N° RG 23/02866 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GNUK – décision du 27 Août 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

N° RG 23/02866 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GNUK

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [D]

né le 20 Janvier 1959 à [Localité 9] (SARTHE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Hélène PERRAULT, avocat au barreau de TOURS

DÉFENDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] DU THEATRE, située [Adresse 2],

représenté par la personne de son syndic, la SARL AGENCE BIMBENET, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 085 580 041 00011,

dont le siège social est situé [Adresse 4],

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 16 octobre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 08 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 27 Août 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 27 juillet 2023, Monsieur [T] [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Agence Bimbenet, devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale de cette résidence en date du 22 mai 2023 et sa condamnation à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, Monsieur [D] sollicite l’annulation des résolutions suivantes :

—  9.1 à 9.10 relatives à la réfection des cages d’escalier des trois entrées

—  10 relative au ravalement de la résidence

—  11 relative aux travaux des ascenseurs

—  12 relative à l’adaptation du règlement de copropriété

Monsieur [T] [D] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— il n’a pas été convoqué à l’assemblée générale qui se serait tenue le 22 mai 2023

— la date de la première présentation du courrier de convocation est en date du 2 mai 2023

— le délai de 21 jours expirait le 23 mai 2023 à 23h59

— l’assemblée générale est intervenue au bout de 20 jours et non de 21 jours

— le mandat du syndic a expiré le 31 décembre 2022 et lors de la convocation le syndic ne disposait pas du mandat pour le faire

— il n’est pas justifié de l’établissement de plusieurs devis pour prendre la décision de réfection des trois escaliers

— il a contesté le choix des entreprises effectué en 2022, avec contestation toujours en cours de l’assemblée générale du 26 avril 2022

— le procès-verbal de cette assemblée adoptait des travaux autres que ceux soumis à l’approbation de l’assemblée générale de 2023, devant faire l’objet d’un nouveau vote

— un seul devis a été soumis concernant la résolution numéro 12

— la résolution numéro 10 n’a fait l’objet d’aucun vote et n’a pas été précédée d’une information quant aux devis réalisés

— aucun devis n’a été communiqué au soutien de la résolution numéro 11 et elle n’a pas été soumise au vote

— le procès-verbal ne mentionne pas les débats ayant eu lieu lors de l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] du Théatre située [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Agence Bimbenet conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par Monsieur [D] et sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] du Théatre située [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Agence Bimbenet, expose notamment que:

— le demandeur a été convoqué par lettre recommandée en date du 27 avril 2023 et le pli n’a pas été retiré, avec retour à l’expéditeur

— la gestion de la copropriété lui a été confiée pour la période du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2023

— les travaux de la cage d’escalier ont été réalisés dans la continuité des travaux d’embellissement de leur sous-sol, déjà effectués à la suite de l’assemblée du 26 avril 2022

— le principe de la mise en concurrence a été respecté lors de cette dernière assemblée, devenue définitive

— l’avis du conseil syndical a été respecté

— le montant du marché devant donner lieu à mise en concurrence ( 1000euros) n’était pas atteint pour le devis du prestataire Nomade Process

— les délibérations numéros 10 et 11 n’ont aucun effet juridique et le demandeur n’a pas d’intérêt à agir

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

Monsieur [T] [D] sollicite à titre principal l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire, intervenue le 22 mai 2023, de la résidence [Localité 6] du Théâtre située [Adresse 3], contestation dont la recevabilité constitue un élément constant au regard du délai légal de deux mois, de sa date de notification et de la date de l’acte introductif d’instance.

Il argue en premier lieu du non respect des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 quant à l’effectivité de sa propre convocation à l’assemblée générale du 22 mai 2023 et au respect des délais devant exister entre la notification de la convocation et la date de cette assemblée.

La partie défenderesse produit le courrier de convocation en date du 27 avril 2023 comportant le nom de Monsieur [D] ainsi que son adresse, distincte de celle la résidence concernée puisqu’il est propriétaire non occupant, ainsi qu’un justificatif, fiable et émanant des services postaux, s’agissant d’un bordereau CEDRE-preuve de dépôt, du dépôt de ce courrier de convocation le vendredi 28 avril 2023 auprès des services postaux. De plus, le cachet de la poste figurant sur l’enveloppe de cet envoi, tel que produit par la défenderesse, est bien le 28 avril 2023, avec mention des mêmes références que sur le bordereau CEDRE (« 3C 009 470 8424 8 ») et envoi selon la catégorie de recommandé R1 AR PREMIUM.

Il résulte des mentions figurant sur cette enveloppe qu’il a été retourné au syndic de copropriété expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Monsieur [D] produit le justificatif de suivi de cet envoi numéro 3C0[XXXXXXXX01] tel qu’établi par les services postaux, duquel il résulte que ce courrier recommandé de convocation expédié le vendredi 28 avril 2023 a été distribué ou en l’espèce tenté de l’être pour la première fois le mardi 2 mai 2023, étant rappelé que le lundi 1er mai 2023 n’était pas un jour ouvrable, avant distribution en retour à l’expéditeur le 22 mai 2023, soit le jour de l’assemblée générale en cause. Ainsi, la date de la première présentation de la lettre de convocation était le 2 mai 2023, le 3 mai 2023 étant par conséquent le lendemain du jour de cette première présentation et le point de départ du délai de notification d’au moins 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, en vertu de l’article 64 du même décret. Dès lors, en l’absence de délai plus long que les 21 jours précités prévus par le règlement de copropriété et la circonstance de l’urgence n’étant ni démontrée ni alléguée, alors qu’il s’agit de plus de l’assemblée générale annuelle ordinaire, il ne peut qu’être constaté que cette assemblée s’est tenue avant le vingt-deuxième jour et que le 21ème jour était le 23 mai 2023, date à laquelle l’assemblée générale s’était déjà tenue.

La convocation adressée à Monsieur [D] était donc irrégulière, le délai de convocation n’ayant pas été respecté, de sorte que ce dernier, défaillant lors de cette assemblée générale dont il n’était pas informé, et ce d’autant plus qu’il est propriétaire non occupant domicilié dans un autre département, ainsi sans contact régulier avec les occupants de la résidence et sans pouvoir le cas échéant visualiser un quelconque affichage de la date de l’assemblée générale qui aurait été effectué dans l’immeuble en cause, n’a pu y assister et/ou été mis en situation et en mesure d’y assister ou de donner pouvoir et est fondé à solliciter l’annulation de cette assemblée générale ordinaire du 22 mai 2023, ce qui constitue l’objet de sa demande principale.

L’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 22 mai 2023 de la résidence [Localité 6] du Théâtre située [Adresse 3] sera par conséquent prononcée.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Monsieur [D] sollicite l’application de cette disposition légale et il n’existe aucun motif avéré ni même allégué tiré de l’équité ou de la situation économique des parties au litige de nature à ne pas faire droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule l’assemblée générale ordinaire du 22 mai 2023 de la résidence [Localité 6] du Théâtre située [Adresse 3]

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] du Théatre située [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Agence Bimbenet à payer à Monsieur [T] [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Dispense Monsieur [T] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure issus et liés à la présente instance en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] du Théatre située [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Agence Bimbenet

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente