TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/07297 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWO

N° MINUTE :

10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 février 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [S],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 février 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/07297 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWO

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 9 août 2019, la société [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,55 euros, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2021, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2275,31 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [S] le 15 juin 2021.

Par assignation du 31 juillet 2023, la société [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5533,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 24 novembre 2023, la société [Localité 3] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2023, s’élève désormais à 7100,74 euros. La société [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [S] expose sans en justifier qu’il a connu des difficultés financières en lien avec des problèmes de santé. Il ajoute être employé depuis avril 2023 par la mairie de [Localité 3] et percevoir à ce titre un salaire de 1700 euros. Il précise avoir fait une demande de FSL en cours d’instruction. Monsieur [C] [S] ne justifie cependant d’aucune reprise du paiement des loyers.

En dépit de cette circonstance, il sollicite le bénéfice de délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces derniers.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [C] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 14 juin 2021. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2275,31 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 15 août 2021.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [C] [S] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

En revanche, Monsieur [C] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2023, Monsieur [C] [S] lui devait la somme de 7100,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [C] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2021 sur la somme de 2275,31 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3258,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 août 2021, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2021 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 août 2019 entre la société [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [C] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 15 août 2021,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [C] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [C] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 août 2021, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à la société [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 7100,74 euros (sept mille cents euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2021 sur la somme de 2275,31 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3258,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à la société [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2021 et celui de l’assignation du 31 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge