N° RG 24/02709 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYCS – décision du 17 Septembre 2025

FG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02709 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYCS

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [I]

né le 14 Octobre 1980 à [Localité 7] (59)

Profession : Cadre technico-commercial

de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic, le Cabinet Immobilier Robert RIGUET, SAS immatriculée au RCS d’Orléans sous le n° 353 166 887, dont le siège est [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Mai 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur. O GALLON ,

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Grassin à : M^e Pesme

N° RG 24/02709 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYCS – décision du 17 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, Monsieur [W] [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic la SAS Cabinet Immobilier Robert Riguet devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété défenderesse et subsidiairement celle des résolutions numéros 4 à 8 ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [I] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— les points 4 et 5 étaient annoncés sans vote,

— le point 5 a néanmoins fait l’objet d’une décision,

— le procès-verbal n’est pas daté,

— la date de signature du procès-verbal n’est pas précisée en dernière page,

— le procès-verbal n’avait toujours pas été signé le 25 avril 2024,

— il s’agit d’une formalité substantielle,

— deux des trois pouvoirs sont en réalité des e-mails non signés ne permettant pas de s’assurer avec certitude de leur auteur et de leur destinataire,

— l’expéditeur présumé de l’un des pouvoirs n’est pas copropriétaire,

— la feuille de présence ne mentionne pas quel copropriétaire a été effectivement représenté ni le nom et l’adresse du mandataire,

— le contrôle du résultat des votes n’est pas possible, en l’absence de rapprochement avec les mentions du procès-verbal,

— rien ne permet de s’assurer que les pouvoirs ont été pris en compte par le syndic et si les instructions de vote ont été respectées,

— les pouvoirs non nominatifs reçus par le syndic n’ont pas été précisés sur le procès-verbal,

— ce dernier ne mentionne pas les réserves formulées par lui-même,

— le conseil syndical et le syndic n’ont jamais été réunis pour présenter un rapport,

— la sincérité des attestations relatives à un rapport présenté oralement est douteuse,

— aucun rapport écrit n’a été établi conjointement par ces deux organes ni annexé aux convocations,

— l’assemblée n’a pas décidé de la réalisation des travaux objets de la résolution numéro 5,

— les autres résolutions du point 6, indivisibles, encourent également la nullité,

— le principe des travaux a fait l’objet d’une décision ne figurant pas à l’ordre du jour en raison de son annonce sans vote,

— le quorum de l’article 25 n’a pas été atteint si bien que la résolution 6 a été adoptée à la majorité de l’article 25-1 sans nouveau vote,

— la nullité est encourue sans preuve d’un grief,

— la rénovation énergétique ne pouvait être mise à l’ordre du jour sans réalisation préalable d’un diagnostic de performance énergétique,

— le rapport d’audit énergétique produit n’est pas un DPE collectif opposable,

— cet audit n’était pas annexé à la convocation ni accessible sur l’espace personnel,

— les copropriétaires doivent être éclairés sur la nécessité de réaliser les travaux envisagés et les bénéfices escomptés,

— le système de chauffage est objet de dysfonctionnements,

— les gardes-corps sont privatifs selon le règlement de copropriété,

— les copropriétaires ont été induits en erreur concernant le ravalement et les huisseries,

— il aurait fallu choisir les entreprises Marion et Croix Marie pour les portes et les châssis des cages d’escalier,

— le budget supplémentaire n’est pas sérieux en l’absence de justificatif, de fondement économique et de possibilité de contrôle sur la réalité d’une éventuelle hausse ultérieure,

— aucune précision n’a été fournie quant à l’impact des subventions collectives,

— la réalisation des travaux de maîtrise d’oeuvre, la désignation de l’assistant maître d’ouvrage, du contrôleur technique et la souscription “dommages ouvrage” auraient dû être soumises à une mise en concurrence,

— les résolutions prêt à taux zéro et prêt collectif auraient dû être soumises au vote selon la majorité de l’article 26, avec prélèvements prévus sur le compte de la copropriété et mise en difficulté du syndicat de copropriété en cas de non remboursement par les propriétaires souscripteurs des prêts,

— son intention de nuire n’est pas démontrée ni le caractère dolosif de ses prétentions,

— il ne s’est jamais opposé à la réalisation des travaux de rénovation, à condition notamment de disposer préalablement des éléments nécessaires à une prise de décision éclairée, ce qui relève de l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet immobilier Robert Riguet, conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par Monsieur [W] [I] et sollicite reconventionnellement la condamnation de ce dernier à lui payer les sommes de :

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet immobilier Robert Riguet expose notamment que :

— le procès-verbal comporte la datation en tête du document,

— la feuille de présence est produite, avec l’ensemble des formalités obligatoires,

— les copropriétaires peuvent donner pouvoir à tout membre de la copropriété,

— le rapport du syndic peut être oral et reprend l’objet des travaux discutés en conseil syndical,

— aucun texte n’impose qu’il soit porté à la connaissance préalable des copropriétaires,

— la résolution 4 visait ce rapport et des attestations confirment son existence,

— la résolution 5 correspond à un rappel de la situation n’ayant pas à faire l’objet d’un vote et la résolution 6 est celle ayant voté les travaux,

— aucun des scrutateurs n’a contesté ce vote,

— un rapport d’audit énergétique a été établi en février 2023 à l’initiative du syndicat,

— aucun dysfonctionnement majeur ne justifie d’investir dans un autre mode de chauffage de plus avant réalisation des travaux d’isolation indispensables,

— les huisseries sont en partie privatives avec seul pouvoir d’autoriser leur changement pour l’assemblée générale,

— dès 2022, l’assemblée générale a décidé de la nomination de professionnels et de techniciens pour les modalités d’isolation,

— un buget supplémentaire de 10 % a été voté en l’absence de certitude quant aux conditions de révision du montant des travaux,

— les tentatives du demandeur de retarder les travaux auront pour risque l’augmentation des marchés, avec préjudice pour la copropriété et des copropriétaires,

— la rédaction d’un dossier d’accompagnement a été demandée à l’assistant maître d’ouvrage,

— le cabinet d’architecte missionné a prévu des modalités d’acompte provisoire limitées sous condition de mission pour le suivi des travaux en suite du vote,

— le non remboursement du prêt à taux zéro ne peut mettre en jeu la responsabilité du syndicat non concerné contractuellement,

— l’opération s’inscrit dans un calendrier précis permettant le bénéfice d’avantages aux copropriétaires, avec risque d’incidence pour chaque copropriétaire du fait des retards de traitement.

Monsieur [W] [I] conclut au débouté des demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet immobilier Robert Riguet pour les motifs exposés ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

Monsieur [W] [I], propriétaire depuis le 12 décembre 2013 des lots numéros 101,9 et 48 situés dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] cadastré section AV numéros [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3], sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale spéciale du 11 avril 2024 de cette copropriété, après demande introduite par acte introductif d’instance du 14 juin 2024, dans le respect du délai légal prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de tout argument de contestation à cet égard et en concordance avec les dates de cette assemblée générale, du délai légal de notification, laquelle n’est pas produite, et de l’assignation.

Monsieur [I] soulève en premier lieu le fait que le procès-verbal du 11 avril 2024 ne serait pas daté et en particulier que sa date de signature n’est pas précisée en dernière page de ce document. Toutefois, il ne peut qu’être constaté qu’aucune ambiguité n’existe quant à la date de ce document dont il sera constaté qu’il comporte neuf pages, toutes numérotées de façon cohérente, paraphées sur les neuf pages et avec signatures du président, du secrétaire et des deux scrutateurs en page 9 après mention en page 9 de l’heure de levée de la séance (19h50) et en page 1 de l’heure de début (18heures) ainsi, trois reprises, de la date de l’assemblée générale, en haut de page 1 “[Localité 8], le 11 avril 2024", après l’objet de la réunion “procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 11/04/2024" et enfin dans le premier paragraphe du procès-verbal en sa page 1 “l’an deux mille vingt-quatre, le 11 avril à 18h00", avec référence à la convocation préalable des copropriétaires. Le procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2024 est ainsi régulier en la forme à cet égard et a été signé, sans remise en cause du contenu de cette assemblée à laquelle Monsieur [I] était présent, de sorte que la question de la date de sa signature est sans objet et que les formalités substantielles ont été respéctées quant à ce premier argument de contestation relatif à la nullité de forme alléguée.

S’agissant de la mention du nombre de présents, des votes par correspondance et des pouvoirs, Monsieur [I] ne mentionne pas sur quel fondement légal et textuel le procès-verbal d’asemblée générale devrait comporter ces éléments en tout état de cause spécifiés sur ce document de façon claire et exhaustive, avec référence en page 1 du procès-verbal à la feuille de présence, laquelle doit respecter les exigences issues de l’article 14 du décret du 17 mars 1967. Il apparaît que la feuille de présence comporte, en concordance et cohérence avec le procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2024, la signature, les noms et domiciles des copropriétaires présents ainsi que, pour ceux ayant voté par correspondance la date de réception du formulaire, la feuille de présence étant par ailleurs paraphée sur chacune de ses neuf pages par ses quatre signataires et avec mention et/ou émargement des copropriétaires régulièrement convoqués le 11 mars 2024. Concernant la régularité des pouvoirs évoqués par Monsieur [I], si certains ont été adressés par courriers électroniques, la feuille de présence et les vérifications opérées lors de son établissement conduisent à écarter toute irrégularité de forme, avec ainsi constat du fait que Madame [E] [M] [H], copropriétaire, a en tout état de cause signé cette feuille et que le courrier électronique de Monsieur [V] [M], certes non copropriétaire, fait cependant de façon expresse référence à ses parents qui ont cette qualité, leur propre courrier électronique étant lui-même reproduit sous celui de leur fils. Il n’y a dès lors aucun doute possible sur l’identité des expéditeurs et sur la régularité formelle tant de la feuille de présence, effectivement certifiée exacte par le président de séance, que du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2024 ainsi que sur la régularité des votes exprimés.

Enfin, s’il résulte des échanges de courriers électroniques intervenus entre les parties du 17 au 25 avril 2024, lesquels reflètent au demeurant la mésentente existant entre elles, que les réserves exprimées et rédigées par Monsieur [I] n’ont pas été mentionnées sur le procès-verbal de l’assemblée générale malgré sa demande alors que l’article 25 du règlement de copropriété prévoit cette possibillité, aucune sanction n’est prévue en cas d’absence de mention effective de ces réserves et la régularité des votes exprimés et du procès-verbal du 11 avril 2024 ne peuvent être remises en cause puisque les votes ont pu se tenir sans difficulté démontrée alors que les réserves avaient été exprimées lors de l’assemblée générale afférente par Monsieur [I].

La demande d’annulation de l’assemblée générale de la copropriété de la résidence située [Adresse 6] à [Localité 8], en date du 11 avril 2024, sera rejetée.

Monsieur [W] [I] sollicite subsidiairement l’annulation des résolutions 4 à 8 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2024. Ces résolutions et la demande d’annulation formée pour chacune d’elles seront examinées successivement.

La résolution numéro 4 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2024, résolution sans vote, mentionne uniquement que l’assemblée générale prend acte du rapport du conseil syndical et du syndic sur le projet de travaux et qu’est joint le rapport de Monsieur [R], président de séance, étant constaté et souligné qu’il s’agissait d’une assemblée générale spéciale ayant pour objet spécifique les travaux de rénovation. Il résulte des termes mêmes de ce procès-verbal que ce rapport a été porté à la connaissance des copropriétaires, de façon orale ainsi que les attestations concordantes produites par la défenderesse l’établissent, aucune disposition applicable ne prévoyant qu’un tel rapport doit être écrit. Cette présentation a de plus été préalable à l’examen des résolutions 6,6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 7 et 8, objets d’un vote ainsi intervenu alors que ce rapport avait déjà été porté à la connaissance des votants, dont le vote a donc pu intervenir en connaissance de cause. Il n’y a pas lieu à annulation de la résolution numéro 4.

Il en sera de même concernant la résolution numéro 5, sans vote, parfaitement conforme à la convocation du 11 mars 2024 et dont les termes et l’objet constituent à la fois un rappel de la décision intervenue lors de l’assemblée générale du 7 mars 2022 et un préalable aux résolutions postérieures objet d’un vote.

La résolution numéro 6, résolution générique, se décompose en sept autres sous résolutions (6.1 à 6.7 inclus). Les résolutions 6.1 et 6.2 ont fait l’objet de deux votes successifs en application des règles de majorité applicables, avec dans un premier temps résolution 6.1 rejetée, la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été atteinte, puis second vote de ce fait à la majorité simple de l’article 24 de cette loi, dans le respect de ces dispositions légales, avec mention expresse de l’organisation effective d’un second vote, sans preuve contraire. Par ailleurs, les devis cités dans ces résolutions, de même que le budget prévisionnel, l’analyse des offres, la note financière de Loire Future et son budget global avec frais annexes et aléas économiques de 10%, pareillement objets de ces résolutions et des votes afférents intervenus, étaient joints à la convocation du 11 mars 2024, de sorte que les votes sont nécessairement intervenus en connaissance de cause et sans remise en cause possible de leur légitimité, leur régularité ayant déjà été démontrée. Il n’y a pas lieu à annulation des résolutions 6.1 et 6.2 de l’assemblée générale du 11 avril 2024.

La résolution 6.3 a été adoptée selon vote dont la régularité n’est pas contestable, au vu de l’ordre du jour présent dans la convocation du 11 mars 2024 et de ses annexes, dont le budget prévisionnel [D] et le contrat AMO et maîtrise d’oeuvre, l’absence de mise en concurrence alléguée étant de nature à conduire à un vote d’opposition comme l’ont fait certains copropriétaires présents dont Monsieur [I], qui était ainsi en mesure de présenter des arguments en ce sens le 11 avril 2024. La demande d’annulation de cette résolution sera rejetée. Il en sera de même pour les mêmes motifs et après les mêmes constatations pour les résolutions 6.4 à 6.6. La résolution 6.7, qui fait l’objet d’une demande d’annulation globale mais sans argumentation en ce sens compte tenu de son objet, ne sera pas annulée.

La résolution numéro 7 a été examinée après que l’éco-prêt Domofinance, le contrat eco-prêt et le contrat prêt Domo-Solo ont été joints à la convocation du 11 mars 2024 tout comme, s’agissant de la résolution numéro 8, le prêt collectif Domo Solo y a été joint. Là encore, ces résolutions ont été adoptées selon votes dont la régularité n’est pas contestable et sans vote d’opposition alors que Monsieur [I], tout comme un autre copropriétaire, ont voté contre ces deux résolutions et qu’ils étaient , en particulier Monsieur [I], demandeur dans le cadre de la présente instance, en mesure de présenter à l’assemblée générale des arguments d’opposition à ces résolutions, sur le fond. Les demandes d’annulation des résolutions numéro 7 et 8 seront rejetées.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la partie défenderesse, aucun préjudice spécifique n’étant démontré à cet égard et Monsieur [I] n’ayant fait qu’exercer son droit d’intenter une action en justice.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [W] [I] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale de la copropriété de la résidence située [Adresse 6] à [Localité 8] en date du 11 avril 2024,

Déboute Monsieur [W] [I] de sa demande d’annulation des résolutions numéros 4 à 8 de l’assemblée générale de la copropriété de la résidence située [Adresse 6] à [Localité 8] en date du 11 avril 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet immobilier Robert Riguet de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Condamne Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet immobilier Robert Riguet la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [W] [I].

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Monsieur O. GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente