TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Octobre 2024

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Juillet 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .Pascale BARTON-SMITH……….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06896 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4DZR

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 1] et

[Adresse 6]

représenté par M^e Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [N]

né le 09 Décembre 1988 à [Localité 7] (ALGERIE), domicilié : chez Chez Mr [G] [J], [Adresse 6]

non comparant

Monsieur [O] [K]

né le 27 Juillet 1975 à [Localité 5] ( ALGERIE) ([Localité 5], domicilié : chez Chez Mr [G] [J], [Adresse 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 août 2021, l’établissement public 13 HABITAT a loué à Monsieur [G] [J] un logement situé [Adresse 3] D9, appartement de type F4 au [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 401,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [J], Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation aux fins de :

CONSTATER la résiliation du bail consenti à Monsieur [G] [J],

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [G] [J], Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [J], Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à la valeur locative des lieux loués, soit la somme de 678,59 euros, sauf à parfaire ou à diminuer par la suite si nécessaire jusqu’à libération des lieux,

CONDAMNER enfin Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles exposés ainsi qu’aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2023 et renvoyée à l’audience du 15 juillet 2024.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT et Monsieur [G] [J], représentés par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K], assignés selon procès-verbal de remise à l’étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, l’établissement public 13 HABITAT a réitéré ses demandes initiales, faisant valoir que Monsieur [G] [J] n’occupait plus depuis huit mois le logement social loué et qu’il l’avait illégalement sous-loué à différentes personnes et actuellement à trois hommes, dont Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K], ce qui avait été constaté par une enquêtrice sur place et des voisins. L’établissement public 13 HABITAT fait valoir que Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K], ainsi qu’un troisième occupant qui n’a pas montré ses papiers, ont indiqué à l’enquêtrice payer des loyers mensuels de 350 euros en contrepartie de leur occupation.

Le demandeur précise encore que Monsieur [G] [J] et sa femme vivent dans [Localité 8] où leurs enfants sont scolarisés, ce qui a été confirmé par l’enquêtrice qui s’est rendue sur place et a interrogé la compagne de Monsieur [G] [J] et le voisinage.

Concernant le trouble de jouissance invoqué par Monsieur [G] [J] au regard des désordres signalés par celui-ci, il indique qu’une réponse a été apportée à toutes les réclamations et des travaux réalisés et qu’en tout état de cause le défaut d’occupation des lieux par le locataire en titre prive celui-ci de la possibilité de se prévaloir d’un quelconque trouble de jouissance.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [G] [J] a demandé de :

DEBOUTER 13 HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER 13 HABITAT à verser à Monsieur [J] la somme de 7.200 euros, arrêtée au 15 juillet 2024 et à parfaire, en réparation de son préjudice de jouissance

CONDAMNER 13 HABITAT à verser à Monsieur [J] la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER 13 HABITAT aux entiers dépens, en ce compris les frais d’établissement du constat de commissaire de justice pour la somme de 320 euros.

Monsieur [G] [J] fait valoir que, dès le 17 août 2021, il a signalé au bailleur les différents désordres constatés dans l’appartement loué et qu’il a été contraint de saisir la commission départementale de conciliation des Bouches-du-Rhône. Il relève que la plupart de ces désordres ont fait l’objet d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 15 février 2024, ce qui justifie sa demande reconventionnelle au titre de son préjudice de jouissance. Il indique qu’il a toujours occupé l’appartement mais qu’en raison de l’insécurité très importante dans la cité [Adresse 3] il a installé son ex-femme et ses enfants dans [Localité 8], chez son frère.

Il précise que les deux personnes rencontrées par l’enquêtrice du bailleur dans le logement sont des connaissances de son ex-femme, à qui il avait prêté son logement pour une durée de deux semaines et fait valoir que le rapport de l’enquêtrice, qui se base uniquement sur des propos rapportés, ne constitue pas une preuve de l’existence d’une sous-location.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 1103 et 1104, 1224 et 1227 du code civil,

Vu l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail conclu entre les parties (notamment en son article 5),

Il résulte de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation que :

« Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. »

Au soutien de sa demande, l’établissement public 13 HABITAT verse au débat :

un rapport d’intervention établi le 7 juillet 2023 par une enquêtrice assermentée dont il ressort que selon le voisinage de Monsieur [G] [J], celui-ci n’occupe plus son logement depuis très longtemps et que trois hommes vivent actuellement dans l’appartement. Selon les constatations de l’enquêtrice, il s’agit de Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K] ainsi que d’une troisième personne qui ont toutes les trois indiqué payer un loyer mensuel de 350 euros à une dame dont elles ignoraient le nom et avoir trouvé l’annonce du logement sur internet. Appelée au téléphone par l’un des occupants, la dame s’est avérée être la compagne de Monsieur [G] [J] lorsqu’elle est arrivée sur place avec lui à la suite de l’appel, en présence de l’enquêtrice. Une photographie du rapport montre que le nom de Monsieur [K] figure sur la boîte aux lettres aux côtés des noms [X] et [F] ;un rapport d’intervention établi le 12 juillet 2023 par la même enquêtrice assermentée qui s’est rendue [Adresse 1] et dont il ressort que selon le voisinage de Monsieur [G] [J], celui-ci y est bien domicilié avec sa femme et ses enfants. Il ressort encore de ce rapport que la compagne de Monsieur [G] [J] a précisé à l’enquêtrice qu’elle vit à cette adresse avec Monsieur [J] et leurs enfants depuis environ deux ans ;trois lettres recommandées avec accusé de réception envoyées par l’établissement public 13 HABITAT à Monsieur [T] [N], Monsieur [O] [K] et Monsieur [G] [J], datées du 10 juillet 2023, concernant l’occupation indue du logement dont la jouissance a été laissée par Monsieur [G] [J], locataire en titre, à Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K] sans l’accord du bailleur et proposant la recherche d’une solution amiable ;une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée par l’établissement public 13 HABITAT à Monsieur [G] [J], datée du 12 juillet 2023, concernant le complément d’enquête ayant révélé que celui-ci était installé avec sa famille au [Adresse 1] et qu’il n’occupait plus le logement loué à l’établissement public 13 HABITAT depuis deux ans.

Les documents versés au débat, précis et circonstanciés, permettent de démontrer que Monsieur [G] [J] a quitté le logement objet du bail conclu avec l’établissement public 13 HABITAT et que celui-ci est désormais occupé par Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K], et conduisent à considérer que le locataire – qui le conteste mais ne prouve pas l’inverse – a manqué à son obligation de résider effectivement dans les locaux loués au moins huit mois par an et de respecter l’interdiction de sous-location.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire sur le fondement des dispositions de l’article 1741 du code civil, et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K], et de tous occupants de son chef.

Monsieur [G] [Y] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 678,59 euros, à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d’avoir été diligent pour qu’il soit mis fin à ces troubles.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure (Cour de cassation 3ème chambre civile 23 janvier 2008), étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure (Civ 3 ème 05 janvier 2010).

Monsieur [G] [J] verse au débat un courrier de mise en demeure du 17 août 2021 listant une série de désordres constatés dans le logement, dont il ne justifie pas de l’envoi.

Il résulte des pièces versées par le demandeur qu’à la suite de désaccords persistants entre le locataire et le bailleur des rendez-vous ont été proposés par courriers recommandés des 31 janvier 2022 et 7 avril 2022 afin d’établir une liste des demandes, auxquels Monsieur [G] [J] n’a pas répondu.

La commission départementale de conciliation des Bouches-du-Rhône s’est réunie le 8 juin 2023 et un rendez-vous a été fixé au 28 juin 2023 afin de lister les désordres évoqués par le locataire. A la demande de Monsieur [G] [J] ce rendez-vous a été déplacé.

L’établissement public 13 HABITAT justifie avoir réalisé des travaux entre le 29 juin et le 7 juillet 2023 par la production de bons de travaux, l’un de ses bons de travaux relatif au remplacement de la serrure de la porte palière du logement ayant été annulé après que Monsieur [G] [J] ait fait savoir que ces travaux n’étaient pas nécessaires.

Il résulte encore des pièces versées au débat par les parties que le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 15 février 2024, réalisé à la demande de Monsieur [G] [J], a été effectué après la survenance d’un dégât des eaux en date du 20 janvier 2024 pour lequel l’établissement public 13 HABITAT justifie d’un suivi de sinistre.

Le préjudice de jouissance n’est par conséquent pas constitué et Monsieur [G] [J] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, Monsieur [G] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’établissement public 13 HABITAT, Monsieur [G] [J] sera condamné à verser au demandeur la somme de 100 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation consenti par l’établissement public 13 HABITAT à Monsieur [G] [J] sur le logement situé [Adresse 3] D9, appartement de type F4 au 1er étage, [Adresse 2], au tort du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de Monsieur [T] [N] et Monsieur [O] [K], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de six cent soixante-dix-huit euros et cinquante-neuf centimes (678,59 euros), à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DEBOUTE Monsieur [G] [J] de sa demande d’indemnité de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, La juge,