TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/00234 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J3CA

[T] [M]

[I] [E]

C/

[P] [D]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDEURS

M. [T] [M]

né le 02 Août 1980 à MARSEILLE (BOUCHES-DU-RHONE)

16 Rue De La Madone

30320 SAINT-GERVASY

comparant en personne assisté de Maître Christian BARNOUIN de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, substitué à l’audience par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS, avocat au barreau de NIMES

Mme [I] [E]

née le 08 Novembre 1979 à SURESNES (HAUTS-DE-SEINE)

16 Rue De La Madone

30320 SAINT-GERVASY

comparante en personne assistée de Maître Christian BARNOUIN de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES substitué à l’audience par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [P] [D]

né le 12 Mai 1964 à DENAIN (NORD)

391 Rue Frédéric Mistral

30210 CABRIERES

représenté par M^e Lucia EKAIZER, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et Maureen THERMEA, lors de la mise à disposition au greffe. .

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Mars 2023

Date des Débats : 18 février 2025

Date du Délibéré : 06 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er décembre 2021, exclu du champs d’application des dispositions de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, M.[P] [D] a donné à bail meublé à M.[T] [M] et Mme [I] [E] une villa à usage d’habitation située à Saint-Gervasy (Gard), 16 rue de la Madone, pour une durée minimale d’une année tacitement reconductible, moyennant paiement d’un loyer de 950 euros et d’une provision sur charges de 30 euros.

Par acte du 30 janvier 2023, M.[T] [M] et Mme [I] [E] ont fait citer M.[P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir ordonner la requalification du contrat de location meublée en “contrat de location vide” soumis aux dispositions de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989. Ils demandent que soit ordonnée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter du jugement à venir, la modification de l’état des lieux entrant et sa signature par le bailleur. Ils sollicitent la condamnation de M.[P] [D] à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois après signification du jugement à venir, les travaux de mise en état suivants :

— réparation de la bonde d’aspiration au fond de la piscine et remplacement du dérouleur de la bâche et de l’épuisette,

— reprise des revêtements des murs et plafonds de la salle de bain et de la chambre côté fenêtre,

— création d’une marche sécurisée entre la chambre et le salon,

— remise en état de l’intégralité des volets en état de dégradation avancée ou affectés d’un défaut de sécurité ou de manoeuvrabilité,

— rétablissement de la motorisation du portail d’entrée extérieur,

— réparation du système de verrouillage de la porte d’entrée,

— rétablissement de la VMC,

— contrôler l’intégralité et la vacuité du tubage de l’insert.

Ils demandent la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 980 euros par mois à titre de préjudice de jouissance sur la période du 1er décembre 2021 jusqu’à la réalisation des travaux, outre la somme de 2 000 euros pour résistance abusive et au titre du préjudice moral subi.

Ils sollicitent la condamnation de M.[P] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M.[T] [M] et Mme [I] [E] ont donné congé par lettre recommandée reçue le 24 mai 2023 par le bailleur ; ils ont définitivement quitté les lieux loués le 24 juillet 2023.

A l’audience du 18 février 2025, M.[T] [M] et Mme [I] [E] comparaissent, représentés par leur avocat.

Dans leurs dernières écritures et à l’audience, ils demandent la requalification du contrat de location meublée en “contrat de location vide” soumis aux dispositions de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

Ils demandent la condamnation du bailleur au paiement de :

— la somme de 980 euros par mois à titre de préjudice de jouissance sur la période du 1er décembre 2021 et jusqu’au 1er janvier 2023,

— la somme de 1 013 euros correspondant au montant du loyer et des charges du 1er janvier au 24 juillet 2023, date à laquelle ils sont quitté le logement,

— la somme de 2 984 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de relogement qu’ils sont dû exposer face au refus des bailleurs d’écourter la durée du délai de leur préavis,

— la somme de 1 045 euros en restitution du dépôt de garantie, avec application de la majoration légale de 10%,

— la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et réparation de leurs préjudices moral, matériel et compte tenu des coûts d’aménagement et de réparation qu’ils ont été contraints d’engager.

Ils sollicitent la condamnation de M.[P] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M.[P] [D] comparaît, représenté par son avocat.

Il ne s’oppose pas à la requalification du contrat de location meublée en “contrat de location vide” soumis aux dispositions de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

Il conclut au rejet des demandes et sollicite subsidiairement qu’elles soient ramenées à de plus justes proportions.

Il sollicite la condamnation de M.[T] [M] et Mme [I] [E] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

— sur le préjudice de jouissance des locataires

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

— sur la piscine

Il ressort de l’état des lieux entrant réalisé contradictoirement le 6 décembre 2021 que la piscine était en mauvais état, “rénovation prévue par le propriétaire en 03". Les accessoires étaient en mauvais état, les pieds de support de la bâche étant cassés.

Le rapport d’expertise amiable réalisé le 18 février 2022 par la société ELEX relève que la piscine était impropre à tout usage normal.

Les locataires exposent que la mise en eau de la piscine n’a été effective qu’au mois de juin 2022, alors qu’un défaut d’aspérité du revêtement a été corrigé par ponçage au début du mois de juillet, conformément à l’attestation établie le 20 mars 2023 par M.[H] [N], artisan mandaté par le bailleur pour effectuer les travaux de rénovation.

Il s’en suit, en l’absence de précisions apportées par le bailleur sur la date exacte de mise en eau, que les locataires ont été privés de la jouissance de la piscine pendant les mois de mai et juin 2022.

Il convient dès lors de leur accorder une somme indemnitaire de 300 euros (150 euros x 2 mois).

— sur les dégradations des murs et plafonds de la salle de bain et de la chambre côté fenêtre

Il ressort de l’état des lieux entrant que la peinture de revêtement mural de la salle de bain est écaillée et comporte des moisissures et cloques ; les plafonds des chambres présentent des tâches de moisissures.

Le rapport d’expertise amiable précité relève des désordres identiques, imputés par l’expert à un phénomène de condensation concernant la salle de bain ainsi qu’à des infiltrations d’eau s’agissant de la chambre.

Le bailleur n’a pas effectué les travaux de reprise qui lui incombent.

Il s’en suit un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser pendant la durée du bail à la somme de 95 euros (5 euros x 19 mois).

— sur les volets de l’habitation

L’état des lieux entrant décrit des volets en bois dont la peinture est abîmée et écaillée ; dans la salle à manger particulièrement, le volet est abîmé, la peinture est écaillée et la visserie est à changer.

Le rapport d’expertise relève que les volets battants équipant les fenêtres et portes-fenêtres de l’habitation sont dégradés et vétustes.

Il ne relève toutefois aucune difficulté à manoeuvrer les volets et à les fermer, à l’exception de ceux de la porte-fenêtre du salon pour lesquels il demeurait impossible d’assurer la parfaite fermeture des vantaux.

Le bailleur n’a pas effectué les travaux de reprise.

Il s’en suit un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser pendant la durée du bail à la somme de 190 euros (10 euros x 19 mois).

— sur le portail extérieur

L’état des lieux entrant relève que le système de fermeture électrique n’est pas fonctionnel, ainsi que la serrure ; des réparations sont prévues par le bailleur.

Selon le rapport d’expertise, le système de fermeture électrique n’est pas opérant, le portail fermant manuellement par un point de fermeture manuel à clé en partie centrale et par un verrou au sol. Par ailleurs, aucun dispositif de fixation et de stabilisation des vantaux n’a été prévu par le bailleur dans l’attente d’une réparation du système de fermeture électrique, de sorte que les vantaux s’ouvraient intempestivement sous la contrainte du vent.

Le bailleur n’a pas effectué les travaux de reprise.

Il s’en suit un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser pendant la durée du bail à la somme de 190 euros (10 euros x 19 mois).

— sur les équipements de chauffage

Il ressort de l’état des lieux d’entrée la présence d’un système climatisation électrique en bon état ainsi qu’une cheminée. Le ramonage est à certifier par le bailleur.

Le 2 février 2022, le bailleur a posé des radiateurs électriques à inertie

Les locataires allèguent, sans être contredits par le bailleur, que ce dernier n’a jamais produit l’attestation de ramonage de cet équipement en cours de bail, de sorte qu’il n’ont pu utiliser l’insert et ont dû augmenter en conséquence leur consommation d’électricité.

Il s’en suit un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser pendant la période hivernale du bail à la somme de 500 euros (50 euros x 10 mois).

— sur la porte d’entrée

L’état des lieux entrant décrit une porte d’entrée dont l’encadrement en bois est fissuré et éclaté.

Le rapport d’expertise ne mentionne aucun désordre de la porte d’entrée.

Les locataires versent aux débats des photographies qui n’emportent pas la conviction du tribunal.

Le bailleur réplique que la porte sécurisée en acier cinq points était opérationnelle, seul un des cinq points était défaillant à compter du mois d’août 2022 ; les travaux de reprise ont été effectués selon facture acquittée du 31 janvier 2023 établie par M.[X] [J].

Il s’en suit que les locataires ne démontrent sur ce point l’existence d’aucun préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande indemnitaire.

— sur la résistance abusive du bailleur, le préjudice moral des locataires et le préjudice causé par les coûts d’aménagement et de réparation

M.[T] [M] et Mme [I] [E] ne démontrent l’existence d’aucun préjudice moral indépendant du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé.

Ils invoquent la résistance abusive du bailleur sans toutefois justifier d’un préjudice distinct de l’obligation qui leur a été faite d’ester en justice.

Ils allèguent un préjudice évalué à la somme forfaitaire de 1 000 euros, lié à des “coûts d’aménagement et de réparation qu’ils ont été contraints d’engager” dont la réalité et l’étendue ne sont pas justifiés.

Il convient donc de les débouter de leur demande indemnitaire.

— sur le préjudice matériel des locataires lié à leur relogement

Les locataires sollicitent l’indemnisation d’un préjudice global évalué à la somme de 2 984 euros concernant les frais de relogement qu’ils ont dû exposer pendant la durée du délai de préavis de trois mois, en raison du refus du bailleur de réduire à un mois le délai.

Or, les parties s’accordent pour requalifier le bail conclu le 1er décembre 2021 en contrat de location d’un local nu à usage d’habitation, soumis aux dispositions de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Dès lors, le délai de droit commun du préavis applicable aux locataires, sauf meilleur accord des parties, est d’une durée de trois mois ; les locataires ne justifient pas être éligibles au dispositif prévoyant un délai réduit à un mois et le logement loué ne présente pas les caractères de l’indécence.

Il s’en suit qu’aucun dédommagement ne leur peut être alloué au seul motif que le bailleur a refusé de réduire la durée du délai de préavis.

Il convient donc de les débouter de leur demande indemnitaire.

— sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, le bail a pris fin le 24 août 2023 au terme du préavis de trois mois.

M.[P] [D] justifie avoir restitué le 23 août 2023 à l’avocat des locataires le dépôt de garantie, après déduction du loyer du mois d’août 2023 au prorata temporis, soit la somme résiduelle de 166 euros (950 euros – 784 euros).

Il convient donc de rejeter la demande de restitution formée par les locataires.

— sur les dépens et les frais irrépétibles

M.[P] [D], succombant partiellement au principal, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M.[T] [M] et Mme [I] [E] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M.[P] [D] à leur payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025,

Condamne M.[P] [D] à payer à M.[T] [M] et Mme [I] [E] la somme de 1 275 euros à titre dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute M.[T] [M] et Mme [I] [E] du surplus de leurs demandes,

Condamne M.[P] [D] aux dépens,

Déboute M.[P] [D] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M.[P] [D] à payer à M.[T] [M] et Mme [I] [E] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection