Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 24/01260 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NB7O

Minute n°

copie le 10 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 mars

2026 à :

— M^e Jean WEYL

— M^e Claude BERRY

pièces retournées

le 10 mars 2026

M^e Claude BERRY

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 MARS 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°498 273 556

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Q] [O]

demeurant [Adresse 3]

Madame [A] [P]

née le 12 Janvier 1979 à [Localité 4] (GEORGIE)

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Claude BERRY, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

Benjamin WUCHER, Attaché de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2024, S.A 3F GRAND EST a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [O] et Mme [A] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 876,65 euros et d’une provision pour charges de 169,57 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 277,06 euros dans un délai de six semaines au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 15 juillet 2024.

Par assignations du 1er octobre 2024, S.A 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [O] et Mme [A] [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  4 461,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2024, M. [Q] [O] a donné congé du logement. Il a précisé ne plus résider au [Adresse 5] à [Localité 5] depuis le 10 avril 2024 et a indiqué au bailleur sa nouvelle adresse, à savoir : [Adresse 6] à [Localité 6].

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 13 février 2025. Ses conclusions ont été reçues au greffe le 20 février 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées le jour de l’audience à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A cet égard, les défendeurs, représentés à l’audience, ont indiqué que Mme [A] [P] avait déposé un dossier de surendettement le 20 mars 2025, déclaré recevable le 1er avril 2025. La locataire a précisé que la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit, suivant décision du 27 mai 2025.

La S.A 3F GRAND EST a affirmé avoir été avisée des décisions de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin concernant Mme [A] [P]. La demanderesse a également précisé avoir formé une contestation à l’encontre de la décision du 27 mai 2025, qui a imposé un effacement total des dettes de la locataire.

Dans ses dernières conclusions, remises le jour de l’audience, S.A 3F GRAND EST maintient l’intégralité de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2026, s’élève désormais à 10 933,42 euros. La bailleresse considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose donc à l’octroi de tout délai de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En vertu de leurs dernières conclusions du 06 février 2026, également remises au tribunal le jour de l’audience, les défendeurs avancent tout d’abord que M. [Q] [O] ne doit pas être tenu du paiement solidaire de la dette locative dans la mesure où il a quitté le logement de longue date. Quant à Mme [A] [P], elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux années, conformément aux dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. La locataire précise par ailleurs ne faire preuve d’aucune mauvaise foi dans l’exécution de ses engagements contractuels et avoir repris le versement intégral du loyer courant depuis la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue le 27 mai 2025 par la commission du surendettement des particuliers du Bas-Rhin.

L’affaire est mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la procédure de référé

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le juge de céans est saisi, en référé, aux fins de constater l’acquisition d’une clause résolutoire. Cette demande peut être sollicitée en référé. Au surplus si M. [Q] [O] et Mme [A] [P] allèguent l’existence de contestation sérieuse, ils ne précisent pas sa nature. Il y a lieu à référé.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

S.A 3F GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 02 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 9) qui produit effet à l’expiration d’un délai de 6 semaines suivant la délivrance d’un commandement de payer, resté vain.

Un tel commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 17 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 277,06 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement.

Aussi, aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Dès lors, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2024.

***

Cependant, l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA 3F GRAND EST a contesté la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin du 27 mai 2025 qui a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [A] [P]. Le juge du surendettement est saisi.

Dans ces conditions, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire à son égard jusqu’au jugement du juge du surendettement.

Il est primordial de rappeler à Mme [A] [P] que la reprise du paiement intégral des loyers et charges est impérative pendant deux ans si elle souhaite rester dans les locaux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, selon l’article 8-1 VI de la loi du 06 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Aussi, l’article 15 de la loi précitée dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. [N] se trouvant en zone A, dite tendue, ce préavis est réduit à un mois.

En l’espèce, la S.A 3F GRAND EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2026, M. [Q] [O] et Mme [A] [P] lui devaient la somme de 10 933,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Conformément aux articles 5 et 13 du contrat de bail, M. [Q] [O] et Mme [A] [P] sont tenus solidairement au paiement des loyers et charges.

Néanmoins, M. [Q] [O] a valablement demandé la résiliation du contrat de bail à son égard, suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 novembre 2024, reçue par la bailleresse le 02 décembre 2024. Le congé donné par le locataire a donc pris effet le 03 janvier 2025. Dès lors, en vertu de l’article 8-1 VI précité, l’obligation solidaire de paiement de la dette locative a pesé sur M. [Q] [O] jusqu’au 03 juillet 2025 (soit six mois après la date d’effet du congé) dans la mesure où aucun nouveau locataire n’a figuré au bail.

Il sera donc condamné au paiement, à titre de provision, de la somme correspondant aux loyers impayés à compter de la date de prise d’effet du contrat de bail jusqu’au mois de juin 2025 inclus, déduction faite des paiements ultérieurs (paiements imputables sur loyers impayés à compter de mai 2024, soit 9 776,34€ – 683,37€ – 683,37€ – 335,51€ – 967,81€, soit la somme de 7 106,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 461,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Mme [A] [P], également tenue au paiement solidaire de la dette locative, sera condamnée à payer 10 933,42 euros au bailleur, à titre de provision, sous réserve des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin qui font actuellement l’objet d’une contestation par la bailleresse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 461,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, la présente décision constate la résiliation du contrat de bail à compter du 29 aout 2024. Du fait de la suspension des effets de la clause résolutoire, les indemnités d’occupation ne sont pas dues. En cas de défaillance de la locataire dans le paiement des loyers et charges, une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant sera provisoirement fixé à 1 050 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à S.A 3F GRAND EST ou à son mandataire.

Sur la demande indemnitaire de Mme [A] [P]

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection est autorisé à réduire le montant des loyers à la seule condition que des travaux soient entrepris.

En l’espèce, Mme [A] [P] ne prouve pas le désordre allégué. Surtout, elle ne demande aucun travaux, le juge des contentieux de la protection ne peut diminuer le loyer. Cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [O] et Mme [A] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à la demande de la SA 3F GRAND EST à hauteur de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DIT y avoir lieu à référé ;

CONSTATE la régularité du congé délivré par M. [Q] [O] en date du 10 novembre 2024 ;

CONSTATE que ce congé a pris effet le 03 janvier 2025 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mars 2024 entre S.A 3F GRAND EST, d’une part, et Mme [A] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] est résilié depuis le 29 août 2024 ;

CONSTATE que Mme [A] [P] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suivant décision du 27 mai 2025 ;

CONSTATE l’existence d’un recours contre cette décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au jugement du juge du surendettement statuant sur cette contestation ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une somme, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée dix jours après son échéance :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 août 2024,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [A] [P] sera condamnée à verser à la SA 3F GRAND EST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONSTATE l’obligation solidaire des défendeurs au paiement du loyer et des charges ;

CONSTATE que cette obligation a pris fin à l’égard de M. [Q] [O] le 03 juillet 2025 ;

CONDAMNE, en conséquence, M. [Q] [O] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 7 106,28 euros, déduction faite de tous les paiements à intervenir effectués par Mme [A] [P], à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 03 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 461,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE, sous réserve de la décision du juge du surendettement à intervenir, Mme [A] [P] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 10 933,42€ déduction faite de tous les paiements à intervenir effectués par M. [Q] [O], à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 461,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT que cette condamnation s’effectuera sous réserve des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin à l’égard de Mme [A] [P] ;

DEBOUTE Mme [A] [P] de sa demande de provision en réduction du loyer ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [O] et Mme [A] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 juillet 2024 et celui des assignations du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [O] et Mme [A] [P] à verser à la SA 3F GRAND EST la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge