MINUTE N° : 25/0549

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/04663

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [T]

[Z] [L]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 10]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [M] [S], munie d’un pouvoir en date du 13 mars 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [T]

né le 20 Avril 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [Z] [L]

née le 26 Juin 2002 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/04663

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2023, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 593,96 € charges comprises.

Le 9 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] se trouvent être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] au paiement de la somme en principal de 3557,96 € selon décompte arrêté en date du 28 octobre 2024 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant est équivalent au montant actuel du loyer et des charges locatives jusq’au départ effectif des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 10] le 4 novembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [M] [S] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6481,98 € arrêtée au 17 mars 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 29 octobre 2024 signifié à étude, Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 20 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 10] par voie électronique le 4 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 27 juin 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024 à Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] portant sur la somme de 1557,39 € dont 1431,62 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 27 juin 2023, le commandement de payer délivré le 9 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 17 mars 2025 faisant apparaître une somme de 6831,20 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 252,74 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte locatif la somme de 30,76 € correspondant aux frais prélevés mensuellement de septembre 2024 à février 2025 par le bailleur pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

En outre, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62€ de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6471,50 € (6831,20€ – 252,74 – 30,76 € – 76,20 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et familaile.

Au surplus, il ressort du décompte produit que Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis janvier 2024.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 10 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 10 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 9 janvier 2024 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6471,50 € (SIX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 mars 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mars 2024 ;

Dit que Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] , d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 payable à terme échu au 31 mars 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection