Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 13 janvier 2026, n° 24/00043

TJ Nice 13 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Violation de servitude de passage
La cour a constaté que les travaux envisagés constituent une entrave disproportionnée à l'usage consenti de longue date, causant un trouble manifestement illicite.
Accepté
Entretien de la servitude de passage
La cour a ordonné la remise en état du passage, considérant que cela est nécessaire pour respecter les droits d'usage des usagers.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait verser une somme à la Fondation pour ses frais irrépétibles.
Rejeté
Absence de fondement des demandes
La cour a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, considérant qu'elles n'étaient pas justifiées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 13 janv. 2026, n° 24/00043
Numéro(s) :	24/00043
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas DEURVirginie RELLIERAri DOMANOWICZJean-Joël GOVERNATORI
Parties :	S.A.S. BEAUMETTINE

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00043 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PLXN

du 13 Janvier 2026

affaire : FONDATION DE L’ASILE EVANGELIQUE DE [Localité 19]

c/ S.A.S. BEAUMETTINE, Syndic. de copro. L'[Localité 20], sis [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Nicolas DEUR

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Ari DOMANOWICZ

M^e Jean-joël GOVERNATORI

l’an deux mil vingt six et le treize Janvier à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Décembre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

FONDATION DE L’ASILE EVANGELIQUE DE [Localité 19]

[Adresse 12]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. BEAUMETTINE

[Adresse 8]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Ari DOMANOWICZ, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. L'[Localité 20], sis [Adresse 7]

Représenté par son syndic en exercice EUROPE AZUR

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Jean-joël GOVERNATORI, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025, délibéré prorogé au 13 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 13 décembre 2023, La Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] a assigné le [Adresse 23] en référé aux fins de :

— Faire interdiction au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[Localité 20] de mettre en œuvre les travaux objet de la déclaration préalable de travaux délivrée à son bénéfice le 2 mai 2022 portant sur la création d’un portail et d’une clôture, et ce sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée ;

— Condamner le requis aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement au profit de la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] d’une indemnité de 4500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 9 février 2024, la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et conclu au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a conclu aux fins de voir :

Avant dire droit,

— Ordonner à la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] de produire tous les permis de construire (dont arrêtés de permis de construire, déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) et arrêtés accordant le certificat de conformité) de l’Ehpad et la Résidence autonome Les Lucioles ;

— Ordonner à la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] de produire les documents d’arpentage des parcelles MO [Cadastre 10] et MO [Cadastre 11] dont le procès-verbal du cadastre ;

— Ordonner à la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] de produire son acte de servitude de canalisation ;

En tout état de cause,

— Débouter la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] de ses prétentions ;

— Ordonner à la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] de déposer son portail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à la suite de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à venir ;

— Condamner la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] à régler au syndicat des copropriétaires l'[Localité 20] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 3 mai 2024, la réouverture des débats a été ordonnée en vue de joindre cette instance avec celle introduite par l’hôtel Danemark à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7].

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°24/00043.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SAS BEAUMETTINE a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux fins de voir :

— Faire interdiction au [Adresse 23] de procéder à la fermeture de la voie d’accès à l’Hôtel Danemark par la voie privée située au [Adresse 8] ;

— Faire interdiction au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[Localité 20] de procéder à la pose d’un portail et de la jauge limitant la hauteur de passage – ayant fait l’objet de l’autorisation DP 0608822S0606 en date du 29 avril 2022, l’ensemble obstruant l’accès à l voie privée en violation de la servitude de passage accordée à l’Hôtel Danemark ;

— Assortir ces interdictions d’une astreinte de 1000 euros par jour et ce jusqu’au jour de complète libération du passage ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance de référé en date du 10 septembre 2024 la jonction des instances a été ordonnée sous le n° unique de RG 24/00043 ainsi qu’une médiation entre les parties.

À l’audience du 13 novembre 2025 il a été constaté l’échec de la médiation les parties ont réitéré leurs demandes.

Ainsi, au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, La Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] sollicite :

— faire interdiction au [Adresse 23] de mettre en œuvre les travaux objet de la déclaration préalable de travaux délivrée à son bénéfice le 2 mai 2022 portant sur la création d’un portail et d’une clôture et ce, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée,

— débouter le requis de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le requis aux entiers dépens ainsi qu’au paiement au profit de la fondation de l’asile évangélique [Localité 19] d’une indemnité de 4500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'[Localité 20] conclut au débouté la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] et la SAS BEAUMETTINE de leurs prétentions et entend voir ordonner à La Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] de déposer son portail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à la suite de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la notification de la décision, ainsi que la condamnation de La Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] et de la SAS BEAUMETTINE à régler au syndicat des copropriétaires l'[Localité 20] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions, la SAS BEAUMETTINE demande :

— débouter le [Adresse 23] de ses demandes ;

— faire interdiction au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[Localité 20] de procéder à la fermeture de la voie d’accès à l’Hôtel Danemark par la voie privée située au [Adresse 8] ;

— Faire interdiction au [Adresse 23] de procéder à la pose d’un portail et de la jauge limitant la hauteur de passage – ayant fait l’objet de l’autorisation DP 0608822S0606 en date du 29 avril 2022, l’ensemble obstruant l’accès à la voie privée en violation de la servitude de passage accordée à l’Hôtel Danemark ;

— ordonner la remise en état du passage dans sa largeur et hauteur initiales, libre de tout obstacle,

— Assortir ces interdictions d’une astreinte de 1000 euros par jour et ce jusqu’au jour de complète libération du passage ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025, prorogé au 13 janvier 2026.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence du trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, s’il résulte des rapports du conseil syndical et procès-verbaux des assemblées générales annuelles de la résidence l'[Localité 20], la volonté de sécuriser la copropriété en raison de stationnements sauvages, de nuisances liées à des attroupements, des pique-niques, de la prostitution, force est de constater que la SAS BEAUMETTINE, est titulaire d’un bail commercial régularisé à son profit par Madame [Y] [V].

L’objet du bail est constitué par un “immeuble sis à [Localité 19] sur une voie privée prenant naissance à hauteur du [Adresse 18]”.

Si Madame [Y] [V] a certes donné son accord à la clôture de la parcelle appartenant à la copropriété [Adresse 16], elle a toutefois et expressément conditionné cet accord à l’absence de remise en cause des servitudes de passage dont le fonds dont elle est usufruitière, bénéficie aux termes de l’acte notarié en date du 28 mars 1979.

À ce titre, il résulte par ailleurs du règlement de copropriété la résidence l'[Localité 20] que ladite servitude est expressément rappelée en ces termes : “les attributions qui précèdent ayant entraîné la division de la propriété du sol, les services créés par les époux [G] entre les fonds ainsi constitués se trouvent érigés en servitude par destination du père de famille de l’article 692 et suivants du Code civil.

En conséquence les parties, donatrice et donataires, constituent :

I-UNE PREMIÈRE SERVITUDE DE PASSAGE en tout temps, par tous moyens et pour tous au profit de :

(…)

L’immeuble cadastré section M au n° [Cadastre 5] dénommé HÔTEL DANEMARK

(…)

SUR :

1) les trottoirs et passage pour piétons,

2) la voie pour véhicules automobiles.

Partant tous deux à hauteur de l’entrée de l’immeuble dénommé “HÔTEL DANEMARK” passant devant l’immeuble dénommé “[Adresse 25]” puis sous l’immeuble dénommé “[Adresse 21]” (au niveau duquel la voie automobile côtoie celle objet de la deuxième constitution de servitude ci-après) pour aller sortir et aboutir à l'[Adresse 14] par le canal d’une fraction de la double voie privée où la servitude de passage s’exercera telle qu’elle est réglementée, à savoir par la voie ouest pour accéder à la copropriété et par la voie est pour en sortir :

L’assiette de cette servitude de passage reposant :

o sur le chemin côté nord de l’immeuble cadastré section MO n° [Cadastre 4] qui confine les immeubles HÔTEL et [Adresse 24] DANEMARK

o sur la voie automobile et le passage piétons qui jouxte le sous-sol côté nord-ouest du palais MIRA sous l’entier immeuble cadastré section MO n° [Cadastre 6]

o et enfin sur les deux bretelles entrée et sortie de la voie privée sise à l’Est confinant les PALAIS VEGA de l’immeuble cadastré section MO n° [Cadastre 4].”

Il résulte par ailleurs de l’acte de donation du 21 mai 1954 de Madame [R] consenti au profit de l’asile évangélique de [Localité 19], au titre des conditions particulières et résultant d’un acte de vente des consorts [B] [Z] au profit de Monsieur [G], aux droits duquel intervient dorénavant le syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 16], que sont rappelés les éléments relatifs à la clôture de sa propriété de celle restant aux vendeurs, à savoir notamment que Monsieur [G] devait réserver “dans ces clôtures une ouverture encadrée par deux piliers qui devra avoir une largeur de 3,50 m (…) au gré des propriétaires de la partie conservée par les vendeurs être « illisible » de deux vantaux à leurs frais”, et d’ajouter “cette ouverture pourra être utilisée par les vendeurs, leurs ayants-droits, leurs locataires et tous fournisseurs, qui auront le droit de passage à pied et en voiture, à travers la partie de propriété présentement vendue, pour accéder soit à la [Adresse 22], soit au [Adresse 15]”.

S’il n’appartient pas au juge des référés avec l’évidence requise en la matière, d’apprécier la réalité d’une servitude de passage ou d’une obligation propter rem dont bénéficie tant la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] que la SAS BEAUMETTINES, il résulte des éléments versés aux débats que le passage utilisé sur la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires l'[Localité 20], l’est depuis de très nombreuses années tant par les usagers de l’EHPAD et de l’hôtel que des visiteurs et fournisseurs, ce qui n’est par ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

Aussi et quand bien même tant la SAS BEAUMETTINE que la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] ne bénéficieraient pas d’une servitude de passage, ce qui relève de la compétence du juge du fond, il n’en demeure pas moins que la voie utilisée jusqu’alors, l’a été de manière paisible et prolongée.

Si la volonté du [Adresse 23] de se prémunir d’actes illicites et de vandalisme sur sa parcelle est légitime, il lui appartient de ne pas faire obstacle de manière démesurée à l’usage consenti de longue date, aux usagers des propriétaires des parcelles voisines en raison notamment d’une part, de la particulière vulnérabilité des usagers de l’EHPAD, d’autre part des contraintes de sécurité auxquelles tant l’EHPAD que l’hôtel sont soumis, et enfin des nécessités tenant à l’approvisionnement de ces deux établissements.

Or il apparaît que le dispositif de platine téléphonique qui suppose le préenregistrement des numéros de téléphone afin de permettre un déclenchement automatique de l’ouverture du portail à distance est extrêmement sophistiqué et complexe à mettre en œuvre au regard de la diversité des publics tant de l’hôtel que de l’EHPAD, outre les difficultés tenant au gabarit des véhicules des éventuels fournisseurs voire des services de secours ou de lutte contre les incendies.

Dès lors les travaux tels qu’envisagés à date, par le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[Localité 20], tendant à la fermeture et à la clôture de la parcelle MO [Cadastre 9] sont incompatibles avec les contraintes d’utilisation de la voie d’accès aux parcelles MO [Cadastre 11] et [Cadastre 17] et constituent une entrave disproportionnée à l’objectif recherché et cause un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il y a lieu de faire interdiction au [Adresse 23] de poursuivre les travaux engagés et d’ordonner la remise en état.

Il n’y a pas lieu de prononcer astreinte s’agissant de l’interdiction de poursuivre les travaux, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'[Localité 20] les ayant interrompus à l’automne 2024. En revanche, la remise en état du passage sera ordonnée sous astreinte dont les modalités seront fixées au dispositif.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le [Adresse 23] sera condamné aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'[Localité 20] sera condamné à verser à la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la suspension des travaux mis en œuvre par le [Adresse 23] et résultant de la déclaration préalable de travaux n° 0608822S0606 délivrée le 2 mai 2022 ;

ORDONNONS la remise en état du passage dans sa largeur et hauteur initiales, libre de tout obstacle et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la notification de la présente, pendant 6 mois ;

CONDAMNONS le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'[Localité 20] à verser respectivement et à chacune des défenderesses, la Fondation de l’Asile Evangélique de [Localité 19] et à la SAS BEAUMETTINE, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le [Adresse 23] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES