N° RG 24/08983 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCJF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 9]

11ème civ. S3

N° RG 24/08983 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NCJF

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Natalia ICHIM

M^e Nicolas RAPP

Le 02/10/25

Le Greffier

M^e Natalia ICHIM

M^e Nicolas RAPP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

Association Accueil sans frontières 67 (ASF 67)

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Nicolas RAPP,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 44

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [Z]

né le 16 Mars 1972 à [Localité 13] (URSS)

Madame [F] [Z]

née le 07 Juillet 1973 à [Localité 13] (URSS)

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Natalia ICHIM,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 155

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 janvier 2018, la société [Adresse 12] a donné à bail à l’association Accueil sans frontières 67 (ASF 67) un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 470,31 € auquel se rajoute une provision sur charges de 128,28 €, soit une échéance mensuelle totale de 598,58 €.

Un second bail portant sur un garage situé sur le parking n°15 niveau 1 (HAND) situé [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 14] moyennant un loyer mensuel total de 63,22 € incluant un loyer de 51,68 € et une provision sur charges de 11,54 € a été signé entre les mêmes parties le 27 septembre 2019.

Le 4 juin 2018, l’association ASF 67 a sous-loué l’appartement susvisé à Madame [F] [Z] et à Monsieur [E] [Z] pour les mêmes montants que ceux du contrat de bail principal.

Faisant état de loyers impayés, l’association ASF 67 a fait délivrer à Madame [F] [Z] et à Monsieur [E] [Z], le 20 novembre 2023, un commandement de payer les loyers et charges de l’appartement et du garage pour un montant en principal de 11.568,04 €.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 novembre 2023.

Elle a également fait adresser par voie de commissaire de justice, le même jour, une sommation de cesser immédiatement d’utiliser l’adresse de l’appartement loué comme adresse postale de son entreprise et d’y exercer une quelconque activité professionnelle.

Par actes de commissaire de justice du 17 juin 2024, l’association ASF 67 a fait assigner Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de faire prononcer les mesures suivantes :

— la résiliation judiciaire du contrat de bail de sous-location de l’appartement et du garage aux torts exclusifs de Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] ;

— l’expulsion des époux [Z] ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation de 950,31 € équivalente au montant du loyer et des charges de l’appartement et du garage à compter du jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme de 10.091,11 € au titre des arriérés de loyers et charges au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date du commandement de payer ;

— la condamnation solidaire des époux [Z] aux dépens, y compris ceux du commandement de payer, de la sommation et de la notification ainsi que ceux des mesures d’expulsion à venir ainsi qu’à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que les locataires ont manqué à leurs obligations contractuelles, telle que celle consistant au paiement du loyer et des charges, et ce, depuis plusieurs années, ce qui justifie la résiliation du bail et ce, en vertu des articles 1728, 1224 et 1228 du Code Civil.

Les assignations ont été dénoncées au Préfet du Bas-Rhin le 18 juin 2024.

A l’audience du 4 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] se sont présentés et ont sollicité le renvoi, indiquant qu’ils allaient déposer un dossier d’aide juridictionnelle afin de pouvoir être représentés par un avocat. Ils exposent dès l’audience qu’ils ne comprennent pas l’augmentation conséquente des charges depuis plusieurs années, qu’ils souhaitent obtenir des explications à ce titre et ne peuvent pas assurer une telle augmentation.

Il a été donné connaissance du diagnostic financier et social daté du 27 janvier 2025 duquel il résulte que les défendeurs- locataires, sont en recherche de solution afin de solder leur dette; qu’ils souhaitent accéder au statut de locataire en intégrant le parc locatif social ; qu’ils proposent de régler une somme complémentaire de 100 € par mois au loyer pour régler les arriérés.

L’affaire a été renvoyée par la suite à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

Par conclusions du 24 avril 2025, Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] sollicitent :

— avant-dire droit : l’injonction à l’association ASF 67 de produire tout élément de nature à justifier objectivement le montant des provisions et régularisations de charges depuis 2018 ;

— le débouté de l’intégralité des demandes de l’association ASF 67 tendant à la résiliation judiciaire du contrat de sous-location ;

— subsidiairement : l’octroi des plus larges délais pour quitter le logement, à savoir 3 ans;

— l’octroi de délais de paiement d’une durée de 36 mois afin de pouvoir rembourser leur dette au titre des arriérés de loyers et de charges et qu’il soit dit qu’en cas de respect desdits délais il n’y a pas lieu à ordonner la résiliation judiciaire du contrat de sous-location ;

— le débouté des demandes de l’association ASF 67 formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— que soit écartée l’exécution provisoire du jugement.

Ils font notamment valoir que :

* le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu’au fur et à mesure le loyer et les charges n’ont cessé d’augmenter de manière totalement injustifiée ; que ce ne sont pas seulement le montant des provisions qui ont explosé mais également le montant des régularisations annuelles, jusqu’à atteindre des montants exorbitants pour deux personnes ;

* ils ne contestent pas la situation d’arriérés de loyers mais contestent fermement le montant réclamé au titre des charges, lequel leur apparaît exorbitant, injustifié et contraire aux stipulations contractuelles initiales ; que le contrat de sous-location ne comporte pas de mention explicite sur la nature réelle des charges ni sur leur caractère régularisable sur la base des dépenses réelles ; qu’ils n’ont pas compris qu’ils s’engageaient à payer, en plus du loyer et des provisions sur charges, des régularisations sur charges non plafonnées ; que l’écart entre les charges au début du contrat et celles en fin de contrat est incompréhensible et traduit d’une mauvaise foi patente du bailleur dans l’exécution du contrat ; que les avis détaillés de régularisations sur charges ne suffisent pas à justifier du montant de celles-ci ; que le montant exorbitant des charges réclamé est d’autant plus problématique qu’il s’agit d’un logement social; qu’ils sont en situation de vulnérabilité particulière ; qu’il appartient au juge de prendre en compte leur bonne foi ainsi que le comportement critiquable du bailleur dans la gestion et la transparence des charges pour écarter la demande de résiliation judiciaire du bail;

* ils remplissent les conditions de l’article L. 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution pour bénéficier de délais d’expulsion d’un montant de 3 ans ;

* conformément aux dispositions des articles 1343-5 du Code Civil, 510 du code de procédure civile et de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, ils peuvent bénéficier de délais de paiement de trois ans ; qu’au regard de leur situation financière et de l’impossibilité de régler l’intégralité de la dette, il y a lieu de mettre en place un échelonnement ;

* au regard des conséquences d’une exceptionnelle sévérité que pourrait entraîner le jugement, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, l’association ASF 67, représentée par son conseil, demande au Juge des Contentieux de la Protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— lui donner acte du départ du logement de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z] le 20 mai 2025 ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme de 15.515,19 € au titre des arriérés et charges au 20 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— le débouté des demandes des époux [Z] ;

— le donné acte de ce qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais de paiement soient accordés aux époux [Z] pour régler leur dette ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z] aux dépens, y compris ceux du commandement de payer, de la sommation et de la notification à la préfecture, ainsi que ceux des mesures d’expulsion à venir, et à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle explique que :

* les époux [Z] ayant quitté le logement le 20 mai 2025, les demandes de résiliation et d’expulsion qu’elle a formées initialement sont devenues sans objet ;

* le dernier montant de loyer est de 502,95 € tandis que les charges s’élèvent à 393,72 € et la location du garage est de 54,59 € par mois ;

* le contrat de sous-location précise bien que le montant réclamé mensuellement au titre des charges constitue un acompte ; que cette somme avait bien vocation à faire l’objet d’une régularisation ; que le contrat d’accompagnement précise que le sous-locataire s’engage à payer les charges locatives ;

* elle n’est pas le bailleur principal mais c’est la société [Adresse 12] ; que c’est cette dernière qui fixe le montant des charges ; qu’elle ne fait que transmettre les décomptes de charges à ses sous-locataires à l’occasion de réunions annuelles ; que Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] sont en possession des avis de régularisation de charges ; qu’ils en étaient régulièrement informés et qu’elle a respecté ses obligations ; que les époux [Z] n’ont jamais demandé à pouvoir consulter les pièces justificatives des montants réclamés au titre des charges et n’ont jamais contesté les sommes réclamées avant l’appel de l’affaire à la première audience ; qu’en outre, il y a prescription de l’action de répétition ouverte au locataire pour les années de 2018 à 2021 ; qu’elle a sollicité des informations auprès de la société HABITATION MODERNE laquelle a notamment fournit le détail des consommations d’eau chaude et d’eau froide consommées par les locataires et qu’elle a précisé que les compteurs d’eau chaude et d’eau froide sont installés directement dans le logement ; que l’augmentation des charges s’explique très probablement par l’augmentation générale du coût des énergies ainsi qu’une surconsommation du fait que les époux [Z] vivaient dans le logement avec plusieurs personnes pendant plusieurs mois et non à deux ; qu’il n’y a aucune raison de ne pas faire droit à ses demandes au titre du paiement des arriérés de loyers et charges ;

* elle ne s’oppose pas à des délais de paiement au regard de la situation financière de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z].

Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions du 24 avril 2025 et reprennent les prétentions et moyens de celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Les parties étant toutes représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que les contrats de sous-locations sont soumis à la loi du 1er septembre 1948, laquelle permet le recours à l’application de l’article du 6 juillet 1989 pour certains articles et en exclut d’autres.

* Sur la demande avant-dire droit de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z]

Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] sollicitent qu’une injonction soit délivrée à l’association ASF 67 de produire tout élément de nature à justifier objectivement le montant des provisions et régularisations de charges depuis 2018.

En l’espèce, il sera relevé que les époux [Z] sont en possession de tous les avis de régularisation de charges concernant leur logement et garage.

L’association ASF 67 démontre également avoir interrogé le bailleur, à savoir la société [Adresse 12], en ce qui concerne les avis de régularisation de charges, notamment pour les périodes contestées, à savoir celles à compter de l’année 2022.

La société bailleresse a répondu le 20 mars 2025 et a produit le tableau des volumes des consommations individuelles en eau chaude, eau froide et chauffage pour les années 2021,2022 et 2023 du logement occupé par les époux [Z].

Elle explique également que les compteurs d’eau froide et de chauffage sont installés dans un placard sur le palier de Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] et que le compteur d’eau chaude se trouve dans le débarras des défendeurs, à l’intérieur de leur logement.

Dès lors, les consommations ne peuvent qu’être celles des locataires, défendeurs à la présente affaire.

Il résulte de ces éléments que les consommations ne cessent d’augmenter d’année en année, et de manière conséquente.

En outre, les époux [Z] étaient en mesure de demander au bailleur de voir les documents tenus à disposition des locataires six mois après l’envoi du décompte.

Ainsi, l’association ASF 67 a fourni les documents et explications justifiant l’augmentation des charges et les époux [Z] seront déboutés de leur demande avant-dire droit.

* Sur les demandes de l’association ASF 67 tendant à la résolution du bail, à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation

L’association ASF 67 indique que Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] ont quitté les locaux litigieux le 20 mai 2025.

Les demandes susvisées sont donc devenues sans objet. L’association ASF 67 ne le reprend d’ailleurs plus dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience.

* Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Tel qu’indiqué précédemment, le contrat de sous-location litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Au titre de l’article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 23 sur les charges locatives récupérables est applicable aux logements dont le loyer est fixé en application de la loi du 1er septembre 1948, et ce, en vertu de l’article 40 II de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article 23 susvisé, les charges récupérables sont énumérées limitativement par le décret 87-713 du 26 août 1987 (décret 82-955 du 09 novembre 1982 pour le secteur social). Elles sont dues sans qu’il soit nécessaire de les prévoir dans le contrat, dès lors qu’elles sont récupérables.

En outre, il résulte du contrat de bail de sous-location du 4 juin 2018 que les locataires doivent régler mensuellement un acompte sur charges.

Ainsi, le terme acompte implique qu’il s’agit d’une avance/provision sur les charges réellement dues.

En l’espèce, pour justifier des loyers et charges dues, l’association ASF 67 produit :

— le contrat de bail de sous-location du 4 juin 2018 signé entre l’association ASF 67 d’une part, et Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z], d’autre part ;

— un décompte des loyers et charges au mois de mai 2025 ;

— le courrier de la société [Adresse 12] en date du 20 mars 2025 indiquant les détails des consommations en eau froide, eau chaude et chauffage du logement donné à bail aux époux [Z] pour les années 2021, 2022, 2023 ;

Les époux [Z] produisent dans leurs pièces les différents avis de régularisation de charges (pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023).

Ainsi, la nature et le montant des charges impayées sont justifiés, de même que le montant des arriérés de loyers et charges dus par Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z].

Le bail de sous-location prévoyant un règlement solidaire entre Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z], ces derniers seront condamnés solidairement à payer à l’association ASF 67 la somme de 15.515,19 € au titre des arriérés et arrêtés au 20 mai 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur la demande de délais à expulsion

Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] ayant quitté le logement le 20 mai 2025, leur demande à ce titre est devenue sans objet.

* Sur la demande de délais de paiement

Tel qu’indiqué précédemment, le bail liant l’association ASF 67 aux époux [Z] est soumis à la loi du 1er septembre 1948, et les articles 16 à 20 ainsi que 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, de sorte que la durée de 36 mois pour les délais de paiement n’est pas applicable en l’espèce.

Il y a alors lieu d’appliquer les dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, selon lequel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’association ASF 67 consent aux délais de paiement.

Au regard du montant conséquent de la dette et de la proposition des époux [Z] de s’acquitter d’un règlement de 100 €, conforme à leur situation financière, ils seront autorisés à s’acquitter du remboursement de la dette par échéances de 100 € pendant les 23 premiers mois, le solde devant être réglé à la 24ème mensualité.

Les délais de paiement suspendront la procédure d’exécution relative à la condamnation au paiement des arriérés, mais la procédure pourra être reprise en cas de non-respect de l’échéancier, et ce, selon les modalités indiquées dans le dispositif de la présente décision.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z], qui succombent, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023, de la sommation de faire du même jour et le coût de la notification à la préfecture.

En revanche, la demande tendant à la prise en charge du coût des mesures d’expulsion est devenue sans objet.

L’issue de la procédure et l’équité, dont notamment la situation financière de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z], justifient le débouté de la demande de l’association ASF 67 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] de leur demande avant-dire droit tendant à ce qu’il soit enjoint à l’association ASF 67 de produire tout élément de nature à justifier objectivement le montant des provisions et régularisations de charges depuis 2018 ;

CONSTATE que l’association ASF 67 déclare que Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] ont quitté l’appartement situé [Adresse 5] et le garage situé sur le parking n°15 niveau 1 (HAND) situé [Adresse 1] à [Localité 8] le 20 mai 2025 ;

CONSTATE que l’association ASF 67 ne maintient plus ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail de sous-location, à l’expulsion de Madame [F] [Z] et de Monsieur [E] [Z] des locaux loués et à l’indemnité d’occupation, celles-ci étant devenues sans objet ;

DIT que la demande de délai à expulsion formée par Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] à payer à l’association ASF 67 la somme de 15.515,19 € au titre des arriérés et charges arrêtés au 20 mai 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

AUTORISE Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] à s’acquitter du règlement de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements mensuels de 100 € et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que l’octroi de délais de paiement suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

* l’échelonnement sera caduc ;

* la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE l’association ASF 67 de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Z] et Monsieur [E] [Z] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023, de la sommation de faire du même jour et de la notification à la préfecture ;

DIT que la demande de l’association ASF 67 tendant à ce que soient compris dans les dépens les coûts relatifs à l’expulsion des défendeurs est devenue sans objet ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS