TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00348 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWT3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Association IMANIS

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

OPH LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2013 à effet au 1er novembre 2013, l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) a donné à bail à l’association IMANIS un ensemble immobilier situé [Adresse 5] édifié sur un terrain de 613m².

Les lieux loués ont ainsi concerné la restructuration d’un hôtel en résidence-service de 15 logements avec construction d’une extension.

Ce bail a été consenti pour une durée de 3 ans renouvelable et moyennant une redevance annuelle calculée sur la base des différents éléments du prix de revient, du financement définitif de l’opération et de l’indice INSEE du coût de la construction du 1er trimestre de l’année de mise en service de l’immeuble. La redevance comprend :

— Le montant des charges d’emprunt de l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] liées au financement de l’ensemble des dépenses relatives à la réalisation du programme et aux travaux d’amélioration, y incluant les réhabilitations et éventuelles mises aux normes.

— Le montant forfaitaire annuel couvrant les frais généraux de l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] à hauteur de 0,10% du prix de revient définitif de l’opération, révisé chaque année sur la base des variations de l’indice INSEE du coût de la construction.

— Le montant forfaitaire annuel de la participation pour couverture des travaux de renouvellement des composants et du gros entretien à la charge de l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7], y compris les honoraires et frais d’études correspondants à 1% du coût des travaux réalisés et actualisé chaque année sur la base des variations INSEE du coût de la construction, avec un différé de 5 ans.

— Le montant des primes d’assurances obligatoires de l’immeuble que doit supporter l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7].

Le contrat précise par ailleurs que l’association réglera, en sus du loyer, à l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7], toutes les charges récupérables afférentes à l’immeuble loué, ainsi que toutes les autres taxes et impôts récupérables, ainsi que la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2018, l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) a donné à bail à l’association IMANIS un bien à usage d’habitation conventionné de type 4 situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 452,27 euros par mois, payable à terme échu.

Après différents échanges de courriers, l’association IMANIS, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 24 novembre 2023 d’avoir à prendre, dans un délai de 8 jours les mesures conservatoires de nature à contenir les infiltrations, puis à engager les travaux propres à y remédier durablement. Une mise en demeure d’avoir, dans un délai d’un mois, à prendre les mesures nécessaires afin de parvenir à une couverture Internet dans l’ensemble des logements, et à permettre à l’association de dupliquer les clés des logements était également réalisée dans le même courrier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 5 décembre 2023, l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) indiquait que des travaux de réparation de la toiture étaient prévus en attendant sa réfection totale prévue dans le programme de travaux 2024 et confirmait l’urgence de ces travaux.

L’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) indiquait ne pas avoir connaissance d’infiltrations en sous-sol et proposait une rencontre pour constater les désordres et programmer, le cas échéant, des réparations.

Le bailleur précisait ne pas être tenu de fournir un accès Internet dans les logements et que des travaux de rénovation électrique n’étaient pas prévus. Enfin, le bailleur expliquait ne pas pouvoir transmettre la carte de propriété des clés, celle-ci n’étant pas en sa possession et le remplacement, la réparation et l’entretien de la serrurerie étant à la charge du gestionnaire.

L’association IMANIS faisait réaliser un constat d’huissier le 21 décembre 2023 ainsi qu’un second constat d’huissier le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, l’association IMANIS a ensuite assigné en référé l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) aux fins suivantes :

enjoindre l’office public d’HLM Les Résidences de l’Orléanais à procéder ou faire procéder, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et au déjà sous astreinte de 1000 euros par jour de retard : au [Adresse 4] à [Localité 7] : à la réfection totale de la toiture de l’immeuble, ainsi qu’aux travaux de nature à mettre fin à l’humidité affectant la cave, au [Adresse 1] à [Localité 7] : aux travaux de nature à mettre fin à l’humidité et au développement des moisissures dans le logement. se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte, condamner l’office public d’HLM Les Résidences de l’Orléanais à régler à l’association IMANIS la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner l’office public d’HLM Les résidences de l’Orléanais aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 et renvoyée à celle du 23 janvier 2025 pour permettre une éventuelle conciliation.

Le conseil de la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais a déposé ses conclusions à cette première audience et a sollicité :

— que l’association IMANIS soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais fait valoir qu’elle a effectué toutes les diligences nécessaires et qu’elle est contrainte de respecter différentes règles avant de pouvoir procéder à certains travaux. Elle relève l’existence d’une contestation sérieuse qui dépasse la compétence du Juge des référés et remet en cause l’existence d’une difficulté quant à la présence de moisissures, leur présence pouvant relever d’un mauvais usage des lieux.

A l’audience du 23 janvier 2025, l’association IMANIS indiquait se désister de sa demande relativement à la cave et maintenir l’ensemble de ses autres demandes en portant à 2500 euros sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle précisait que les infiltrations des toitures avaient conduit à de l’humidité dans les logements et que les travaux entrepris n’ont pas permis de mettre fin aux désordres s’agissant de simples travaux esthétiques, le bailleur se devant d’assurer un logement décent.

L’association demanderesse déposait ses conclusions à l’audience et sollicitait ainsi :

— qu’il lui soit donné acte qu’elle ne maintient plus sa demande relative à la ventilation de la cave au [Adresse 4] à [Localité 7], les travaux ayant été réalisés après l’introduction de la présente instance,

— enjoindre l’office public d’HLM Les résidences de l’Orléanais à procéder ou faire procéder, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et au déjà sous astreinte de 1000 euros par jour de retard :

au [Adresse 4] à [Localité 7] : à la réfection totale de la toiture de l’immeuble, ou à tous travaux de nature à mettre un terme aux infiltrations subies,

au logement 103 situé [Adresse 1] à [Localité 7] : aux travaux de nature à mettre fin à l’humidité et au développement des moisissures dans le logement.

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamner l’office public d’HLM Les résidences de l’Orléanais à régler à l’association IMANIS la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner l’office public d’HLM Les résidences de l’Orléanais aux dépens.

A cette même audience, la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais a indiqué que le couvreur a effectué des travaux mais que l’ensemble de la toiture doit être repris, l’intervention d’une entreprise étant prévue en mars 2025. Son conseil a précisé que la salle de bain de l’appartement situé [Adresse 1] a été refaite à neuf et que le locataire doit faire une déclaration à son assurance. Interrogé sur une éventuelle passerelle au fond en raison d’une potentielle contestation sérieuse, le défendeur s’y opposait.

L’affaire était mise en délibéré au 24 mars 2025.

Compte tenu de l’absence de mention au dossier s’agissant de l’avis du demandeur quant à l’existence d’une contestation sérieuse et quant à une éventuelle passerelle au fond, il a été décidé de procéder à un rabat de délibéré ainsi qu’à une réouverture des débats à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience du 11 mars 2025, les parties étaient représentées par leur conseil. L’association IMANIS sollicitait à titre subsidiaire une passerelle au fond tandis que l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) n’y était pas favorable.

L’affaire était mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renvoi de l’affaire au fond

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, il ressort des conclusions déposées à l’audience du 28 novembre 2024 par l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) qu’il existerait une contestation sérieuse dans le cadre du présent litige, le défendeur sollicitant que l’association demanderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Il ressort également des débats que différents constats d’huissiers ont été réalisés et que de nombreux échanges ont eu lieu entre les parties sans toutefois parvenir à solutionner le présent litige, de façon amiable.

A titre subsidiaire, l’association IMANIS a par ailleurs sollicité la passerelle au fond, cette question devant toutefois être tranchée avant tout jugement sur le fond du litige.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments il convient de relever qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec à la demande formulée en référé par l’association IMANIS à l’encontre de l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais) sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Un renvoi de l’affaire est nécessaire afin de permettre qu’elle puisse être évoquée au fond et sous un nouveau numéro de répertoire général, la passerelle au fond étant ainsi ordonnée, conformément à la demande de l’association IMANIS.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe,

RENVOIE les parties au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans à l’audience du jeudi 22 mai 2025 à 9 heures, salle 7, sous le numéro RG 25/1475 ;

DIT que la présente ordonnance vaut convocation à l’audience ;

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,