TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 09/12/2025

à M^e Catherine GAUTHIER

au barreau de LYON

EXPEDITION :

Le 09/12/2025

au défendeur

N° RG 24/04859 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JEP

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

représenté par son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [G], [P] [U]

né le 18 Novembre 1997 à [Localité 4] (13),

demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2023, Monsieur [X] [H] a donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 540 euros.

Le 10 février 2023, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l’emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de Monsieur [G] [U] pour le paiement des loyers et charges au titre d’un bail d’habitation souscrit le 17 février 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Monsieur [G] [U] et lui a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024 un commandement de payer la somme de 1 660,08 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, La SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement des articles 1103,1217,1231-1,1224, 1346, 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

Déclarer recevable l’action de la SAS Action Logement Service, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,SUBSIDIAIREMENT : prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [G] [U] à lui payer les loyers et charges impayés à hauteur de 3 112,37 avec intérêts légaux à compter du 8 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1660,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, condamner Monsieur [G] [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, condamner Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.Au soutien de son action, la SAS Action Logement Services fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de Monsieur [G] [U] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges,

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui payer les sommes réglées, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail ;

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

Appelée à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [G] [U] pour constituer avocat avec le bénéfice de l’aide juridictionnelle, pour être finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, La SAS Action Logement Services, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7 371,49 euros, selon décompte du 7 octobre 2025 et en produisant une quittance subrogative émise le 7 octobre 2025 correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de septembre 2023 à juillet 2024 puis de mars à septembre 2025 inclus qu’elle a réglés. Elle s’oppose aux demandes de renvoi, de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [U], comparaissant en personne, sollicite à nouveau un renvoi pour constituer avocat. Il reconnaît la dette locative et sollicite des délais ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 75 euros en plus du montant du loyer résiduel. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile pour justifier sa défaillance et déclarant bénéficier désormais d’un emploi en CDI pour un salaire de 1300 euros mensuels.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Aucune diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal de proximité.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10247811494 signé le 10 février 2023 avec Monsieur [T] [H], garantissant les obligations de Monsieur [G] [U] dans le cadre du bail précité.

L’action subrogatoire de la SAS Action Logement Services est en conséquence recevable;

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 juillet 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 12 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024 pour la somme en principal de 1 660,08 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 avril 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives émises ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance d’octobre 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 7 371,49 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de Monsieur [T] [H], la société Action Logement Services est fondée en sa demande. Monsieur [G] [U] reconnaissant le montant de la dette locative sera condamné à payer la somme de 7 371,49 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté à l’échéance d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 660,08 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [G] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant. Au regard de ces éléments, de l’ancienneté du bail, des propositions de règlement formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Monsieur [G] [U], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 567,42 euros ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de La SAS Action Logement Services les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable La SAS Action Logement Services en son action subrogative ;

DECLARE recevables les demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et à l’expulsion, ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Monsieur [X] [H] et Monsieur [G] [U] par l’effet de la clause résolutoire, au 8 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à La SAS Action Logement Services la somme de sept mille trois cent soixante et onze euros et quarante-neuf centimes (7 371,49 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période des mois septembre 2023 à septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2024 sur la somme de mille six cent soixante euros et huit centimes d’euros (1660,08 euros) et pour le surplus à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [G] [U] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de cent cinquante euros (150 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [G] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [G] [U] sera tenu au paiement à la SAS Action Logement Services dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit cinq cent soixante-sept euros et quarante-deux centimes euros (567,42 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à La SAS Action Logement Services une somme de deux cent euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président,