MINUTE N°

RG – N° RG 25/00370 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LARM

la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

la SCP LEMOINE CLABEAUT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 17 SEPTEMBRE 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [R] [E]

née le 21 Août 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSES

Mme [W] [C]

née le 16 Août 1998 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES

S.E.L.A.R.L. AMAJ en sa qualité d’administrateur adhoc de la copropriété désigné par Ordonnance en date du 13 mars 2025, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stanislas CHAMSKI de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Claire GADAT, Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 22 juillet 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00370 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LARM

la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

la SCP LEMOINE CLABEAUT

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [E] est propriétaire des lots n°2 et 7 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] [Localité 9], soumis au statut de la copropriété cadastrée Section EX n° [Cadastre 2].

Madame [W] [C] est propriétaire des lots n°1, 3,4,5 et 6 au sein du même ensemble immobilier sis [Adresse 6].

Par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, Monsieur [D] [B] SELARL AMAJ a été désigné en date du 13 mars 2025en tant qu’administrateur ad hoc de la copropriété avec pour missions de :

Se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives de la copropriété,

Administrer la copropriété en prenant notamment toutes les mesures imposées par l’urgence

Faire modifier l’état descriptif de division (au besoin avec le concours d’un géomètre expert) et établir un règlement de copropriété,

Convoquer une assemblée générale dans un délai de 12 mois à compter de l’acceptation de la mission

Par actes de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, Madame [R] [E] a assigné Madame [W] [C] et la SELARL AMAJ devant Madame la Présidente du Tribunal aux fins de voir, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile :

CONDAMNER Madame [C] à :

Au préalable faire dresser à ses frais une étude structure de l’immeuble par un BET habilité et assuré et ce afin qu’il soit vérifié l’état actuel de la structure de l’immeuble probablement affectée par les travaux réalisés sans autorisation

Remettre les lieux en état à savoir à :

o Supprimer l’IPN

o Rebâtir l’escalier tel qu’il existait à l’origine

o Rebâtir les cloisons séparatives telles qu’elles existaient à l’origine

Sous peine d’une astreinte de 1000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et se réserver le soin de liquider l’astreinte.

CONDAMNER Madame [C] à lui porter et payer une somme provisionnelle de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DECLARER la décision à venir commune et opposable à Me [B].

L’affaire RG n°25/00370 appelée le 04 juin 2025 est venue, après deux renvois à la demande des parties, à l’audience du 22 juillet 2025.

A cette dernière audience, Madame [R] [E] a repris oralement les termes de ses dernières conclusions en réponse auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, elle précise qu’elle entend voir :

JUGER les travaux réalisés par Madame [C] comme constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [C] à remettre les lieux en état à savoir à :

o Supprimer l’IPN

o Rebâtir l’escalier tel qu’il existait à l’origine

, en mandatant pour se faire une entreprise ayant les compétences requises et étant dûment assurée au titre de la responsabilité civile professionnelle et responsabilité civile décennal sous peine d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et se réserver le soin de liquider l’astreinte ;

DEBOUTER Madame [C] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions en ce compris de sa demande de sursis à statuer ;

CONDAMNER Madame [C] à lui porter et payer à une somme provisionnelle de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DECLARER la décision à venir commune et opposable à Me [B]

Au soutien de ses prétentions elle expose essentiellement que, sans attendre la réalisation de la mission de l’administrateur ad hoc et sans aucune autorisation, Madame [C] a entrepris des travaux d’importance, affectant directement les parties communes et la structure de l’immeuble.

Madame [W] [C] a repris oralement les termes de ses conclusions en réponse auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle entend voir au visa des articles 379 et 835 du Code de procédure civile, et de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER que la copropriété sis [Adresse 3] n’a fait l’objet d’aucun règlement de copropriété,

CONSTATER que la copropriété a fait l’objet d’un État Descriptif de Division date de 1969 qui ne détermine pas ni quotes-parts entre parties privatives et les parties communs ni les millièmes des différents lots,

CONSTATER que la copropriété est constituée de trois copropriétaires différents à savoir Madame [R] [E], Madame [W] [C] Monsieur et Madame [C] [Z],

CONSTATER que les travaux contestés par Madame [E], objets de la procédure consiste en la fixation d’IPN, soutenant l’intégralité du plancher du 2ème étage et en l’aménagement et amélioration de l’escalier menant à lat errasse commune aux trois copropriétaires,

CONSTATER que suite à la régularisation des millièmes des lots de la copropriété et des règles de majorité, les travaux réalisés, objets du présent litige, portant notamment sur des travaux d’amélioration ( escalier) seront incontestablement régularisés,

JUGER que les travaux contestés par Madame [E] feront incontestablement l’objet d’une régularisation lors de la prochaine assemblée générale extraordinaire qui sera diligentée par Me [B] à l’issue de l’accomplissement de la mission qui lui a été confiée par ordonnance en date du 13 mars 2025,

En conséquence,

ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente de l’accomplissement de ses diligences par Me [B], à savoir faire établir un règlement de copropriété, faire régulariser l’État Descriptif de Division actuel qui ne comporte pas de réparation des quotes-parts entre les parties communes et les parties privatives,

A TITRE SUBSIDIAIRE, tenant les travaux réalisés par Madame [W] [C],

CONSTATER qu’il existe une impossibilité de remise en état des lieux suite aux travaux réalisés,

CONSTATER que remettre en état les lieux créerait un risque incontestable pour la structure de l’immeuble,

CONSTATER qu’en l’absence de tout règlement de copropriété et de l’existence d’un État Descriptif de Division date de 1969 qui ne détermine pas ni quotes-parts entre parties privatives et les parties communs ni les millièmes des différents lots, ordonner une remise en état des travaux serait susceptible de porter atteinte aux parties privatives de Madame [C],

CONSTATER que Madame [W] [C] est propriétaire des LOTS N°1,3,4 et 5 et que Monsieur et Madame [Z] [C] sont propriétaires du LOT N°6, -

CONSTATER que suite à la régularisation des millièmes des lots de la copropriété et des règles de majorité, les travaux réalisés, objets du présent litige, portant notamment sur des travaux d’amélioration (escalier) seront incontestablement régularisés,

Tenant l’existence de contestations sérieuses,

REJETER l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Madame [R] [E],

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONSTATER que Madame [W] [C] verse aux débats une étude structure réalisée par le BET VIAL en date du 27 mai 2025,

CONSTATER que Madame [W] [C] verse aux débats un rapport « avis structurel démolition de cloison » établi par Monsieur [M] [P], expert judiciaire prés la cour d’appel de [Localité 9] en date du 17 septembre 2024,

REJETER toute demande à ce titre,

REJETER toute demande de Madame [R] [E] concernant les travaux réalisé par Madame [C] dans ses parties privatives,

CONSTATER que Madame [R] [E] a réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation et qui portent une atteinte directe à la propriété de Madame [C],

En conséquence,

CONDAMNER Madame [R] [E] à remettre en état les travaux qu’elle a réalisé sur les parties communes, sans autorisation à savoir :

suppression du bloc de climatisation sis sur la terrasse

partie commune de l’immeuble,

remise en état du conduit de cheminée

partie commune qu’elle a illégalement bouché pour passer les câbles de sa climatisation au 2ème étage

suppression du placard de la cuisine de Madame [E] qui empiète sur les parties communes et qui a réduit le passage dans le couloir à 72 cm au lieu de 90 cm,

faire régulariser l’usage privatif d’une terrasse qui n’apparaît pas dans l’EDD actuel,

Et ce, dans un délai de 8 jours à compter de ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

REJETER la demande de condamnation de Madame [C] au titre de dommages et intérêts, à titre provisionnel, à hauteur de 8000 euros, une telle demande étant injustifiée et non recevable en référé,

REJETER l’intégralité des demandes fins et prétentions de Me [D] [B],

CONDAMNER Madame [R] [E] à lui porter et payer une somme de 2200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SELARL AMAJ prise en sa qualité d’administrateur ad’hoc a repris oralement les termes de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, elle précise qu’elle entend voir :

FAIRE droit aux demandes présentées par Madame [R] [E]

CONDAMNER Madame [W] [C] à lui verser la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soutient essentiellement :

que M° [D] [B] s’est rendu sur les lieux dès sa désignation et a constaté la réalisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble

qu’il a informé les copropriétaire de la nécessité impérative d’obtenir l’accord préalable d’une assemble générale des copropriétaires,

qu’ à ce jour, Monsieur [N] géomètre expert s’est d’ores et déjà rendu sur place afin de proposer un état descriptif de division

que tenant la poursuite des travaux opérés par Monsieur et Madame [C] par courrier du 30 avril 2025, il les a mis en demeure de cesser immédiatement les travaux entrepris dans les parties communes,

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé, à titre liminaire, que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes aux fins de « juger » et « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les ,moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le trouble manifestement illicite et la demande de remise en état sous astreinte

Aux termes de l’article 378 du Code de procédure civile la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Le sursis à statuer est sollicité dans l’attente de l’accomplissement des diligences de l’administrateur et notamment de l’établissement d’un règlement de copropriété. Il n’est cependant pas contesté que les travaux litigieux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ni qu’ils affecteraient les parties communes (planchers notamment). La situation litigieuse est donc connue sans qu’il ne soit besoin de surseoir à statuer dans l’attente d’évènements ou de décisions à venir qui seraient susceptibles de modifier celle-ci.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de sursis à statuer.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il est constant que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires, à la date à laquelle il prononce sa décision. En outre, le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est produit aux débats deux procès-verbal de commissaire de justice en date des 1er et 28 avril 2025 ( pièces 8 et 9 de la demanderesse) dans lesquels il est indiqué qu’un mur porteur des parties communes a été modifié en y fixant des poutres IPN métalliques, qu’a été démolie une montée d’escaliers, permettant l’accès à une terrasse commune et à des lots de Madame [E] et que cet escalier a été reconstruit après avoir été déplacé et qu’un mur délimitant la cage d’escalier et le couloir commun d’accès à différents et aux étages supérieur a été démoli.

En l’espèce, il n’est pas contesté ni contestable qu’indépendamment du fait qu’aucun état descriptif de division n’a été régularisé ni aucun règlement de copropriété établi (c’est la raison pour laquelle un administrateur a été désigné par ordonnance de mars 2025), les travaux réalisés par madame [C] ont nécessairement affecté les parties communes comme portant notamment sur un mur, un plancher et un escalier de l’immeuble.

Il n’est pas non plus contesté que ces travaux ont été réalisés sans l’accord de la copropriété conformément à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis puisqu’il résulte au contraire des débats que madame [E], quelque soit la légitimité de son opposition que le juge des référés n’a pas à évaluer, n’a pas donné son accord aux travaux envisagés dans l’immeuble et que l’administrateur désigné a alerté madame [C] quant à l’irrégularité des travaux entrepris et l’a mise en demeure de les cesser par courrier du 30 avril 2025.

Ces éléments suffisent à établir l’existence d’un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser sur le fondement de l’article susvisé.

Madame [U] soutient que la remise en état serait impossible ou dangereuse pour la structure de l’immeuble mais elle n’apporte aucun élément venant étayer ses dires d’autant qu’il n’est pas expliqué en quoi l’installation dont elle soutient qu’elle a été réalisée sans aucune danger pour l’ensemble immobilier ne pourrait être démontée dans les mêmes conditions.

Les circonstances de fait tenant à la jeunesse, à l’inexpérience ou à la situation économique de la défenderesse telles qu’elle les livre aux débats sont insuffisantes ne peuvent suffire à écarter la constatation du trouble manifestement illicite créé du fait de l’atteinte à la propriété d’autrui.

En conséquence, Madame [W] [C] sera condamnée à remettre en état les parties communes qu’elle a modifiées, notamment supprimer l’IPN, rebâtir l’escalier tel qu’il existait à l’origine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir.

Il n’appartient pas au juge de déterminer les conditions de cette remise en l’état ni de statuer quant aux conditions concrètes de celle-ci. La liquidation éventuelle de l’astreinte sera débattue devant le juge naturel de celle-ci.

Sur les dommages et intérêts

Madame [R] [E] sollicite la condamnation de Madame [W] [C] au paiement de la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer quant aux demandes formées du chef de dommages et intérêts en ce qu’elles supposent d’apprécier l’existence d’un dommage, d’une faute ou du lien de causalité, ce que le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par conséquent, il sera donc dit n’y avoir lieu à référés sur cette demande de condamnation en paiement provisionnel de la somme de 8000 euros.

3- Sur la demande reconventionnelle

En l’espèce, Madame [W] [C] entend voir condamner sous astreinte de 100 euros par jour Madame [R] [E] à remettre en état les travaux qu’elle a réalisé sur les parties communes, sans autorisation à savoir :

suppression du bloc de climatisation sis sur la terrasse

partie commune de l’immeuble,

remise en état du conduit de cheminée

partie commune qu’elle a illégalement bouché pour passer les câbles de sa climatisation au 2ème étage

suppression du placard de la cuisine de Madame [E] qui empiète sur les parties communes et qui a réduit le passage dans le couloir à 72 cm au lieu de 90 cm,

faire régulariser l’usage privatif d’une terrasse qui n’apparaît pas dans l’EDD actuel,

La défenderesse ne produit toutefois aucune pièce aux débats permettant d’établir le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite qui permettrait au juge des référés d’ordonner une telle remise en état sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile précité.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

Madame [W] [C] est condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable que Madame [W] [C] soit condamnée à payer à Madame [R] [E] la somme de 1000 euros et à la SELARL AMAJ la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONDAMNONS Madame [W] [C] à remettre en état les parties communes au sein de l’immeuble situé [Adresse 6], (soit supprimer l’IPN et rebâtir l’escalier tel qu’il existait avant les travaux réalisés), sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par la demanderesse ;

DEBOUTONS Madame [W] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS madame [W] [C] à payer à Madame [R] [E], la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [W] [C] à payer à la SELARL AMAJ la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS madame [W] [C] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

La Greffière La Présidente