’il commet postérieurement à la délivrance du congé ou au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, qui n’a pas à être précédée d’une mise en demeure.

Sur les impayés reprochés à la société [G]

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les consorts [L] reprochent à la société preneuse de ne pas s’être acquittée des indemnités d’occupation malgré la délivrance de deux commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés les 30 décembre 2021 puis 14 janvier 2022 pour avoir paiement des sommes respectives de 4 364,58 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2021, correspondant au loyer du 4ème trimestre 2021, et de 8729,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2022, correspondant aux loyers des 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022.

C’est à tort que la société [G] réplique sur ce point que les bailleurs ont été déboutés par la cour d’appel sur cette demande, alors même que les commandements de payer en cause ont été signifiés postérieurement à la clôture des débats devant la cour qui n’a pas eu à en connaître.

Pour autant, il appartient aux consorts [L] de démontrer que les manquements qu’ils imputent à la société [G] sont suffisamment graves pour justifier la déchéance du droit à percevoir une indemnité d’éviction.

Or en l’espèce, hormis les décomptes annexés aux deux actes en litige, les consorts [L] ne versent aux débats aucun décompte postérieur à leur délivrance justifiant de la persistance, voire de l’existence d’un éventuel arriéré.

Dès lors, et même à supposer établis les impayés à la date de délivrance des commandements de payer, il sera considéré que l’existence d’une dette locative à hauteur de deux échéances de loyer, dont il n’est pas justifié qu’elle a perduré dans le temps, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit de percevoir une indemnité d’éviction de la société [G] exploitant un fonds de commerce dans le local commercial depuis des années au cours desquelles aucun manquement au bail n’a été rapporté jusqu’à la présente procédure.

Les consorts [L] seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur la sommation délivrée le 21 septembre 2022

Les consorts [L] reprochent à la société [G] d’avoir réalisé dans les locaux loués au rez- de- chaussée et au sous-sol des travaux consistant à séparer les deux boutiques des [Adresse 6] et [Adresse 12] pour ne plus exploiter que le restaurant au [Adresse 12] et ce, sans leur autorisation préalable, en violation des dispositions du contrat de bail.

La société [G] réplique que les bailleurs ne peuvent valablement lui reprocher d’avoir fait procéder au rétablissement du cloisonnement des locaux loués au [Adresse 8] par rapport au [Adresse 12] alors même que les bailleurs réclament la réalisation de ces travaux depuis plusieurs années, ainsi que cela ressort de leurs demandes présentées successivement devant le tribunal judiciaire et en cause d’appel et reprises dans leur mémoire déposé devant la cour de cassation.

L’article 4 du contrat de bail liant les parties stipule : “ Le preneur ne peut faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement de mur ou de voute, aucune construction, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur et dans le cas d’une autorisation, les travaux doivent être exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seraient à la charge du preneur.”

Il est établi et reconnu par la société [G] que celle-ci a entrepris des travaux, consistant en la pose d’une nouvelle cloison entre les locaux des [Adresse 6] et [Adresse 12] et le déplacement du wc qui se trouvait du côté du local du 17, sans recueillir l’accord préalable des bailleurs.

Pour autant, ces travaux sont conformes à ce que réclamaient les consorts [L] à la société preneuse dans le cadre de la présente procédure, initiée en 2012, comme en témoigne les termes du jugement rendu le 16 décembre 2019, confirmé ensuite par la cour d’appel de [Localité 34], rejetant “la demande des consorts [L] visant à clore les locaux du [Adresse 8] et à rétablir la séparation entre les locaux du n°17 et du n°19 sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble.”

Dès lors, le manquement reproché par les consorts [L] à la société [G], consistant en la réalisation de travaux qu’ils ont eux même sollicités, fussent-ils sans autorisation, ne peut être considéré comme suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La demande formée de ce chef par les consorts [L] sera donc rejetée et la société [G] ne sera pas déclarée déchue de son droit à une indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’éviction due par les consorts [L] à la société [G]

En application des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire évincé doit être égale au préjudice causé à ce dernier par le défaut de renouvellement du bail et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société [G] sollicite une indemnité principale à hauteur de la somme de 79.687 euros, faisant valoir qu’il s’agit d’une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Les consorts [L] demandent également de retenir l’hypothèse de la transférabilité du fonds.

Dès lors que les parties sont d’accord sur ce point, les longs développements des consorts [L] sur la divisibilité des fonds du [Adresse 6] et du [Adresse 12] sont sans objet.

L’indemnité d’éviction principale doit donc être fixée à la valeur du droit au bail.

Cette valeur se calcule usuellement par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à la somme de 70.000 euros, retenant une valeur locative de marché de 850 euros/m2p, un loyer de renouvellement plafonné de 16.150 euros et l’application d’un coefficient sur le différentiel de loyer de 7,5, soit le calcul suivant :

[(25.500-16.150) x 7,5 = 70.125 arrondie à 70.000 euros].

Les consorts [L] ne contestent pas la valeur locative de marché et la valeur du loyer en renouvellement plafonné retenues par M. [A] mais sollicitent l’application d’un coefficient de 7 pour en conclure à une indemnité de transfert de 65.000 euros.

La société [G] soutient que la valeur unitaire locative de marché de 850 euros telle que retenue par M. [A] doit être majorée de 5 % en raison de la communication des deux locaux situés au [Adresse 6] et au [Adresse 12], soit une valeur locative de marché de 26.775 euros (850 euros x 30 m2p x 1,05 x 30m2) et une valeur de droit au bail fixée à 79 687 euros [(26 775 – 16 150) x 7,5].

Il ressort du rapport d’expertise, non contesté quant à la description objective des lieux, que les locaux en litige sont situés dans le quartier touristique [Localité 32] du deuxième [Localité 29], au [Adresse 8], petite voie à sens unique qui relie la [Adresse 39] à la [Adresse 41] et se poursuit à double sens de circulation à partir de l'[Adresse 31] (à 70 mètres des locaux) jusqu’à la [Adresse 38].

L’expert relève que la commercialité de la [Adresse 37] est moyenne mais bénéficie de la présence de deux hôtels. On y trouve un restaurant traditionnel, un restaurant asiatique et un coiffeur. La commercialité de cette rue est en retrait par rapport à la commercialité de rues dans lesquelles se trouvent de nombreux restaurants asiatiques comme la [Adresse 40] et la [Adresse 44].

Les locaux sont bien desservis par :

— le métro : Opéra, lignes 3, 7 et 8, à 300 m environ, Quatre-Septembre, ligne 3, 300 m environ; – le RER A : gare [30] à 500 m environ;

— plusieurs lignes de bus à proximité : 21-27-29-68-95, 32, 45, 52.

Les locaux dépendent d’un bâtiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de 5 étages droits et d’un 6ème mansardé, avec un balcon filant aux 2ème et 5ème étages et un balcon partiel au 3ème étage.

Ils sont ainsi composés :

— une boutique à droite de la porte d’entrée (n°17 de la rue) comprenant environ 28 places assises et un espace bar;

— un accès au sous-sol dans lequel se trouvent trois réserves et une chambre froide;

Du sous-sol sont accessibles les WC situés au n°19.

L’exploitation du restaurant s’étend sur l’immeuble mitoyen (n°19) puisque les locaux ont été réunis et sont séparés par un cloisonnement ajouré, et une ouverture permet d’accéder au n°19.

L’accès au restaurant (au n° 17) objet du litige s’effectue directement depuis la rue par une porte à double vantail entièrement vitrée donnant sur une salle en longueur pouvant recevoir 28 couverts.

La cuisine se trouve au n°19 ainsi que le départ du conduit d’extraction, lequel court sur la façade sur cour du n° 17. Les sanitaires ainsi que le caveau sont au sous-sol et dépendent du n° 17 mais sont accessibles par le n° 19.

M. [A] note que les locaux sont en bon état d’usage et d’entretien pour la partie salle de restaurant et que les sanitaires sont en état d’usage.

La surface utile retenue par l’expert est de 54,50 m² et la surface pondérée de 30,35 m2p, arrondie à 30m2p, ce qui recueille l’accord des parties.

Pour estimer la valeur locative de marché, l’expert judiciaire a fait référence aux éléments de comparaison suivants :

— quatre nouvelles locations concernant des locaux situés [Adresse 17], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 4] à destination de restauration rapide et de restaurant, ayant des surfaces respectivement de 33,38 m2, 57 m2p, 34 m2 et 162,90 m2p, avec pour date d’effet respective le 01/07/2011, 11/01/2013, 07/01/2013 et 15/11/2011 et ayant pour loyer unitaire respectif 791 €/m2p, 807 €/m2p, 824 €/m2p et 982 €/m2p;

— cinq renouvellement amiables déplafonnés concernant des locaux situés [Adresse 23] [Adresse 3], [Adresse 18], [Adresse 2] et [Adresse 16], à destination respectivement de restaurant coréen, restaurant crêperie, restauration rapide, restaurant, café, brasserie et sandwicherie, restauration rapide sur place et à emporter, ayant des surfaces respectivement de 84,30 m2, 32,30 m2, 80 m2, 47,33 m2 et 40,50 m2, avec pour date d’effet respective le 01/08/2009, 01/01/2012,15 mars 2010, 01/07/2011 et 24/08/2009 et ayant pour loyer unitaire respectif 356 €/m2p, 483 €/m2p, 681 €/m2p, 811 €/m2p et 889 €/m2p;

— une décision judiciaire en renouvellement concernant un local situé [Adresse 19] à destination de restauration traditionnelle, pour un bail renouvelé le 01/01/2008, des locaux de 123 m2 et un loyer unitaire de 1.400 €/m2p, majoré à 1439 €/m2p à raison d’un droit de terrasse.

L’expert a également cité dans son rapport neuf références communiquées par le bailleur et dix références communiquées par le preneur dont cinq concernent des ventes de fonds de commerce.

Au regard de ces références et en tenant d’une part des éléments favorables au fonds en cause, à savoir un quartier de bureaux et touristique à pouvoir d’achat élevé et un secteur connu pour sa restauration asiatique, d’autre part, des éléments défavorables, à savoir une configuration défavorable car les locaux sont implantés sur deux immeubles distincts, l’accès aux sanitaires se fait par le n°19, la relative petitesse des locaux qui se trouvent dans une rue étroite à sens unique de circulation et ne sont donc pas très visibles, une façade assez étroite (3 mètres environ) et des locaux en état d’usage, l’expert retient une valeur locative unitaire de base de 850 m2p non critiquée par les parties et en cohérence avec l’ensemble des éléments sus évoqués.

La société [G] n’est pas fondée à réclamer une majoration de 5 % liée à la communication des deux locaux commerciaux, alors que cette configuration des lieux ne peut être considérée en l’espèce comme un critère mélioratif en ce qu’elle ne facilite pas l’exploitation du fonds.

Dès lors la valeur locative de marché sera fixée à la somme de 25.500 euros (850 € x 30m2p), d’où un différentiel de loyer, en tenant compte de la valeur de renouvellement plafonnée admise par les parties à hauteur de 16.150 euros, de 9.350 euros.

L’expert a retenu un coefficient de 7,5 au regard de la qualité du secteur favorable à l’activité exercée (restaurant coréen situé dans un quartier asiatique) alors que les bailleurs revendiquent l’application d’un coefficient de 7 s’agissant d’un secteur certes touristique mais déserté et d’une artère mineure avec peu de passage.

Compte tenu des éléments rappelés ci dessus, du bon emplacement pour un restaurant asiatique mais dans une rue avec une commercialité en retrait par rapport à d’autres rues dans lesquelles se trouvent de nombreux établissements de ce type ([Adresse 42], [Adresse 43]), un coefficient de 7 paraît adapté et sera retenu.

Il en ressort une valeur du droit au bail de 65.450 euros.

L’indemnité principale due par les consorts [L] à la société [G] sera donc fixée à cette somme de 65.450 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont des frais destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques.

L’expert évalue cette indemnité à la somme totale de 7.650 euros, en retenant des honoraires de transaction à hauteur de 30 % du loyer de marché, soit 25.000 euros x 0,30.

La société [G] sollicite l’homologation du rapport d’expertise sur ce point tandis que les consorts [L] concluent au rejet de cette demande comme à celles formées au titre de toutes les autres indemnités accessoires.

Il est constant que l’indemnité dite de remploi est de droit si le locataire se réinstalle ou est présumé se réinstaller. Elle n’est pas due si le bailleur rapporte la preuve que le preneur ne se réinstallera pas à la suite de l’éviction. Dans une telle hypothèse, le locataire ayant perçu une indemnité de remploi sans se réinstaller doit la rembourser au bailleur.

En l’espèce, il y a lieu d’allouer à ce titre à la société [G] la somme de 6.545 euros, correspondant à 10 % de l’indemnité principale, ce qui est usuellement accordé en la matière.

Les frais de remplois seront donc évalués à cette somme de 6.545 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

L’expert judiciaire a chiffré ce poste à la somme de 6.132,75 euros arrondie à 6.132 euros, soit un mois de masse salariale charges comprises.

La société [G] réclame à ce titre une indemnité de 18.398 euros, correspondant à 3 mois de masse salariale, faisant valoir que cette indemnité est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction, précisant que des travaux d’envergure vont devoir être accomplis dans le local du 19 (création d’ un WC et pose d’un conduit d’extraction) ce qui va empêcher toute exploitation pendant ce temps.

Les consorts [L] font valoir que le transfert de l’activité au n°[Adresse 10] n’a pas duré trois mois, que la société [G] a fait son affaire personnelle du réaménagement en cas de désolidarisation des locaux et qu’elle a “accepté cette condition lorsqu’elle a pris en location le [Adresse 12].” Elle ajoute que la société [G] ne produit aucun bilan comptable postérieur à l’année 2016 de sorte qu’il est impossible de chiffrer ce poste de préjudice.

La société [G] a immanquablement subi un préjudice lié à la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement du bail et à la réorganisation de l’activité au [Adresse 12].

Au regard de l’attestation de l’expert comptable versée aux débats, il lui sera alloué à ce titre la somme de 6.132 euros correspondant à un mois de masse salariale.

Sur les frais administratifs et les frais d’imprimerie

Ces frais correspondent à tous les coûts administratifs engendrés par le déménagement : frais de formalités de changement de siège (inscriptions modificatives ou radiation au RCS, frais de reddition de tous les documents commerciaux et supports de communication faisant mention de l’adresse des locaux objets de l’éviction, coût de l’information à destination de la clientèle…)

La société [G] réclame à ce titre la somme forfaitaire de 2.000 euros, conforme à l’estimation de M. [A].

Les consorts [L] s’opposent à cette demande, soutenant que le transfert ayant consisté au regroupement de l’activité au sein du local mitoyen (au [Adresse 12]), aucun honoraire de transaction n’est justifié.

Il convient d’allouer à ce titre à la société [G] la somme de 2.000 euros telle que justement forfaitairement évaluée par l’expert judiciaire, les frais qui ont vocation à être couverts par cette indemnité n’étant pas uniquement des frais de transaction mais aussi des frais administratifs et juridiques générés par la fermeture du fonds.

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 12/03007 – N° Portalis 352J-W-B64-B4XE2

Sur les frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus. Aussi, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et de son amortissement.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme de 1.800 euros, calculée comme suit: 300 € x 30 m2 x 0,20 (en tenant compte d’un abatement de 80 % pour tenir compte du fait que les installations sont en grande partie amorties).

La société [G] dans ses conclusions (page 10) indique que ce montant doit être retenu par le tribunal et sollicite en outre au titre de ces frais, aux termes du dispositif de ses conclusions, l’allocation de la somme de “93.111,46 €” (en réalité et en additionnant les postes réclamés 96.957,75 euros) se décomposant comme suit :

En pose d’un nouveau store banne 5.843,75 €

Débarras 20.178,00 €

Menuiserie 13.351,00 €

Electricité 17.655,00 €

Plomberie 29.562,50 €

Chauffe-eau 10.367,50 €

Les consorts [L] répliquent en substance que ces travaux ne constituent pas des frais de réinstallation et qu’ils n’ont pas à supporter la remise à neuf des locaux du [Adresse 12].

C’est à juste titre que les bailleurs font valoir que les travaux de débarras, rangements, déchets, nettoyage, dont le coût est réclamé à hauteur de 20.178,13 euros, ne peuvent en tout état de cause pas être qualifiés de frais de réinstallation.

S’agissant des autres postes de travaux, d’une part l’expert a justement indiqué que la vétusté et l’amortissement des équipements (presque total en l’espèce) doivent être pris en compte ; d’autre part, la société [G] ne justifie pas de l’existence d’installations spécifiques ou de concepts particuliers dans le fonds évincé, nécessitant des frais de réinstallation pouvant être mis à la charge du bailleur.

La société [G] sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 93.111,46 euros formée de ce chef.

Dès lors, l’évaluation faite par l’expert judiciaire, à hauteur de 1.800 euros, qui n’est pas contestée en dehors de son principe par les consorts [L], apparaît seule pertinente et sera donc retenue.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

L’expert a estimé ces frais à la somme forfaitaire de 900 euros, sur la base d’un prix de 30 euros au m2 (30m2 x 30 euros) mais a précisé qu’il ne sera pas retenu de frais de déménagement si le locataire se réinstalle au [Adresse 15].

La société [G] sollicite l’allocation de la somme de 900 euros tandis que les consorts [L]

s’opposent à cette demande, tout en indiquant en page 24 de leurs conclusions que “c’est le seul poste ou l’Expert s’est rappelé du regroupement de l’activité au 19 en limitant ces frais à 900 euros.”

L’éviction du fonds a nécessairement engendré des frais de déménagement, quand bien même les activités se sont regroupés au [Adresse 12].

Il sera alloué à ce titre à la société [G] la somme de 900 euros.

Sur l’indemnité de double loyer

L’expert a retenu une indemnité à ce titre de 3.560 euros correspondant à un mois de double loyer soit un mois au titre des locaux dont le locataire est évincé et un mois au titre de ses futurs locaux (1435 € + 2 125 €).

La société [G] sollicite une indemnité telle que fixée par M. [A].

Les consorts [L] s’y opposent, exposant que cette indemnité n’a pas lieu d’être.

C’est à juste titre qu’ils font valoir que le transfert se faisant sur le fonds voisin, aucun double loyer n’est supporté par la société évincée.

Aucune somme ne sera donc allouée de ce chef à la société [G].

Sur les frais de licenciement

Ceux ci seront remboursés le cas échéant à la société [G] sur justificatifs

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

Au regard des observations sus visées, l’indemnité d’éviction due à la société [G] par les consorts [L] s’élève à la somme totale de 82.827 euros se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : 65.450 euros

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 6.545 euros;

° Trouble commercial : 6.132 euros ;

° Frais divers et changements administratifs : 2.000 euros;

° Frais de réinstallation : 1.800 euros;

° Frais de déménagement : 900 euros;

° Frais de licenciement : sur justificatifs.

L’indemnité d’éviction sera donc fixée à hauteur de cette somme, outre les frais de licenciement sur justificatifs .

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affectée d’un coefficient de précarité.

En l’espèce, M. [A] a estimé la valeur locative de renouvellement à la somme annuelle de 22.500 euros HT HC, ce qui recueille l’accord des parties.

L’expert judiciaire retient un abattement de précarité de 15 % et chiffre donc l’indemnité d’occupation due par la société [G] aux consorts [L] à la somme annuelle de 19.125 euros.

La société [G] est d’accord avec les conclusions de l’expert judiciaire tandis que les consorts [L] s’opposent à l’application d’un coefficient de précarité, faisant exposer que la société [G] qui a cédé le fonds à travers une cession de parts et a réaménagé son exploitation avec ses nouveaux gestionnaires en mai 2022 n’a jamais cessé d’exploiter.

En l’espèce, compte tenu de la longueur de la procédure et alors que le congé a été donné à effet au 31 décembre 2013, il sera retenu un coefficient de précarité de 15 %, de sorte que l’indemnité d’occupation due par la société [G] aux consorts [L] sera fixée à la somme annuelle de 19.125 euros.

Sur les autres demandes en paiement des consorts [L] dirigées contre la société [G]

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les consorts [L] demandent au tribunal de condamner en tout état de cause la société [G] à payer, “outre les arriérés dont elle est redevable conformément aux commandements de payer qui lui ont été signifiés”la somme de 40.000 euros afin de leur permettre de rétablir la fermeture des locaux, et la dépose du conduit d’extraction, après libération par la société [G], et ce sauf à parfaire.

Les consorts [L], sur lesquels pèse la charge de la preuve, ne versent cependant aux débats aucun décompte justifiant de la persistance de l’arriéré locatif qu’ils invoquent.

En outre, il résulte de la procédure et il n’est pas contesté que la société [G] a d’ores et déjà fait procéder à des travaux de séparation des deux fonds des [Adresse 6] et [Adresse 12]; les consorts [L] allèguent mais ne justifient pas du non achèvement ou de la non conformité de ces travaux, qui justifierait leur demande en paiement à hauteur de la somme de 40 000 euros. En tout état de cause, le locataire ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, cette demande en paiement qui inclut la dépose du conduit d’extraction, est, nonobstant l’appréciation de son bien fondé, prématurée.

Dès lors, les consorts [L] seront déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de la société [G] de ce chef.

Sur les demandes de la société [G] dirigées contre la société Sami

Sur la demande en paiement de la somme de 93.111,46 euros

La société [G] demande à titre subsidiaire au tribunal, dans l’hypothèse où comme c’est le cas en l’espèce les consorts [L] ne seraient pas condamnés à payer la somme de 93.111,46 euros (en réalité et comme déjà indiqué supra en additionnant les postes de travaux réclamés 96.957,75 euros), telle que détaillée supra au titre des frais de réinstallation, de condamner la société Sami au paiement de cette somme au titre de son obligation de délivrance.

La société Sami réplique à juste titre qu’elle est étrangère à l’éviction de la société [G] des locaux situés au [Adresse 9] et à ses conséquences, notamment quant aux frais exposés pour le réaménagement des locaux qu’elle loue à la société [G] au [Adresse 12].

La société [G] sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de la société [G] visant à voir condamner la société Sami à procéder à la pose d’une extraction au [Adresse 12]

Aux termes du dispositif de ses conclusions qui seul saisi le tribunal, la société [G] demande au tribunal de condamner la société Sami, propriétaire bailleur du [Adresse 12], à procéder à la pose d’une extraction conformément à son obligation de délivrance, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du transfert de fonds.

La société Sami s’oppose à cette demande, soutenant que depuis 2006, date à laquelle le bail précédent a été renouvelé, la société [G] ou ses prédécesseurs, n’ont jamais fait état d’une quelconque défaillance de sa part dans son obligation de délivrance; elle indique que la société [G] ne peut, aujourd’hui, et pour l’unique raison de ses rapports conflictuels avec les consorts [L], venir tenter de faire supporter à son bailleur des locaux du [Adresse 12], les conséquences d’une situation pour laquelle elle n’a aucune responsabilité.

Il ressort de la procédure et notamment des termes de l’arrêt rendu par la cour d’appel le 27 janvier 2022 que le fonds situé [Adresse 12] a abrité et abrite toujours la cuisine du restaurant qui y est exploité et que le conduit d’extraction des fumées de la cuisine débouche dans la cour du 19 puis chemine le long de la façade sur cour de l’immeuble du [Adresse 8] jusqu’en toiture à la limite des deux immeubles.

La société [G] ne justifie pas en quoi la pose d’une nouvelle extraction serait nécessaire alors même que la cour d’appel, dans son arrêt rendu le 26 janvier 2022 a confirmé le jugement rendu le 16 décembre 2019 ayant rejeté les demandes tendant à la dépose du conduit d’extraction sous astreinte formées par les consorts [L].

La société [G] sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de la société [G] visant à voir condamner la société Sami à procéder à la pose d’un bloc sanitaire au [Adresse 12]

La société [G] demande au tribunal de condamner la société Sami à poser dans les locaux situés au [Adresse 12] un bloc sanitaire conformément à son obligation de délivrance.

La société Sami s’oppose à cette demande, indiquant qu’il existait initialement des WC dans le local loué par ses soins et que le choix de les déplacer au [Adresse 8] relève de la responsabilité des prédécesseurs de la société [G] et plus particulièrement de la société des Caves Mura.

A titre liminaire, le tribunal relève que la société [G] ne justifie pas avant l’introduction des présentes demandes à l’encontre de la société Sami, avoir adressé à la demanderesse une demande relative à la création d’un bloc sanitaire dans les locaux donnés à bail.

En outre, la société Sami verse aux débats des plans de géomètres-experts, datés de 1995 et de 2015 qui révèlent :

— qu’en 1995, les lots donnés à bail aux prédécesseurs de la société [G] disposaient d’un bloc

sanitaire en partie commune de l’immeuble.

— qu’en 2015, après la réalisation de travaux, les lots 1 et 3 donnés à bail par la société Sami disposaient d’un bloc sanitaire privatif en rez-de-chaussée.

Dès lors, la société [G] n’est pas fondée à solliciter de la société Sami la prise en charge financière d’une nouvelle restructuration de son local.

La société [G] sera donc déboutée de sa demande dirigée contre la société Sami de ce chef.

Sur les autres demandes

Les consorts [L] à l’origine du congé avec refus de renouvellement ayant donné lieu à la présente procédure supporteront in solidum la charge des dépens comprenant les frais d’expertises judiciaires et seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’équité et sur le fondement de cet article 700 du code de procédure civile:

— les consorts [L] seront condamnés in solidum à payer à la société [G] la somme de 6.000 euros,

— les consorts [L] d’une part et la société [G] d’autre part seront condamnés à payer à la société Sami la somme de 3.000 euros chacun,

— la société Sami sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros,

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec les dispositions du présent jugement et la nature de l’affaire, et rendue nécessaire par l’ancienneté de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande de Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] visant à voir la société [G] privée de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction;

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due in solidum par Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] à la société [G] à la somme de 82.827 euros se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : 65.450 euros;

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 6.545 euros;

° Trouble commercial : 6.132 euros;

° Frais divers et changements administratifs : 2.000 euros;

° Frais de réinstallation : 1.800 euros;

° Frais de déménagement : 900 euros;

outre les frais de licenciement : sur justificatifs;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société [G] à Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] à la somme annuelle de 19.125 euros;

Rejette le surplus des demandes de la société [G] dirigée contre Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L];

Rejette les autres demandes en paiement formées par Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] contre la société [G];

Rejette les demandes de la société [G] dirigées contre la société Sami;

Rejette les demandes de Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] à payer à la société [G] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] à payer à la société Sami la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société [G] à payer à la société Sami la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de préocédure civile;

Condamne la société Sami à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Mme [W] [X] [H] veuve [L], M. [Y] [L] et Mme [T] [L] aux dépens comprenant les frais d’expertises judiciaires, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires;

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 34] le 15 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sophie GUILLARME