TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/04573 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G33F

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [D] TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 1] (LOIRET)

représenté par la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS

Madame [H] [F] épouse [T]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 15 février 2021, prenant effet le 9 mars 2021, Monsieur [D] [T] et Madame [H] [F], épouse [T], ont donné à bail à Madame [V] [R] un logement d’habitation n° 12 avec cave n° 1 (lots 8 et 12 pour le logement et 3 pour la cave) [Adresse 3] [Localité 5], moyennant un loyer de 630,00 euros outre 45,00 euros de provisions sur charges dont 15,00 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, payables mensuellement d’avance.

Se prévalant d’impayés, les époux [T] ont fait délivrer à Madame [V] [R] le 7 mars 2023 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour la somme principale de 2.000,70 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 mai 2023 délivré à étude, Monsieur [D] [T] et Madame [H] [T] ont fait assigner en référé Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail consenti à Madame [V] [R], et ordonner en conséquence son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens avec l’assistance de la force publique si besoin ;condamner à titre provisionnel Madame [V] [R] au paiement de la somme de 4.248,55 euros au titre des loyers et charges impayés outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges convenus au bail à compter du 8 mai 2023 jusqu’à libération effective des lieux par Madame [R];la condamner également au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 27 février 2024 où l’affaire a été retenue et plaidée, Monsieur et Madame [T], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes en actualisant leur créance à la somme de 8341,41 euros, exposant que le dernier règlement de son loyer (707,54 euros) par Madame [V] [R] date du mois de décembre 2022. Ils réfutent ensuite toute démonstration par la locataire en place d’une soi-disant indécence du logement loué au regard de l’état des lieux d’entrée dans les lieux réalisé en mars 2021, mais également du fait que cette dernière s’oppose systématiquement à l’intervention de toute entreprise mandatée par ses bailleurs.

Madame [V] [R], représentée par son avocat-conseil, excipait de l’état d’insalubrité du logement notamment quant à la défectuosité de la chaudière et des radiateurs, et sollicitait du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

déclarer recevables les époux [T] en leur assignation mais les déclarer mal fondés, et à titre principal dire n’y avoir lieu à référé,En conséquence :

les débouter de toutes leurs demandesréserver les dépens.

L’affaire ayant été mise en délibéré, une ordonnance de référé a été rendue le 26 avril 2024 par le tribunal judiciaire d’ORLEANS qui a déclaré l’action recevable, en constatant toutefois l’existence d’une contestation sérieuse à l’égard des demandes formées par les époux [T] dans le cadre du bail conclu le 15 février 2021 avec Madame [V] [R] portant sur un logement d’habitation n° 12 avec cave n° 1 (lots 8 et 12 pour le logement et 3 pour la cave) sis [Adresse 4].

Il a été jugé que les demandes présentées par les parties excédaient la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, et les époux [T] ont par conséquent été déboutés de l’ensemble de leurs demandes, et les parties renvoyées à mieux se pourvoir au fond.

Ainsi, par acte d’huissier de justice en date du 27 juin 2024 signifié à personne, Monsieur [D] [T] et Madame [H] [T] ont donc fait assigner au fond Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

constater la résiliation -par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers- du bail consenti à Madame [V] [R] portant sur un logement d’habitation sis [Adresse 4] ; ordonner en conséquence son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens avec l’assistance de la force publique si besoin ;condamner Madame [V] [R] au paiement de la somme de 11.258,27 euros au titre des loyers et charges impayés dûment justifiés, impayés selon décompte arrêté au 1er juin 2024 (échéance juin 2024 appelée) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes convenus au bail à compter de sa résiliation par acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu’à complète libération du logement de ses occupants et de tous meubles et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués ;condamner Madame [V] [R] au paiement de la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024 où l’affaire a été retenue, les époux [T], représentés par leur avocat, ont déposé leur dossier, en déclarant maintenir leurs demandes et écritures et en actualisant leur créance arrêtée au 6 décembre 2024 (échéance de décembre incluse) à la somme de 15.642,53 euros -hors frais de poursuites- exposant, en outre, que le dernier règlement de loyer par Madame [V] [R] datait du mois de novembre 2023.

Madame [V] [R], bien que citée à sa personne, ne comparaît pas, ni personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal avant l’audience.

L’affaire a donc été mise en délibéré au 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 9 mars 2023 par la voie électronique à la préfecture du Loiret (CCAPEX), consécutivement au commandement de payer signifié par huissier de justice le 7 mars 2023 à Madame [V] [R].

Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Loiret le 28 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience au fond du 10 décembre 2024.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formée par les époux [T] est donc parfaitement recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer le 7 mars 2023 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, force est de relever que le contrat de location conclu le 15 février 2021, prenant effet le 9 mars 2021, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (§ 8 des conditions générales), et ensuite que le commandement de payer la somme en principal de 2.000,70 euros signifié le 7 mars 2023 visait le délai légal de 2 mois.

Madame [V] [R] disposait en conséquence d’un délai pour régler cette somme de 2.000,70 euros, expirant le dimanche 7 mai 2023, jour ouvré, sachant que ce délai a été légalement reporté (le lundi 8 mai 2023 étant jour férié) au 1er jour ouvrable suivant, soit le mardi 9 mai 2023 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 9 mai 2023.

En conséquence, l’expulsion de Madame [V] [R] sera ordonnée dans le délai légal de 2 mois, l’expulsion immédiate et sans délai sollicitée par les requérants n’étant pas justifiée en l’espèce, vu l’absence de toute preuve rapportée par les bailleurs d’une mauvaise foi caractérisée de la locataire en place.

En outre, il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les époux [T] produisent à l’audience un décompte actualisé démontrant que Madame [V] [R] reste devoir la somme de 15.511,52 euros -hors frais de poursuite- correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’immobilisation, selon décompte arrêté au 6 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Or, absente à l’audience, et bien que régulièrement citée à comparaître, Madame [V] [R] ne conteste par essence, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, mais considérant que le logement qu’elle occupe n’est pas décent, et faisant état de la défectuosité de l’installation électrique, de la ventilation et de l’isolation thermique inexistante ou insuffisante, impliquant un état d’humidité anormal des locaux (traces d’humidité sur les murs et aux contours des fenêtres), des radiateurs mal fixés dans le placo qui tombent, ainsi qu’une fuite du ballon d’eau, elle s’estime autorisée, en conséquence, à cesser le règlement de ses loyers courants dans l’attente de travaux de mise en conformité mis péremptoirement à la charge de ses bailleurs.

Cependant, la présente procédure étant orale, force est de relever la parfaite carence de Madame [V] [R] qui ne vient pas soutenir à l’audience ses prétentions et arguments en défense, et ne rapporte pas plus d’élément probant et contradictoire qui serait de nature à démontrer le caractère inhabitable et indécent du logement qu’elle occupe depuis le 9 mars 2021.

Il est donc constant que Madame [V] [R] demeure redevable de ses loyers et charges jusqu’au 9 mai 2023 et, à compter du 10 mai 2023, le bail étant résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 10 mai 2023, la locataire en place a manifestement causé un préjudice aux propriétaires-bailleurs qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Madame [V] [R] sera par conséquent condamnée à verser aux époux [T] la somme de 15.511,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 6 décembre 2024-mois de décembre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Madame [V] [R] devra également être condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus, et ce, jusqu’à la complète libération des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges du logement -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- s’élevant à 730,71 euros, et ce à compter du 1er janvier 2025.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile qui dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Madame [V] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Madame [V] [R] sera condamnée à leur verser une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2021 entre Monsieur [D] [T] et Madame [H] [F], épouse [T] d’une part, et Madame [V] [R], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 mai 2023 où le bail est résilié de plein droit ;

DIT que le logement sis au [Adresse 4] ne présente aucun caractère d’insalubrité ou d’indécence de nature à le rendre inhabitable ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [R], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer le logement sis au [Adresse 4] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [T] et Madame [H] [F], épouse [T], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à Monsieur [D] [T] et Madame [H] [F], épouse [T], la somme de 15.511,52 € (quinze mille cinq cent onze euros et cinquante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 6 décembre 2024 – mois de décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à Monsieur [D] [T] et Madame [H] [F] épouse [T], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et charges -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- soit la somme de 730,71 € (sept cent trente euros et soixante et onze centimes), calculée à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à Monsieur [D] [T] et Madame [H] [F], épouse [T], une indemnité de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [R] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 7 mars 2023 et celui de l’assignation introductive ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le greffier, Le juge,