TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [B] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54KT

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 avril 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH,

[Adresse 3]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [B] épouse [S],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54KT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2005 à effet au 10 février 2005 l’OPAC de la ville de [Localité 4], devenu l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [B] ép. [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 297,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5175,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [B] ép. [S] le 11 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a assigné Mme [T] [B] ép. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [B] ép. [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et de ses accessoires tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4857,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du bailleur à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 janvier 2025 l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 5180,03 euros. Il considère expressément qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, sous réserve de fixer la mensualité à un montant supérieur à 50 euros.

Mme [T] [B] ép. [S] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle indique avoir déposé un dossier de demande de FSL.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

L’article 24 V de la même loi dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de la même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois et la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 10 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5175,21 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, à l’accord du bailleur – lequel considère par ailleurs que le paiement intégral du loyer a repris – sur le principe de délais de paiement, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2025, Mme [T] [B] ép. [S] lui devait la somme de 5180,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [T] [B] ép. [S] a reconnu ce montant à l’audience. Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4857,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

S’agissant des délais de paiement, Mme [T] [B] ép. [S] justifie percevoir l’allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 950 euros en moyenne et indique être en recherche d’emploi. Elle a indiqué vivre avec sa fille de 25 ans qui travaille et l’aide financièrement. Elle veut chercher un autre logement. Elle justifie d’un courrier de la ville de [Localité 4] du 21 janvier 2025 lui demandant d’actualiser son dossier dans le cadre de sa demande d’aide au titre du FSL. Elle demande en conséquence à pouvoir régler la somme de 50 euros en plus du loyer dans l’attente de l’octroi du FSL et du rétablissement de l’APL pour l’heure suspendue.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH demande que les mensualités soient d’un montant supérieur à 50 euros eu égard au montant de la dette.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, dans l’attente de la décision du FSL, il y a lieu de fixer la mensualité d’apurement de la dette à 50 euros pendant 9 mois puis à 175 euros pendant 27 mois, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [B] ép. [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2005 entre l’OPAC de [Localité 4] devenu l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [T] [B] ép. [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 11 août 2024,

CONDAMNE Mme [T] [B] ép. [S] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5180,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4857,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [T] [B] ép. [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 9 mois la somme de 50 euros puis pendant les 27 mois suivants la somme de 175 euros, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [B] ép. [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 août 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [B] ép. [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [T] [B] ép. [S] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [T] [B] ép. [S] aux dépens,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge