Copie délivrée

à

la SCP DEVEZE-PICHON

la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES

M^e Anne-sophie TURMEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 12]

Le 21 Juillet 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 23/05326 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KG6N

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [K] [I]

né le 12 Septembre 1946 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Anne-sophie TURMEL, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

S.A.S. JCD Immobilier

immatriculée au RCS DE [Localité 12] sous le numéro 751 490 764 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Marjorie AGIER, Avocat au Barreau de Montpellier, avocats plaidant

Mme [R] [V], [X] [Z]

née le 05 Janvier 1960 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP DEVEZE-PICHON, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [D] [C], [N] [Z] épouse [S]

née le 04 Mars 1961 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par la SCP DEVEZE-PICHON, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [U] [O], [F] [A] veuve [Z]

née le 10 Mars 1933 à [Localité 10], domiciliée : chez Monsieur et Madame [S], [Adresse 5]

représentée par la SCP DEVEZE-PICHON, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

N° RG 23/05326 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KG6N

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié du 15 décembre 2020, Mme [U] [A] veuve [Z] et Mmes [R] et [D] [Z] ont vendu à M. [K] [I] une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 8] au prix de 172.000 euros.

A la suite de fortes pluies en octobre 2021, des infiltrations ont eu lieu dans une chambre et les sanitaires.

Par ordonnance du 8 juin 2022, le juge des référés a ordonné une expertise. M. [E] [H] a déposé son rapport définitif le 15 juin 2023 et conclu que la cause des infiltrations était l’état de délabrement avancé de la toiture.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 9 novembre 2023, M. [I] a fait assigner les venderesses (Mmes [U], [R] et [D] [Z]) et l’agent immobilier, la SAS JCD Immobilier, afin d’obtenir le paiement de diverses sommes.

En cours de procédure, Mme [U] [A] veuve [Z] est décédée, laissant pour recueillir sa succession ses deux filles, Mmes [R] et [D] [Z].

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 avril 2025, M. [I] demande au tribunal judiciaire de condamner solidairement Mmes [Z] et la SAS JCD Immobilier à lui payer les sommes suivantes :

48.507,80 euros TTC au titre de la réparation de la toiture ; 38.058 euros au titre de la dévalorisation du bien résultant d’un projet de démolition et de construction ; 13.600 euros au titre des frais de vente ; 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais d’expertise à hauteur de 4.867,93 euros.

M. [I] fonde ses demandes à l’encontre des venderesses sur la garantie légale des vices cachés. Il soutient que la clause d’exclusion de garantie doit être écartée en raison de la mauvaise foi de Mmes [Z]. Il fait valoir que la toiture est totalement délabrée pour n’avoir fait l’objet d’aucun entretien alors même que l’annonce faisait état d’une maison habitable sans travaux. Il affirme avoir découvert, à la suite de pluies très importantes en octobre 2021 et d’infiltrations, que des bassines et des seaux avaient été placés dans les combles afin de dissimuler l’état de dégradation du toit. Il indique ne pas être un professionnel de la charpente et rappelle qu’il était salarié dans un rayon électricité d’un grand magasin. M. [I] souligne avoir été dans l’incapacité physique de se rendre dans les combles dont l’accès, difficile et dangereux, n’est pas possible compte tenu de son handicap et de son âge (plus de 70 ans).

M. [I] reproche également aux venderesses un manquement à leur obligation d’information précontractuelle car elles ne l’ont pas avisé au jour de la vente (15 décembre 2020) avoir vendu la parcelle contiguë à la sienne (vente du 2 décembre 2020) à la suite d’une division parcellaire datant du 12 novembre 2020. Il indique que Mme [Z] a attesté le 2 décembre 2020 avoir autorisé l’acquéreur de la parcelle contiguë à démolir le bâtiment qui s’y trouvait. M. [I] fait valoir qu’il aurait dû être informé du projet de construction sur la parcelle voisine de la sienne car il aurait pu renoncer à son acquisition ou négocier le prix plus bas. Il affirme en outre que, du fait de la démolition, sa maison pourrait être en péril. Il estime que la maison qu’il a acquise ne valait pas plus de 133.942 euros et que la dépréciation subie est de 38.058 euros. Il conteste le caractère hypothétique de son préjudice.

M. [I] reproche à l’agent immobilier d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil. Il rappelle que la SAS JCD Immobilier lui a dit qu’aucun travaux n’était à prévoir alors qu’elle n’a pas procédé à la vérification de cette information.

Il lui reproche encore de ne pas avoir annexé le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente et n’en avoir eu connaissance qu’au jour de la vente.

M. [I] estime que la SAS JCD Immobilier aurait dû se renseigner sur la division de la parcelle et le projet y afférant.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 mars 2025, Mmes [Z] demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter toutes les demandes de M. [I] ; à titre subsidiaire, condamner la SAS JCD Immobilier à les relever et à les garantir de l’intégralité des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre au bénéfice de M. [I], en principal, frais et intérêts ; en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire, condamner M. [I] ou tout succombant à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP Devèze-Pichon.

Mmes [Z] soutiennent que l’état de vétusté de la toiture était parfaitement visible de sorte que le vice allégué n’était pas caché mais au contraire apparent. Elles précisent que l’état de la toiture était visible de l’extérieur. Elles affirment que les combles étaient accessibles lors des visites préalables à l’achat, grâce à la mise à disposition d’échelles appropriées. Elles reprochent à l’expert d’avoir écrit que M. [I] n’avait pas la possibilité de regarder la toiture du fait de son handicap à la jambe gauche, handicap non avéré par des pièces médicales et dont l’existence sort du champ de compétence de l’expert. Elles soutiennent que la maison était bien habitable sans travaux mais qu’une rénovation était à prévoir.

Mmes [Z] se prévalent de la clause d’exonération de garantie des vices cachés et affirment que M. [I] ne démontre pas leur mauvaise foi. Elles soulignent n’avoir jamais eu connaissance de la moindre infiltration avant la vente et contestent avoir installé les récipients dans les combles. Elles indiquent que c’est M. [I] qui a installé ou fait installer ces seaux afin d’obtenir la prise en charge intégrale de la réfection de la toiture à leurs frais. Mmes [Z] prétendent que c’est la violence des intempéries en septembre 2021 qui est à l’origine des infiltrations sur une toiture incontestablement vétuste. Elles relèvent une incohérence entre le nombre et la nature des récipients identifiés par le commissaire de justice et l’expert.

Elles soutiennent enfin que M. [I] était un professionnel du bâtiment puisqu’il exerçait la profession d’artisan électricien.

Mmes [Z] font valoir que M. [I] a été informé de la division parcellaire et de la vente de la parcelle n° [Cadastre 2] à Mme [L] et qu’il n’a posé aucune question ce qui démontre que cela n’était pas un élément essentiel à son consentement. Elles ajoutent que M. [I] ne démontre pas que le projet de démolition et de construction de Mme [L] dévaloriserait sa propriété.

A titre subsidiaire et au soutien de leur demande de garantie à l’encontre de l’agent immobilier, Mmes [Z] affirment que celui-ci a été alerté sur la nécessité de contrôler la toiture et a été informé de la cession de la parcelle voisine à Mme [L].

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, la SAS JCD Immobilier demande au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter les demandes de M. [I] et de Mmes [Z] à son encontre ; à titre subsidiaire, condamner Mmes [Z] à la relever et à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; condamner la partie succombante à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SAS JCD Immobilier soutient que les vices affectant la toiture n’étaient pas apparents pour un non professionnel de la construction, ce qu’un agent immobilier n’est pas. Elle rappelle que l’accès aux combles était difficile et qu’elle n’a pas été informée par les venderesses de l’état de la toiture, que ces dernières soutiennent d’ailleurs avoir ignoré. Elle conteste donc tout manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard de M. [I].

La SAS JCD Immobilier affirme que le dossier de diagnostic était annexé en intégralité dans le compromis de vente.

Dans l’hypothèse où un manquement à l’obligation d’information serait retenu par le tribunal, la SAS JCD Immobilier rappelle que le préjudice en découlant est la perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur et non les frais de réparation de la toiture.

Enfin, sur le projet de construction sur la parcelle voisine, l’agent immobilier conteste en avoir été informé par les venderesses. Il rappelle que le compromis a été signé le 19 octobre 2020 et que la division date du 12 novembre 2020 et qu’il ne pouvait donc soupçonner l’existence du projet litigieux. La SAS JCD Immobilier affirme que le préjudice invoqué par M. [I] est hypothétique en l’état d’une action en cours en annulation du permis de construire et qu’en outre, il n’établit pas la réalité d’une dévalorisation du bien.

***

La clôture a été fixée au 11 avril 2025. A l’issue des débats à l’audience du 19 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en garantie des vices cachés relative à la toiture

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de l’application de ce texte que l’action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d’un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est à dire non apparent et non connu de l’acquéreur et dont la cause est antérieure au transfert des risques. En outre, l’action ne peut prospérer qu’en présence d’un vice grave, compromettant l’usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.

Enfin, en présence d’une clause d’exonération de garantie, il incombe à l’acheteur de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que la toiture était hors d’usage, incomplète car en partie détruite par le temps et irréparable. L’expert a relevé que l’état de délabrement du toit était patent et ce depuis plusieurs années. La maison a été acquise en 1975 et le toit n’a pas été entretenu pendant 45 ans, ce qui est la cause de son état actuel et des infiltrations survenues en 2021. Ces éléments caractérisent d’une part la gravité du vice qui rend la maison impropre à sa destination et, d’autre part, son antériorité.

Les venderesses ne contestent ni la gravité de l’état de la toiture, si son ancienneté mais estiment, d’une part, que ce vice était apparent et, d’autre part, qu’elles en ignoraient l’existence.

Sur le caractère apparent de l’état de la toiture

M. [I] exerçait la profession d’électricien de sorte qu’il ne peut pas être considéré comme un professionnel de la charpente. Les désordres affectant la toiture ne relevaient pas de sa sphère de compétence professionnelle et technique et il sera, de ce fait, considéré comme profane.

M. [I] était âgé de 74 ans en 2020 et présentait un handicap à la jambe gauche réduisant ses capacités motrices. Il produit une carte mobilité inclusion valable depuis le 1er novembre 2017. En outre, il convient de relever que les venderesses, qui minimisent aujourd’hui le problème de santé du demandeur, ont indiqué dans un dire (repris en page 4 du rapport) : « S’il ne peut être contesté que l’acheteur est victime d’un handicap au regard de l’état de sa jambe gauche… ».

Il résulte des photographies versées au débat, des conclusions des demanderesses et du rapport d’expertise que les combles n’étaient pas accessibles par un escalier mais par une échelle. Leur accès était donc objectivement difficile pour un homme doté de capacités motrices normales mais devenait raisonnablement impossible pour un homme âgé de plus de 70 ans, présentant un handicap à la jambe gauche.

En outre, M. [H] indique en page 3 :

« L’Expert Judiciaire a tenu, en présence des Parties et de l’Expert de la GMF assurance des Parties défenderesses, (qui a examiné aussi les combles), à examiner les combles juché sur un escabeau, comme en témoignent les 19 Photographies afférentes commentées jointes au pré-rapport et à nouveau jointes au présent rapport définitif » ; « (…) l’accès à l’examen des combles est relativement difficile au vu de l’exiguïté des accès empruntés, permettant de passer la tête et tout juste les épaules, de plus en équilibre précaire sur un escabeau ménager : par conséquent, l’Expert confirme que Mr [I] était dans l’incapacité de se livrer à cet exercice, avec une échelle fut-elle que de 3 m ou avec un escabeau ».

Si les venderesses soutiennent que l’état de délabrement du toit était visible du jardin, l’expert a clairement indiqué que c’était grâce à son expérience de plus de 40 ans de conduite de chantiers qu’il pouvait détecter, même de loin, l’état de la toiture « ce que ne peuvent pas faire de non-professionnels, aussi attentifs soient-ils ».

Il s’en suit que l’état de délabrement de la toiture n’était pas apparent.

Sur la connaissance du vice par les venderesses

Les parties s’opposent sur l’auteur de l’installation de récipients dans les combles pour récolter les eaux de pluies à l’endroit des infiltrations :

M. [I] affirme que ce sont les vendeurs qui les ont installés pour dissimuler l’état de la toiture ; Mmes [Z] soutiennent que c’est M. [I] qui a installé ou fait installer des seaux dans les combles pour obtenir, dans le cadre de la présente procédure, la prise en charge des frais de réfection de la toiture.

M. [I] produit des photographies horodatées du 12 octobre 2021 de récipients attachés aux poutres du toit, soit quelques jours après les infiltrations. A cette date, il est hautement improbable que M. [I] ait pensé à installer des récipients dans les combles dans le but de faire écarter la clause d’exonération de garantie contenue dans l’acte de vente et ainsi obtenir le paiement de la réfection de la toiture.

En outre, il résulte de l’expertise que l’état de délabrement de la toiture est ancien de sorte que la toiture n’était plus étanche et ce bien avant la vente. Or, il n’existe pas de traces d’infiltrations anciennes dans la maison. Cela signifie que les récipients ont tenu le rôle qui était le leur, à savoir récupérer l’eau qui s’infiltrait à travers la toiture et palier ainsi son défaut d’étanchéité. Ces récipients ont donc nécessairement été installés par les vendeurs, avant la vente, à une date indéterminée.

Les incohérences entre le constat de commissaire de justice et les observations de l’expert sur la nature et le nombre de récipients ne démontrent pas que les récipients ont été posés par M. [I]. Le fait que le diagnostiqueur n’ait pas fait état dans son rapport de la présence de seaux dans les combles ne prouve pas qu’ils n’y étaient pas. Enfin, l’autorisation des venderesses pour que M. [I] occupe le bien quelques jours avant la régularisation de la vente ne démontre rien, d’autant que ce dernier était dans l’incapacité physique de se rendre dans les combles.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les venderesses avaient connaissance de l’état de délabrement de la toiture au jour de la vente et l’ont sciemment dissimulé à M. [I]. La clause d’exonération de garantie des vices cachés doit être écartée.

Les conditions de la garantie des vices cachés étant réunies, Mmes [Z] engagent leur responsabilité.

L’expert a évalué le coût des travaux de réfection de la toiture à la somme de 48.507,80 euros TTC. Son évaluation n’est pas contestée et ne fait l’objet d’aucune critique.

Par conséquent, Mmes [R] et [D] [Z] seront condamnées in solidum à payer à M. [I] la somme de 48.507,80 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [I] sera en revanche débouté des frais relatifs à la vente dès lors qu’il ne sollicite pas la résolution de la vente.

Sur l’action en responsabilité sur le fondement du dol

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Mmes [Z] étaient propriétaire de la parcelle cadastrée B [Cadastre 6].

Le 12 novembre 2020, elles ont procédé à la division de la parcelle :

la parcelle B [Cadastre 1] a été vendue à M. [I] le 15 décembre 2020 ; la parcelle B [Cadastre 2] a été vendue à Mme [L] le 27 janvier 2021 – signature du compromis le 9 décembre 2020.

Le 2 décembre 2020, Mme [Z] a attesté autoriser Mme [L] à démolir le bâtiment figurant sur la parcelle B [Cadastre 2].

Le 16 décembre 2020, Mme [L] a déposé une demande de permis de construire pour la construction d’une maison.

L’acte de vente du 15 décembre 2020 mentionne l’existence de la division parcellaire en date du 12 novembre 2020 et précise : « Le vendeur conserve la propriété de la parcelle désormais cadastrée numéro [Cadastre 2] ».

Il s’ensuit que M. [I] n’a pas été avisé que la parcelle voisine faisait l’objet d’un compromis de vente au jour où il acquérait sa propre maison, avec un projet avancé de démolition du bâtiment existant et de reconstruction.

Les venderesses auraient dû communiquer spontanément ces informations à M. [I] car elles étaient essentielles à un consentement éclairé. Elles ne peuvent valablement soutenir qu’il était évident qu’une division parcellaire entraînerait nécessairement une vente et la construction d’un bâtiment. Le fait que M. [I] n’ait pas posé de question sur l’existence d’un projet sur la parcelle voisine ne signifie pas du tout que cette information n’avait pour lui pas d’importance.

Il s’ensuit qu’en dissimulant à M. [I] le projet de vente et de construction en cours sur la parcelle contiguë, Mmes [Z] ont commis une réticence dolosive susceptible d’engager leur responsabilité.

Toutefois, M. [Z] ne démontre pas que ce projet de construction conduira à la dévalorisation de son bien. Il ne produit aucune estimation de valeur immobilière en ce sens. En outre, il ne prouve pas que la construction envisagée par Mme [L] mettrait en danger sa maison. Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes formées à l’encontre de l’agent immobilier

Il est constant que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur d’un bien immobilier ; il est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, que l’immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite. Ainsi, l’agent immobilier doit informer l’acquéreur des vices affectant l’immeuble dont il a connaissance ou dont il aurait dû avoir connaissance en raison de leur caractère apparent.

En l’espèce, la SAS JDC Immobilier a émis une annonce pour la vente de l’immeuble mentionnant « habitable sans travaux », ce qui s’est avérée inexact.

Il résulte toutefois des développements précédents que l’état de délabrement de la toiture n’était pas apparent puisque l’accès aux combles était difficile et impliquait de monter sur une échelle à travers une trappe, ce qui excède les vérifications attendues d’un agent immobilier. En outre, la maison ne présentait pas de traces d’infiltration dans la partie habitable.

Mme [R] [Z] soutient avoir informé l’agent immobilier que la maison était très ancienne et qu’un contrôle de son état était nécessaire sans toutefois le prouver.

Enfin, contrairement à ce que soutient M. [I], les diagnostics étaient annexés au compromis de vente et n’avaient, en tout état de cause, aucun rapport avec les désordres affectant la toiture ou le projet de démolition et de construction sur la parcelle voisine.

Il s’ensuit qu’aucun manquement au devoir d’information et de conseil ne peut être reproché à la SAS JCD Immobilier tant à l’égard de M. [I] que des venderesses. Par conséquent, les demandes formées à l’encontre de l’agent immobilier seront intégralement rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mmes [R] et [D] [Z] succombent et doivent être condamnées in solidum aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP Devèze-Pichon.

En outre, l’équité commande leur condamnation à payer, au titre des frais irrépétibles :

à M. [I], la somme de 3.000 euros ; à la SAS JDC Immobilier, la somme de 2.000 euros.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Condamne in solidum Mme [R] [Z] et Mme [D] [Z] à payer à M. [K] [I] la somme de 48.507,80 euros à titre de dommages-intérêts ;

Rejette les autres demandes indemnitaires de M. [K] [I] formées à l’encontre de Mme [R] [Z] et Mme [D] [Z] ;

Rejette les demandes de M. [K] [I] à l’encontre de la SAS JDC Immobilier ;

Rejette la demande de garantie de Mme [R] [Z] et de Mme [D] [Z] à l’encontre de la SAS JCD Immobilier ;

Condamne in solidum Mme [R] [Z] et Mme [D] [Z] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP Devèze-Pichon ;

Condamne in solidum Mme [R] [Z] et Mme [D] [Z] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3.000 euros à M. [K] [I], la somme de 2.000 euros à la SAS JCD Immobilier ;

Rejette la demande de Mme [R] [Z] et Mme [D] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT