Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

M^e Aline GONZALEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 14]

**** Le 07 Janvier 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/02682 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J7RR

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [V] [O] [N] [W]

née le 23 Février 1984 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [X] [D] [K]

née le 25 Mars 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

M. [I] [Y] [B]

né le 25 Novembre 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [R] [Z] [S]

née le 29 Septembre 1955 à [Localité 15], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Mme [J] [C]

née le 03 Septembre 1954 à [Localité 8] (34), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aline GONZALEZ, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 05 Novembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [C] était propriétaire d’une parcelle située sur la commune de [Localité 13].

Le 16 novembre 2021, elle a divisé cette parcelle en deux lots et a vendu :

selon acte notarié du 23 novembre 2021, la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 5] comprenant une maison d’habitation à Mmes [X] [K] et [V] [W] ; selon action notarié du 7 avril 2022, la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 6] à M. et Mme [B].

Il existe un lien familial entre les époux [B] et Mmes [K] et [W].

M. et Mme [B] ont obtenu un permis de construire sur leur parcelle.

A l’occasion des travaux de construction de leur villa, les époux [B] ont trouvé sur leur parcelle :

deux regards et un tuyau dépendant de l’installation de la fosse septique de la maison de Mmes [K] et [W] ; des tuyaux faisant partie du système de géothermie de la même maison. Un tuyau sera d’ailleurs sectionné lors des travaux.

***

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, les consorts [W], [K] et [B] ont fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer diverses sommes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, les consorts [W], [K], [B] demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal, juger que les défauts affectant le réseau d’assainissement et le réseau de géothermie, préexistant à la vente étaient connus du vendeur, condamner Mme [C] au remboursement d’une partie du prix équivalente au coût des travaux supplémentaires résultant des défauts cachés, soit 33 617.26 euros avec intérêts au taux légal entre l’assignation délivrée et le paiement complet des sommes dues. condamner Mme [C] au paiement de la somme de 15 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance découlant des défauts cachés à titre de dommages et intérêts, juger n’y avoir lieu à surseoir à l’exécution provisoire, rejeter toute demande, fin ou conclusions plus amples ou contraires,

à titre subsidiaire, si par impossible, le tribunal prenait en compte l’argumentation de Mme [C], ordonner une expertise judiciaire sur pied et sur pièces, aux frais avancés de Mme [C], avec pour mission celle articulée au dispositif des présentes : 1. Se rendre sur les lieux litigieux

2. Examiner et décrire les travaux réalisés par les requérants et les ouvrages existants au besoin en se faisant remettre l’ensemble des photos, rapports et facture en lien avec les désordres évoqués, Dire s’ils étaient nécessaires tenant l’état des installations,

3. Décrire les préjudices complémentaires éventuellement subis par les requérants

4. Aux fins de sa mission l’expert entendra tous sachants, à charge de consigner leurs dire et consultera tous documents utiles, et procèdera à toute investigation.

juger que l’expert déposera un pré-rapport de ses opérations qu’il soumettra aux parties en leur laissant un délai d’un mois pour qu’elles lui fassent part de leurs observations éventuelles auxquelles il répondra,

condamner Mme [C] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal, les demandeurs agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils soutiennent que l’état réel de l’emplacement des réseaux d’assainissement et de géothermie est non conforme aux règles d’urbanisme et que le plan du réseau de la fosse septique et de l’installation de géothermie, qui devait être annexé à l’acte notarié, ne l’a pas été.

Sur la fosse septique, ils affirment que :

il est interdit d’avoir une fosse septique sur la propriété voisine, la fosse septique ne fonctionne pas et n’est pas conforme. Ils se prévalent du rapport d’expertise amiable réalisé par M. [F] et un constat de commissaire de justice qui établit la non-conformité du réseau d’assainissement.

Sur le chauffage par géothermie, ils rappellent que :

une réparation urgente a dû avoir lieu à la suite de la section de la canalisation par le terrassier, après l’arrêt du chauffage, le système n’a pas redémarré. Ils précisent que l’entreprise qu’ils ont fait intervenir a attesté que le circuit hydraulique contenait de la boue et se trouvait hors service ; qu’il existe donc un problème de localisation du réseau de géothermie et de dysfonctionnement.

Les requérants estiment que ces défauts cachés diminuent l’usage des deux biens acquis et sollicitent, en conséquence, une diminution du prix correspondant au remplacement de la chose.

A titre subsidiaire, les consorts [W], [K] et [B] estiment que Mme [C] n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme.

Enfin, ils fondent subsidiairement leurs demandes sur le dol.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, Mme [C] demande au tribunal judiciaire de :

dire que le rapport ne peut être considéré à lui seul comme élément de preuve permettant aux demandeurs de se voir indemniser, écarter l’application de l’article 1137 du code civil, débouter les requérants de leurs demandes, condamner les requérants à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [C] expose que la fosse septique fonctionnait au moment de la vente, ce qui résulte de l’avis du SPANC.

Elle rappelle que le rapport de M. [F] a été établi de façon non contradictoire et ne peut, à lui seul, servir de preuve d’une quelconque mauvaise foi de sa part.

Elle soutient qu’il appartenait aux notaires instrumentaires de lui demander de communiquer les plans de l’installation de géothermie et du réseau d’assainissement.

Elle affirme que les demandeurs ont effectué d’importants travaux depuis leurs acquisitions respectives de sorte que l’imputabilité des désordres éventuels est devenue impossible.

Elle indique que les demandeurs ne rapportent pas qu’elle était au courant du prétendu défaut de la fosse septique et des canalisations de celle-ci.

La clôture a été fixée au 22 octobre 2024. A l’audience du 5 novembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes fondées sur la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 prévoit : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’article 1644 dispose : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Enfin, aux termes de l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il incombe aux demandeurs de démontrer que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

En outre, quand bien même ces derniers ont formulé des demandes globales pour les deux fonds, l’action en garantie des vices cachés ne peut être appréciée qu’au regard de chacune des ventes et pour chacun des désordres allégués.

1. L’emplacement des regards de la fosse septique et des serpentins du système de chauffage de Mmes [W] et [K] sur la parcelle des époux [B]

Sur la vente [C] – [B] (parcelle [Cadastre 6])

L’acte de vente [C] – [B] en date du 7 avril 2022 stipule que la parcelle [Cadastre 6] (acquise par les époux [B]) supporte une servitude de passage des canalisations et réseaux d’eau et électricité de la parcelle [Cadastre 5] (acquise par Mmes [W] et [K]).

L’acte mentionne en page 6 :

« Ce droit de passage s’exercera en tréfonds pour les diverses canalisations, telle que son emprise est figurée au plan annexé approuvé par les parties.

Étant ici précisé que le fonds servant désigné ci-dessus est grevé également de deux compteurs, savoir le compteur d’eau et le compteur d’électricité, desservant le bien cadastré section ZC n°[Cadastre 5], fonds dominant.

Le propriétaire du fonds dominant l’entretiendra à ses frais exclusifs.

Il s’oblige à remettre à ses frais le fonds servant dans l’état où il a été trouvé tant avant les travaux d’installation qu’avant tous travaux ultérieurs de réparations, de manière à apporter à son propriétaire le minimum de nuisances.

En cas de détérioration apportée à cette canalisation du fait du propriétaire du fonds servant, ce dernier devra en effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai ».

La lecture de l’acte de vente permettait de comprendre que des canalisations et réseaux nécessaires au fonctionnement du fonds dominant (parcelle [Cadastre 5]) se trouvaient sur la parcelle [Cadastre 6].

Les demandeurs soutiennent qu’aucun plan n’était annexé à l’acte de vente. Mme [C] ne le conteste pas.

Toutefois, la constitution de la servitude dans l’acte de vente [M] démontre que la présence de canalisations et de réseaux a été portée à la connaissance des acquéreurs des fonds dominant et servant, indépendamment ou non de communication du plan.

En faisant construire une villa sur leur parcelle sans savoir où ces canalisations et réseaux objet de la servitude se trouvaient, les époux [B] ont nécessairement pris le risque de les endommager, ce qui s’est d’ailleurs produit pour les serpentins du système de chauffage des consorts [W] et [K].

Ils ne démontrent pas avoir sollicité la communication de ce ou ces plans au notaire instrumentaire ou directement à Mme [C] avant le début des travaux.

La présence des canalisations et réseaux sur leur fonds résultant de l’acte de vente, aucune action en garantie des vices cachés ne peut prospérer de ce chef.

En outre, ces canalisations et réseaux ne rendent pas le bien impropre à son usage dès lors que les époux [B] ont pu construire leur maison.

Enfin, il résulte des développements précédents qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme n’est établi.

Par conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du coût des travaux supplémentaires et des intérêts intercalaires.

Sur la vente [C] [Adresse 1] [W] et [K] (parcelle [Cadastre 5])

L’acte de vente mentionne une servitude mais uniquement relative à une canalisation d’alimentation en eau.

Il mentionne encore page 21 que « Le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique », que le propriétaire doit assurer l’entretien régulier des installations d’assainissement et les faire vidanger périodiquement.

Mme [C] se prévaut d’un avis de la [Adresse 9] [Localité 10] en date du 22 juin 2021 selon lequel « la fosse toutes eaux a été correctement installée et entretenue. L’installation est donc classée conforme en l’absence de défaut ».

Toutefois, ce contrôle a été réalisé avant la division du fonds :

le contrôle a été effectué le 22 juin 2021, la division a été établie le 16 novembre 2021 (date du plan de bornage et division du cabinet [A]).

Cela étant, Mmes [W] et [K] ne démontrent pas en quoi le fait que deux regards connectés à leur fosse sceptique serait susceptible de porter atteinte à l’usage de leur propre bien, étant en outre rappelé que la parcelle sur laquelle se trouvent ces regards supportent une servitude de canalisation et de réseaux.

Mmes [W] et [K] se prévalent du rapport d’expertise de M. [F] lequel n’indique pas en quoi la reprise du réseau d’assainissement individuel serait indispensable pour l’usage normal du bien. C’est par ailleurs à juste titre que ce rapport ne peut fonder, à lui seul, l’existence d’un quelconque vice, celui-ci ayant été établi de façon non contradictoire.

Le même raisonnement peut être appliqué pour les serpentins du système de géothermie.

Par conséquent, Mmes [W] et [K] ne rapportent pas la preuve d’un vice caché du fait de l’emplacement de réseaux sur la parcelle voisine.

La preuve d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme n’est pas davantage rapportée.

2. Les dysfonctionnements de la fosse septique et du système de chauffage

La fosse septique

S’agissant du dysfonctionnement de la fosse septique, les demandeurs se prévalent du rapport d’expertise de M. [F], lequel n’a pas été établi contradictoirement, et ne peut donc fonder à lui seul la décision du tribunal. En outre, ce rapport ne prouve pas un dysfonctionnement de la fosse.

Les demandeurs produisent également un bon d’intervention daté du 4 octobre 2022 pour un prix de 176 euros faisant état du débouchage du réseau. Il est mentionné que l’emplacement du filtre de la fosse était bouché par la terre et que l’écoulement a été rétabli et constaté. Toutefois, ce désordre ne saurait caractériser un vice caché ou une non-conformité, eu égard à la date de l’intervention (plus d’un an après la vente) et son absence de gravité.

Enfin, Mme [C] produit un avis du SPANC du 22 juin 2021 relatif à la parcelle ZC [Cadastre 2] (numérotation de la parcelle d’origine) concluant qu’à la suite du contrôle effectué, la fosse toutes eaux a été correctement installée et entretenue. L’installation a été classée conforme en l’absence de défaut.

Il s’ensuit que le vice allégué n’est pas démontré, ainsi qu’un éventuel manquement à l’obligation de délivrance conforme. Les demandes des consorts [W], [K] et [B] de ce chef seront rejetées.

Le système de chauffage

Force est de constater que la première intervention a été nécessaire en raison de la section d’un réseau par le terrassier et que le système de chauffage a fonctionné pendant une saison de chauffe à la suite de la réparation effectuée. Il n’est donc pas démontré que le vice allégué ait existé au moment de la vente, indépendamment de la dégradation causée par le terrassier.

Il s’ensuit que ni l’action en garantie des vices cachés, ni l’action fondée sur l’obligation de délivrance conforme ne peuvent aboutir.

3. L’amiante

Les demandeurs soutiennent que la toiture de la maison située sur la parcelle [Cadastre 5] contient de l’amiante contrairement au rapport annexé dans l’acte de vente.

L’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés (page 13), de sorte que l’action en garantie ne peut prospérer qu’à l’a condition de démontrer que Mme [C] avait connaissance de ce que de l’amiante était présente dans toute la toiture et non uniquement sur une annexe.

Cette preuve n’est pas rapportée. Le rapport annexé à l’acte de vente ne mentionne la présence d’amiante qu’au niveau du rez-de-chaussée et du garage alors que le rapport effectué postérieurement à la demande de Mme [K] fait état également d’amiante au niveau des combles non habitables (matériau non dégradé). Il n’est pas démontré que Mme [C] savait que de l’amiante était présent dans des lieux autres que ceux mentionnés dans le rapport d’expertise établi au moment de la vente.

Par conséquent, toutes les demandes des consorts [W], [K] et [B] seront rejetées.

Sur les demandes fondées sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Le dol implique que le consentement des vendeurs ait été viciés au moment de la vente.

Dans la vente [M], la mention d’une servitude de réseaux et de canalisation dans l’acte notarié exclut toute dissimulation intentionnelle de la part de la venderesse.

Dans la vente [G] et [W], il est exact que les acquéreurs ignoraient qu’une partie du réseau d’assainissement et du réseau du système de géothermie se trouvaient sur la parcelle voisine. Toutefois, cette méconnaissance n’a pas pu vicier le consentement des acquéreurs, celle-ci ne portant pas sur une qualité substantielle du bien.

Par conséquent, les demandes indemnitaires sur le fondement du dol seront également rejetées.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Il résulte des développements précédents qu’il n’apparaît pas utile d’ordonner une expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [W], [K] et [B] perdent le procès et doivent être condamnés aux dépens.

En outre, l’équité commande leur condamnation à payer à Mme [C] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

REJETTE toutes les demandes de Mme [V] [W], Mme [X] [K], Mme [R] [S] épouse [B] et M. [I] [B] ;

CONDAMNE Mme [V] [W], Mme [X] [K], Mme [R] [S] épouse [B] et M. [I] [B] à payer à Mme [J] [C] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [W], Mme [X] [K], Mme [R] [S] épouse [B] et M. [I] [B] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,