TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00627 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2OI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [V] [T], née [G] demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 mai 2023, à effet au 21 juillet 2019, Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] ont donné en location à Monsieur [R] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 635 euros outre 100 euros de provisions sur charges, payable d’avance et au plus tard le 15 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2024 à Monsieur [R] [X], pour un montant en principal de 1732,66 euros, selon décompte arrêté au mois de mai 2024.

Par acte différent mais du même jour, ils lui ont également fait commandement de justifier de l’assurance et ont visé la clause contenue dans le bail au titre du défaut d’assurance.

Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] ont ensuite saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 29 mai 2024 de la situation de leur locataire.

Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] ont ensuite fait assigner en référé Monsieur [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, aux fins suivantes :

— déclarer Monsieur et Madame [T] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

— condamner Monsieur [R] [X] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis [Adresse 3] ;

— autoriser Madame et Monsieur [T], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [R] [X] à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 4018,65 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 1er août 2024 avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code civil ;

— Condamner Monsieur [R] [X] à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [R] [X] au paiement d’une indemnité de 1000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [R] [X] aux entiers dépens en ce compris les frais afférents à la délivrance du présent acte ;

— Débouter Monsieur [R] [X] de toutes demandes plus amples ou contraires.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024.

A l’audience du 27 février 2025, Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] – assistés par leur avocat – ont maintenu leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7941,26 euros. Les bailleurs ont indiqué qu’aucune attestation d’assurance n’a été transmise et qu’ils souhaitent récupérer le logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [R] [X] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience et indique que Monsieur [R] [X] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette formalité n’étant pas prescrite à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (qui s’applique aux logements meublés en vertu de l’article 25-3) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mai 2023 à effet au 21 juillet 2019 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance (page 7).

Le 28 mai 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [R] [X], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Monsieur [R] [X] avait jusqu’au vendredi 28 juin 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience du 27 février 2025, les bailleurs ont maintenu leurs demandes et ont indiqué que cette assurance n’a toujours pas été produite.

Absent à l’audience, Monsieur [R] [X] ne conteste par définition pas ce fait et n’apporte aucun élément contraire.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 29 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [R] [X] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire. Le cas échéant, les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [R] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 28 juin 2024 et, à compter du 29 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 29 juin 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [X] reste devoir la somme de 7941,26 euros à la date de l’audience du 27 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Le contrat de bail ne prévoyant pas le versement d’une somme à titre de provision pour la taxe ordures ménagères et les bailleurs ne justifiant pas du montant de cette taxe, il conviendra de retrancher de la somme sollicitée la somme de 10,08 euros X 12 = 120,96 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [R] [X] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement provisionnel de la somme de 7820,30 euros avec intérêts avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1732,66 euros à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [R] [X] sera également condamné au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, au regard du motif d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut d’assurance du logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de justifier de l’assurance du 28 mai 2024 et de l’assignation. Le coût du commandement de payer les loyers du 28 mai 2024 ne sera pas mis à la charge du locataire en ce que les commandements de payer et de justifier de l’assurance auraient pu être réunis dans un seul et même acte.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [R] [X] sera condamné à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ainsi que pour défaut d’assurance;

CONSTATE, sans qu’il soit besoin de statuer sur le défaut de paiement des loyers et charges, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 10 mai 2023 et à effet au 21 juillet 2019 entre Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T], d’une part, et Monsieur [R] [X], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, le cas échéant, les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] la somme provisionnelle de 7820,30 euros (selon décompte en date du1er février 2025, incluant la mensualité de février 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date) avec intérêts avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1732,66 euros à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement d’avoir à justifier de l’assurance du 28 mai 2024 ainsi que de l’assignation du 8 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [I] [T] et Madame [V] [G] épouse [T] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,