N° RG 23/00486 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GII7 – décision du 04 Décembre 2024

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00486 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GII7

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y]

Né le 27 Janvier 1990 à [Localité 7] (ALGERIE)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 487 530 099, dont le siège est sis [Adresse 2], et son établissement secondaire d'[Localité 8] sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Septembre 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 04 Décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

Copies exécutoires le : Copies conformes le :

à : à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 7 février 2023, Monsieur [D] [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la SASU NEXITY LAMY devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions numéros 26, 27, 28 et 29 de l’assemblée générale du 24 novembre 2022 et sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [Y] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— il a demandé le 29 août 2022 au syndic l’inscription à l’ordre du jour de sa demande d’aménagement de ses combles en appartement d’habitation avec achat des parties communes du 3ème étage

— il sollicitait l’autorisation d’effectuer des travaux à défaut d’autorisation d’achat

— l’assemblée générale du 24 novembre 2022 a rejeté ses demandes

— son action a été introduite dans le délai de deux mois de la notification de ce procès-verbal

— l’assemblée générale ne pouvait valablement refuser d’autoriser les travaux de pose de six fenêtres de toit dans ses parties privatives et leur raccordement

— ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, sans atteinte aux droits des autres copropriétaires et n’étant pas interdits par le règlement de copropriété

— la stipulation de l’article 6 du règlement de copropriété ne peut lui être opposée, la vente des greniers ayant été ordonnée par décision de justice définitive

— ce règlement n’apporte aucune restriction particulière à la transformation des lots privatifs

— les autres travaux demandés étaient aussi conformes à la destination de l’immeuble

— la réalisation des travaux d’aménagement de ses locaux implique la délimitation de ses parties privatives et des parties communes et des travaux de réfection de ces dernières, constitutifs de travaux d’amélioration afin de permettre un accès aux parties privatives nouvellement aménagées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la SASU NEXITY LAMY conclut à l’ irrecevabilité et au débouté des demandes formées par Monsieur [D] [Y] et sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la SASU NEXITY LAMY expose notamment que :

— la désignation des biens résultant du jugement d’adjudication montre qu’il ne s’agit pas de locaux affectés à l’usage d’habitation ni même habitables

— les mansardes, caves ou greniers ne sont envisagés dans le règlement de copropriété que comme l’accessoire d’un lot principal

— il n’était pas partie au jugement d’adjudication, lequel ne peut annuler ou modifier ce règlement et rendre certaine de ses dispositions inopposable aux copropriétaires

— ce jugement ne peut faire l’objet d’une tierce oppposition

— le demandeur avait nécessairement connaissance de ce règlement qui faisait partie du cahier des charges

— la décision de rejet de la vente des parties communes (résolution numéro 21) est définitive

Par ordonnance en date du 7 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans avait ordonné aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire afin d’être informés sur l’objet et le déroulement d’une médiation judiciaire et renvoyé le dossier à l’audience du juge de la mise en état du 16 octobre 2023. Le médiateur judiciaire a indiqué par courrier en date du 22 juillet 2023 que les parties avaient pris la décision de ne pas recourir à la médiation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité

Monsieur [Y] sollicite à titre principal l’annulation des résolutions numéros 26, 27, 28 et 29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en date du 24 novembre 2022. Ce procès-verbal lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 novembre 2022 expédiée le 7 décembre 2022 et l’acte introductif d’instance a été délivré le 7 février 2023, deux mois après cette notification, à savoir le délai légal issu des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ses demandes d’annulation et dès lors ses demandes consécutives sont par conséquent recevables, les arguments opposés par la partie défendresse pour qu’elles soient rejetées relevant du fond.

— Sur le fond

Par jugement d’adjudication sur saisie immobilière en date du 17 septembre 2021, Monsieur [D] [Y] a acquis les lots numéros 13 à 18 situés dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] cadastré section AW numéro [Cadastre 1] :

— lot numéro 13 : grenier éclairé par une imposte au 3ème étage du bâtiment A

— lot numéro 15 : un grenier éclairé par une imposte au 3ème étage du bâtiment A

— lot numéro 14 : un grenier non délimité au 3ème étage du bâtiment A

— lot numéro 16 : une mansarde éclairée par une imposte au 3ème étage du bâtiment A

— lot numéro 17 : une mansarde éclairée par deux impostes au 3ème étage du bâtiment A

— lot numéro 18 : une mansarde éclairée par deux impostes au 3ème étage du bâtiment A

— lot numéro 20 : une cave non délimitée au sous-sol du bâtiment A

Il est constant que, par courrier en date du 29 août 2022 adressé au syndic de copropriété du bien immobilier ainsi acquis, Monsieur [Y] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires à intervenir d’une résolution relative à l’achat des parties communes à hauteur d’environ 17m2 du 3ème étage au prix de 4000 euros, dans le cadre d’un projet de réalisation d’un unique appartement à usage de résidence principale sur ses lots du 3ème étage. Il évoquait également dès cette date la question de l’approvisionnement en eau et électricité du plateau du troisième étage et de l’évacuation des eaux usées.

Il est tout aussi constant que les résolutions numéros 26, 27, 28 et 29 issus de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence en cause, en date du 24 novembre 2022, dont l’annulation est sollicitée dans le cadre de la présente instance ont fait l’objet d’un vote de rejet à la majorité absolue pour les résolutions 26, 27 et 29, la résolution numéro 28 ayant constatée comme étant devenue sans objet du fait du résultat du vote de la résolution numéro 21 (“vente d’une partie commune avec acquéreur connu”). Il sera précisé que la résolution 21, rejetée, concernait la vente des parties communes au 3ème étage desservant les greniers correspondant à environ 17m2 pour le prix de 4000 euros.

Il résulte du jugement d’adjudication du 17 septembre 2021, valant titre de propriété, que Monsieur [Y] est propriétaire des greniers, mansardes et de la cave objets des lots 13 à 18 et 20. Il ne peut donc être considéré que l’article 6 du règlement de copropriété applicable pourrait faire obstacle à l’application de ce titre de propriété et dès lors cet article ne peut faire obstacle aux demandes formées par Monsieur [Y] dans le cadre de la présente instance et antérieurement dans le cadre de l’assemblée générale de copropriété du 24 novembre 2022. Il sera également souligné que seule l’acquisition du bien immobilier issue du jugement d’adjudication du 17 septembre 2021 a conduit à rendre applicable à Monsieur [Y], de façon consécutive et indissociable, du règlement de copropriété.

Dès lors, dans la mesure où il est acquis que la demande de Monsieur [Y] portait et porte, dans l’hypothèse constituée et non susceptible d’être remise en cause d’absence de rachat des parties communes, sur des travaux de pose de six velux et passage de la descente d’eaux usées ainsi que l’alimentation en eau et électricité par la gaine technique se trouvant dans la cage d’escalier, ce aux termes de la résolution numéro 26, lesquels étaient prévus pour être réalisés à ses frais et étant, en l’absence de toute preuve contraire, conformes à la destination de l’immeuble, en conformité avec l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il ne pourra qu’être fait droit à sa demande d’annulation de cette résolution numéro 26. En revanche, les trois autres résolutions litigieuses, numéros 27, 28 et 29, ne remplissent pas ces conditions non à l’égard de la conformité à la destination de l’immeuble mais à l’égard de la prise en charge des frais et travaux prévus, qui devaient faire l’objet d’appels de fonds et de répartition en fonction des tantièmes. La demande d’autorisation de réalisation des travaux d’amélioration sur les parties communes du 3ème étage sera de ce fait également rejetée.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] sera par ailleurs dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera réparti entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur du tribunal judiciaire du 7 juin 2023,

Déclare recevables les demandes formées par Monsieur [D] [Y],

Annule la résolution numéro 26 de l’assemblée générale de copropriété du 24 novembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4],

Déboute Monsieur [D] [Y] de ses demandes d’annulation des résolutions numéros 27, 28 et 29 de l’assemblée générale de copropriété du 24 novembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et d’autorisation de réalisation des travaux d’amélioration sur les parties communes du troisième étage,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Dit que Monsieur [D] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera réparti entre les autres copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU NEXITY LAMY à verser à Monsieur [D] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU NEXITY LAMY, dont distraction au profit de la Selarl DEREC, avocats au barreau d’Orléans.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE