Rôle général

des affaires civiles

N° RG 24/00776 – N° Portalis DB37-W-B7I-F3NE

JUGEMENT N°25/

Notification le : 17 mars 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – Maître [H] [Y] de la SARL LEXCAL

CCC – M^e Fabien MARIE

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 17 MARS 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

[O] [K]

né le 11 Février 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, représenté par Maître [H] [Y] de la SARL LEXCAL, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDERESSE

S.N.C. CELESTE

Société en Nom Collectif immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 1 452 531 dont le siège social est situé [Adresse 6],

[Adresse 1], représentée par ses associés en exercice

non comparante, représentée par Maître Fabien MARIE, avocat au barreau de NOUMEA substitué par Maître Nicolas MILLION, avocat au barreau de Nouméa

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENT : Hervé DE GAILLANDE, Vice-Président du tribunal de première instance du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Véronique CHAUME

Débats à l’audience publique du 17 Février 2025, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 17 Mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 17 Mars 2025 et signé par le président et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 8 avril 2020, M. [O] [K] a acquis auprès de la SNC Céleste des biens immobiliers en état de futur achèvement situés [Adresse 2] à [Localité 4], au sein de la résidence [3], se composant comme suit :

Lot n° 64 : un appartement de type F4 au niveau R+3 ;Lot n° 48 : un cellier ;Lots n° 22, 23, 24 : trois emplacements de parking.

La date de livraison était initialement fixée au plus tard au 30 juin 2021.

Par jugement du 17 janvier 2022, le tribunal mixte de commerce de Nouméa a prononcé, sur conversion d’un redressement judiciaire ouvert le 6 septembre 2021, la liquidation judiciaire de la SNC Villas du Pacifique, entreprise générale chargée de l’édification de l’immeuble objet de la promotion mise en œuvre par la SNC Céleste.

Exposant que la grue installée par la société Villas du Pacifique pour construire l’immeuble n’avait toujours pas été enlevée du site, M. [K] a fait appeler la SNC Céleste et la Selarl [G] [D], ès qualités de mandataire liquidateur de l’entreprise générale, devant le juge des référés du tribunal de première instance de Nouméa.

Par ordonnance du 30 septembre 2022, le juge des référés a pour l’essentiel ordonné sous astreinte à la SNC Céleste et à la Selarl [B] [T] [D], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Villas du Pacifique, de procéder au démontage de la grue installée dans la résidence dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et condamné in solidum la SNC Céleste et le mandataire liquidateur à verser à M. [K] une provision de 300.000 F CFP à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par arrêt du 9 novembre 2023, la cour d’appel de [Localité 4] a notamment confirmé la décision en ce qu’elle a condamné la SNC Céleste à payer à M. [K] une somme de 300.000 F CFP, constaté qu’il a été mis fin au trouble et constaté qu’il existe une contestation sérieuse s’agissant d’apprécier les responsabilités des divers intervenants.

Reprochant à la société Céleste un retard de livraison, M. [K] l’a faite appeler, par requête introductive d’instance déposée le 20 mars 2024, complétée par des conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, devant le tribunal de céans aux fins de :

Débouter la SNC Celeste de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,Condamner la SNC Celeste à payer, à titre de dommages et intérêts, à M. [K] une somme de 4.200.000 F CFP, outre les intérêts légaux, à valoir sur son préjudice de jouissance pour la période courue du 30 juin 2021 au 17 avril 2023 au titre des conséquences dommageables de l’inexécution contractuelle, jusqu’à parfait paiement,Condamner la SNC Celeste à payer, à titre de dommages et intérêts, à M. [K] une somme de 2.503.676 F CFP, outre les intérêts légaux, à valoir sur son préjudice financier au titre des intérêts intercalaires et cotisations d’assurance, payés entre les mains de la BNC entre la mise à disposition du prêt (juillet 2021) et la livraison effective de l’immeuble (17 avril 2023) jusqu’à parfait paiement,Condamner la SNC Celeste à lui payer une somme de 350.000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure de la Nouvelle-Calédonie,Condamner la SNC Celeste aux dépens et allouer à la société d’avocats Lexcal Sarl le bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2024, la société Céleste demande de :

Juger des causes légitimes de prorogation du délai de livraison et des causes dépendantes de la seule volonté de M. [K],En conséquence :

Débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SNC Celeste, Subsidiairement :

Rapporter ses demandes à de bien plus justes proportions,

Condamner à M. [K] à la SNC Céleste la somme de 350.000 F CFP au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont distraction au profit de la Sarl Fabien Marie.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.

La clôture a été prononcée le 19 décembre 2024. A l’audience du 17 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de livraison

L’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige pose le principe de la force obligatoire des contrats.

L’acte authentique contient la clause suivante : « Il est convenu que l’achèvement de l’ensemble immobilier, au sens de la présente convention, s’entend lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, des biens immobiliers présentement vendus. Pour l’appréciation de cet évènement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération, lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments ci-dessus visés impropres à leur utilisation. » (p.24)

Il est par ailleurs prévu que « Le VENDEUR notifiera à l’acquéreur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par simple lettre remise contre récépissé, l’attestation du maître d’ouvrage et/ou du maître d’œuvre attestant de l’achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, le VENDEUR invitera l’ACQUEREUR à contester la réalité de cet achèvement à jour et heure fixes. Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal, lequel tiendra lieu, éventuellement, de constat des lieux et de remise des clés. Au cas où l’acquéreur ne répondrait pas à cette première convocation, il serait convoqué à nouveau par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et même s’il n’était pas présent ou valablement représenté, il serait réputé avoir pris possession des lieux et le VENDEUR avoir rempli son obligation de délivrance. » (p.27)

Il est encore convenu que « En cas de non-respect du formalisme ci-dessus stipulé, le VENDEUR et l’ACQUEREUR conviennent que la seule occupation par l’ACQUEREUR de tout ou partie des biens compris dans la présente vente vaudra reconnaissance par lui de la livraison des biens ainsi occupés. Cette occupation, constituant ainsi une livraison tacite, fera courir les obligations (notamment celle de payer le solde du prix de la présente vente) et des délais légalement, réglementairement ou conventionnellement y attachés. »

En dernier lieu, il est précisé que la date de prise de possession des parties communes est indépendante de celle de la prise de possession des parties privatives.

En l’occurrence, M. [K] reproche à la SNC Céleste de ne pas avoir respecté la date de livraison fixée contractuellement au plus tard au 30 juin 2021. Il explique pour l’essentiel que son appartement est desservi par un ascenseur mais que celui-ci a été installé tardivement car il était obstrué par une grue. Il dit avoir procédé à la réception le 17 avril 2023.

La SNC Céleste oppose que le voisin de M. [K] qui vit au même étage et qui est également desservi par l’ascenseur a pour sa part pris livraison de son lot le 28 avril 2022 en dépit de la présence de la grue, précision faite que cette grue a finalement été retirée par la société ECT, nouveau propriétaire, le 13 novembre 2022. Elle considère que M. [K] n’a tout simplement pas souhaité prendre possession de son bien. Elle précise qu’il a décidé de travaux complémentaires tel que l’atteste le devis signé avec la société Probati Service.

Réponse du tribunal

En premier lieu, il convient de préciser que les réceptions effectuées par d’autres propriétaires dans le même immeuble sont sans lien avec le présent litige et qu’il ne peut être tiré de conclusions de ces faits quant à l’achèvement du bien acquis par M. [K].

Or, celui-ci produit un procès-verbal de réception en date du 17 avril 2023, signé par les parties.

La SNC Céleste quant à elle ne justifie pas avoir convoqué antérieurement à cette date l’acquéreur selon les modalités prévues contractuellement.

Elle ne justifie pas non plus d’une prise de possession tacite.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que la livraison a eu lieu le 17 avril 2023.

Sur les causes légitimes de retard

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique du 8 avril 2020 que le bien immobilier devait être achevé au plus tard le 30 juin 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, tel que :

Des intempéries (p.22),La faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, y compris sous-traitantes (p.22),Les travaux complémentaires sollicités par l’acquéreur (p.25).

M. [K] reproche à la SNC Céleste de ne pas avoir respecté la date de livraison et de ne justifier d’aucune cause légitime permettant de s’en justifier.

En réplique, la SNC Céleste invoque l’épidémie de covid, des intempéries, la défaillance de l’entreprise générale Villas du Pacifique, l’effondrement produit sur le chantier Lerean situé en amont du chantier Celeste et des travaux supplémentaires commandés par M. [K].

Réponse du tribunal

1°) Sur les intempéries

La SNC Céleste verse les données établies par Météo France entre janvier 2020 et décembre 2021 et produit un tableau décomptant les jours de retard associés aux intempéries.

Toutefois, force est de constater que la légende est illisible et ne permet pas au juge de savoir à quels paramètres météorologiques (précipitations, vent…) correspondent les valeurs chiffrées.

De même, l’attestation produite par la société Villas du Pacifique ne peut à elle seule être considérée comme convaincante compte-tenu des relations qui la lient à la SNC Céleste.

Cette dernière ne fait donc pas la preuve de la réalité des intempéries invoquées, ni du lien de causalité entre leur intensité et les retards constatés.

2°) Sur la défaillance de l’entreprise générale

Il résulte des éléments versés aux débats que la société Villas du Pacifique a déclaré son état de cessation des paiements par acte au greffe en date du 23 août 2021. Elle a ensuite été placée en redressement judiciaire le 6 septembre 2021 et en liquidation le 17 janvier 2022.

Par ordonnance du 2 février 2022, le juge commissaire à la liquidation a dit que la grue implantée dans l’immeuble Céleste serait vendue à l’amiable à la Sarl PCS.

Mise en demeure par le mandataire liquidateur le 29 mars 2022, elle a refusé d’exécuter l’ordonnance.

Saisi en référé, le président du tribunal mixte de commerce de Nouméa a, le 16 août 2022, considéré que la vente de la grue était parfaite.

S’agissant de la suite des évènements, il n’est pas contesté que la Sarl PCS a interjeté appel de cette décision et le mandataire liquidateur a trouvé en cours d’instance un autre repreneur en la personne de la société ECT. Le juge-commissaire a alors autorisé la vente le 3 novembre 2022 et la grue a été enlevée le 13 novembre suivant.

Ainsi, la défaillance de la société Villas du Pacifique a entraîné la paralysie du chantier compte-tenu de la présence d’une grue dont elle était propriétaire.

Partant, le délai de livraison a été légitimement suspendu à compter du 23 août 2021, date de la déclaration de cessation de paiement, jusqu’au 13 novembre 2022, qui correspond à celle à laquelle la société ECT a été en mesure de procéder à l’enlèvement de la grue.

3°) Sur les travaux complémentaires sollicités par l’acquéreur

L’acte authentique prévoit que : « Dans le cas où l’ACQUEREUR, postérieurement au jour des présentes et avant l’achèvement des travaux, désirerait que des modifications soient apportées à ses locaux privatifs ou que des travaux supplémentaires y soient exécutés, il devra s’adresser au VENDEUR, lequel appréciera si les modifications demandées sont réalisables et, le cas échéant, comme en cas de demande de travaux supplémentaires, établira, en accord avec l’ACQUEREUR, par voie d’avenant écrit et préalable, la nature des modifications ou des travaux complémentaires, leur coût, leurs conditions de paiement et, le cas échéant, l’incidence desdits travaux sur le délai de livraison ci-dessus prévu. Le VENDEUR donnera directement aux architectes et aux entrepreneurs les instructions nécessaires. » (p.25)

Le défendeur produit un devis n° 2021 11 295 du 15 février 2022 établi par la société Probati Services qui porte sur des travaux conséquents, incluant du gros-œuvre, de la plomberie, de l’électricité, la pose de cloisons ou encore une pergola extérieure, accepté par M. [K]. La société Celeste verse encore différentes factures qui attestent de la réalisation progressive de ces travaux, dont la dernière en date du 24 novembre 2022.

Compte-tenu de l’importance des travaux supplémentaires commandés par l’acquéreur, qui au demeurant ne justifie pas s’être adressé au vendeur dans les conditions prévues par l’acte authentique pour discuter de leur incidence sur le délai de livraison, et par application de la clause contractuelle, il sera retenu que la livraison a été légitimement suspendue à compter du 15 février 2022 et jusqu’au 24 novembre 2022.

4°) Sur l’effondrement du chantier voisin

La SNC Céleste se fonde essentiellement sur une attestation de la société Villas du Pacifique qui expose qu’un effondrement est survenu sur un chantier situé en amont de la résidence [3] en construction, ce qui aurait entraîné un arrêt du chantier et une modification du processus constructif avec des études complémentaires en géotechniques pour stabiliser le talus.

Elle ajoute qu’en effet la commune de [Localité 4] a exigé une modification du permis de construire, de sorte que la société Céleste a été contrainte de procéder à une étude, confiée à la société Ginger LBTP NC, versée aux débats.

Elle précise que la société Villas du Pacifique a été contrainte, comme le relève le rapport A2EP géotech, de démolir une partie de l’ouvrage déjà réalisé et procéder à son remplacement.

En l’occurrence, il est prévu dans l’acte authentique qu’est considéré comme légitime et suspendant le délai de livraison « tout retard provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises sous-œuvre d’immeubles avoisinants, et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation. »

Par courriers du 26 mai 2020 et du 21 juillet 2020 versés aux débats, la ville de [Localité 4] a demandé à la société Villas du Pacifique de sécuriser un mur en gabions situé sur le foncier communal et de lui transmettre un rapport du bureau d’études géotechniques garantissant la stabilité de l’ouvrage. Selon note du 8 juillet 2020, la société A2EP Geotec a informé la SNC Céleste de la nécessité de démolir une partie de l’ouvrage en gabion compte-tenu de son état structurel et de le remplacer par un mur de soutènement.

Or, ces échanges, s’ils ont vraisemblablement causé un retard sur le chantier, n’entrent pas dans le cadre de la clause contractuelle, qui vise les anomalies du sous-sol.

En second lieu, si le rapport d’étude provisoire réalisé le 21 février 2020 par Ginger LBTP NC relatif au confortement du talus mentionne le caractère très altéré de la zone d’étude et l’observation de résurgence d’eau de façon anarchique, il sera souligné que ce document est antérieur aux courriers de la ville, qu’il n’a aucun rapport avec l’effondrement qui serait survenu sur un chantier voisin tel qu’allégué par la société Céleste et qu’en tout état de cause, cette dernière n’apporte pas la preuve de ses allégations, ni de leur lien de causalité avec le retard.

Il sera encore précisé que la société Céleste invoque l’épidémie de covid sans expliciter ni apporter davantage de précision sur les répercussions sur le chantier.

Dès lors, ces éléments ne seront pas considérés comme ayant légitimement suspendu le délai de livraison contractuel.

Sur l’indemnisation

L’article 1611 du code civil dispose que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’occurrence les parties n’ont pas contractualisé les pénalités encourues mais l’acquéreur qui subit un retard peut solliciter une indemnisation sur le fondement de l’article 1147 du même code qui pose le principe de la responsabilité contractuelle.

In fine, la livraison était prévue le 30 juin 2021 et a eu lieu le 17 avril 2023. Sont ainsi décomptés 656 jours de retard. Sur cette période, le délai de livraison a néanmoins été légitimement suspendu du 23 août 2021 au 24 novembre 2022, soit durant 458 jours.

Au total, 198 jours de retard ne sont pas justifiés par une cause légitime. De fait, la société Céleste doit indemniser M. [K] des préjudices subis.

Ce dernier explique qu’il a dû régler des intérêts intercalaires et une cotisation d’assurance en raison du retard de livraison mais il ne verse aucune pièce en ce sens.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Il sera en revanche fait droit à sa demande de réparation du préjudice de jouissance à hauteur de 200.000 F CFP par mois, ce qui apparaît raisonnable compte-tenu de la localisation du bien et de sa valeur locative, soit pour 198 jours une somme de 1.301.918 F CFP.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à M. [K] la charge des frais irrépétibles qu’il a dû avancer pour faire valoir ses droits et qui sont évalués à la somme de 250.000 F CFP.

La société Céleste qui succombe est condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE la SNC Céleste à payer à M. [O] [K] la somme de 1.301.918 F CFP (un million trois cent un mille neuf cent dix-huit francs pacifiques) à titre de réparation du préjudice de jouissance subi du fait du retard de livraison du bien immobilier,

CONDAMNE la SNC Céleste à payer à M. [O] [K] la somme de 250.000 F CFP (deux cent cinquante mille francs pacifiques) au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SNC Céleste aux dépens,

AUTORISE la Sarl Lexcal, société d’avocats au barreau de Nouméa, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 mars 2025.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT