TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00793 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5T4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [E] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE,, plaidant

Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2023, Madame [E] [K] a donné en location à Monsieur [X] [P] un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 460 euros et 105 euros de provision sur charges, payables d’avance au plus tard le 5 de chaque mois. Le bail a pris effet le même jour.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [K] a fait signifier à Monsieur [X] [P] le 11 janvier 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2245,02 euros, loyer de novembre 2023 inclus.

Madame [E] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [P] le 18 juin 2024 en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ;

— constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [X] [P] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de Monsieur [X] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [X] [P] à payer la somme de 3364,10 euros à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 avril 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à l’assignation ;

— condamner Monsieur [X] [P] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamner Monsieur [X] [P] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner Monsieur [X] [P] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

À l’audience du 13 décembre 2024, Madame [E] [K], représentée par son avocat, substitué, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4424,11 euros. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait eu aucun règlement du loyer et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement au locataire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise dans les débats.

Monsieur [X] [P] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a précisé qu’il allait reprendre le paiement du loyer, mais qu’il avait été victime d’une escroquerie durant son incarcération. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 150 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pour éviter l’expulsion.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives .

En l’espèce, le bailleur n’a pas signalé le commandement de payer délivré à Monsieur [X] [P] à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture du Loiret le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 16 mai 2023 contient une clause résolutoire (chapitre VIII, page 4) aux termes de laquelle, à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 11 janvier 2024 au locataire, pour la somme en principal de 2245,02 euros.

De ce montant, doivent être décomptés les frais de rejet (20 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Monsieur [X] [P] devait régler une somme de 2225,02 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Monsieur [X] [P] avait jusqu’au 11 mars 2024, pour procéder à ce règlement.

Au cours de ce délai, Monsieur [X] [P] n’a procédé qu’à un règlement effectif de 565 euros, si bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies le 12 mars 2024, le bail étant résilié à cette date.

Sur la demande de condamnation au paiement :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail, le bailleur produit à l’audience un décompte actualisé, duquel il résulte que Monsieur [X] [P] serait débiteur d’une somme totale de 4424,11 euros à la date du 4 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Monsieur [X] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 11 mars 2024 et, à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [X] [P], occupant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, a causé un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges indexé, comme demandé.

De la somme sollicitée, doit être décomptée celle de 148,08 euros, relative au coût du commandement de payer, qui relève des dépens, ainsi que les deux sommes de 20 euros correspondant à des frais de rejet (juillet 2023 et mars 2024) ne pouvant être imputés au locataire faute de justificatif et du fait de leur nature.

Il en résulte une somme due de 4236,03 euros.

Présent à l’audience, Monsieur [X] [P] ne conteste pas le principe, et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés, et qui intègre le coût des ordures ménagères de l’année 2023 (prorata) du fait de la reconnaissance par le locataire, à l’audience, des sommes dues.

Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur [X] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 4236,03 euros, correspondant à la dette locative échue à la date du 4 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Il y aura également lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux. Ce montant sera fixé au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le bail avait perduré, conformément à la demande du bailleur.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [P] sollicite des délais de paiement et propose un plan d’apurement de la dette locative prévoyant des mensualités de 150 euros. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur n’est pas favorable à de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte actualisé permet de constater que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience, si bien qu’il ne peut bénéficier ni de délais de paiement, ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Ses demandes seront donc rejetées.

Sur la demande d’expulsion du locataire :

Le bail du 16 mai 2023 étant résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire le 12 mars 2024, il conviendra d’ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [X] [P] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable en la forme la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

CONSTATONS que la clause résolutoire insérée au bail en date du 16 mai 2023 liant Madame [E] [K], d’une part, et Monsieur [X] [P], d’autre part, relative au logement d’habitation situé [Adresse 2], est acquise à la date du 12 mars 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [E] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle due à un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] à payer à Madame [E] [K] la somme provisionnelle de 4236,03 euros (selon décompte du 4 décembre 2024, incluant l’échéance de décembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] à payer à Madame [E] [K], à compter du 1er janvier 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] à payer une indemnité de 500 euros à Madame [E] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,