MINUTE N°

RG – N° RG 24/00408 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KQCV

la SELARL BLANC-TARDIVEL-[Localité 6]

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 11 DECEMBRE 2024

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 11], représentée par son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre-henry BLANC de la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.C.I. LE FOSSA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jérôme BRENNER de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00408 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KQCV

la SELARL BLANC-TARDIVEL-[Localité 6]

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 juin 2006, le société FOSSA a donné à bail commercial à la société TREZAYRES un local à usage de commerce et d’habitation d’une surface de 120 m² sur la commune de [Localité 10].

La société TREZAYRES a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire le 9 février 2016.

La société [Adresse 11] a acquis le fonds de commerce, en ce compris le bail commercial, de la société TREZAYRES le 28 février 2017 auprès du liquidateur judiciaire, et exploite depuis lors une activité de restauration.

Le bien consiste en une maison de maître divisée en deux locaux commerciaux. Au rez-de-chaussée, un local est destiné à l’activité de restauration, et à l’étage se trouve un local refuge en cas d’inondation, ainsi que des locaux loués à une association.

Les relations entre la bailleresse et sa locataire se sont gravement dégradées, conduisant à l’instauration de plusieurs procédures judiciaires, dont l’une est actuellement pendante devant la cour d’appel.

Par ailleurs, la SCI FOSSA, estimant que le parking ne faisait pas partie du bail, en a bloqué l’accès par la mise en place d’une énorme pierre, puis par la fermeture d’un portail.

Ainsi, par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la société [Adresse 11] a attrait la SCI LE FOSSA devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référé, à l’effet, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de la voir condamner sous astreinte de 1000 €uros par jour de retard, après signification de l’ordonnance de référé, à enlever tout obstacle à la jouissance par la société [Adresse 11] du parking, ainsi qu’à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire est venue après trois renvois à l’audience de référé du 13 novembre 2024.

Par écritures déposées et soutenues oralement cette audience, auxquelles il convient de ses référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SAS VILLA HELOISE, prise en la personne de son représentant légal, demande au juge des référés de:

— Dire et juger la demande recevable et bien fondée ;

— Condamner la SCI FOSSA à enlever tout obstacle à la jouissance par la société [Adresse 11] de l’entier parking situé à l’arrière du restaurant ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard suivant la notification de l’ordonnance de référé ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI FOSSA à l’encontre de la société [Adresse 11];

— Condamner la SCI FOSSA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [Adresse 11] expose être victime d’un harcèlement de la part de sa bailleresse, cette dernière ayant été déboutée à deux reprises de ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle soutient avoir joui du parking pendant des années sans difficulté, avant que la SCI FOSSA ne juge qu’il n’était pas inclus dans le bail. Elle estime que la désignation du bien pris à bail est limpide, le document liant les parties mentionnant “Tel que ce bien existe avec ses aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve.” Elle conclut par conséquent à l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’elle entend voir cesser.

Par écritures également déposées et soutenues oralement à cette audience, auxquelles il convient de ses référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI LE FOSSA demande au juge des référés de:

A titre principal,

— Juger que le parking n’entre pas dans le périmètre du bail commercial du 30 juin 2006,

— Juger que le bailleur a légitimement mis fin à une tolérance,

— Juger que les conditions d’application de l’article 2278 du code civil ne sont pas réunies,

Par conséquent,

— Débouter la société [Adresse 11] de toutes demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Juger que le bailleur soulève des contestations sérieuses,

Par conséquent,

— Débouter la société VILLA HELOISE de toutes demandes, fins et conclusions ;

En toutes hypothèses,

— Condamner la société [Adresse 11] aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la société LE FOSSA la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LE FOSSA soutient que le parking n’entre pas dans le périmètre de la chose louée, ainsi que cela résulte du plan annexé au bail. Elle estime que la clause visant les aisances est une clause de style permettant de dispenser le rédacteur de l’énumération des éléments contenus dans le bien donné à bail. Elle ajoute que la commune intention des parties était d’exclure le parking dès lors qu’elles ont délimité au surligneur le périmètre du bail sur le plan annexé. La SCI LE FOSSA convient que sa locataire a pu user du parking par le passé, mais estime qu’il s’agissait d’une simple tolérance à laquelle elle est en droit de mettre fin, aucun trouble n’étant créé au préjudice de la société [Adresse 11] dans la mesure où de nombreuses places de stationnement existent à proximité immédiate du restaurant.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante que le trouble manifestement illicite est caractérisé par la violation évidente d’une règle de droit.

Il ressort par ailleurs de ces dispositions que l’existence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle à l’application de cet article.

En l’espèce, le bail liant les parties désigne les biens loués de la manière suivante:

“ Sur la Commune de [Localité 10] (Gard), [Adresse 1],

Dans un immeuble à usage d’habitation et de commerce, l’entier Rez-de-chaussée de la bâtisse, d’une superficie d’environ 120M2

Avec également le jardin tel que figurant sur le plan ci-joint.

L’immeuble figurant au cadastre de la manière suivante:

Sect. AR n°[Cadastre 2] [Adresse 8] [Adresse 7] Soit une contenance totale de 12A 96 Ca

Tel que ce bien existe avec ses aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve.

Un plan des parties louées demeurera joint et annexé aux présentes dûment signé par les parties.”

La SCI LE FOSSA soutient que la clause visant les aisances et dépendances est une simple clause de style, et que les parties ont clairement délimité les locaux donnés à bail en les surlignant en rouge sur le plan annexé.

Il résulte toutefois de la prise de connaissance de ce document que le plan porte les mentions manuscrites suivantes: entrée, clôture, muret existant, jardin, entrée, parking et parking 11 places.

Si une partie du plan est surlignée en rouge, cet encadré est relié par une flèche à la mention “MUR DE SEPARATION EXISTANT”, de sorte qu’il apparaît que les parties ont entendu mentionner l’existence d’un mur de séparation, sans pour autant exclure le parking, qui ne figurerait pas sur ce plan s’il n’avait pas été inclus dans la chose louée.

En outre, ce plan incluant le parking est conforme à la clause sus rappelée mentionnant les aisances, parties attenantes et dépendances.

La SCI LE FOSSA ne conteste pas avoir obstrué l’accès à ce parking par l’apposition d’une énorme pierre et la fermeture du portail.

Dans ces conditions, il conviendra de constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, qu’il conviendra de faire cesser dans les conditions du dispositif.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la SCI LE FOSSA à payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LE FOSSA succombe et sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et susceptible d’appel,

CONSTATE que l’obstruction du parking par la SCI LE FOSSA constitue un trouble manifestement illicite ;

CONDAMNE la SCI LE FOSSA à enlever tout obstacle à la jouissance par la société [Adresse 11] de l’entier parking situé à l’arrière du restaurant situé [Adresse 4] sur la commune de SOMMIERES sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois, passé un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la SCI LE FOSSA à payer la somme de 1.000 euros à la société [Adresse 11] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LE FOSSA aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,