N° RG 20/01217 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FOHE – décision du 17 Septembre 2025

FG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° RG 20/01217 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FOHE

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 3]

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 795 140 953 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sabine PETIT de la SCP PETIT, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Omar OUABBOU, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A. THELEM ASSURANCES

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 085 580 488 prise en la personne de son représentant légal en exercice au siège, dont le siège social est sis [Adresse 1][Adresse 4]

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 30 Avril 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur. O GALLON

Copies conformes le :

à : M^e Berger, M^e Marignard

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juillet 2020, la SCI [Adresse 3] a assigné la SA THELEM ASSURANCES devant le Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  749 811 euros HT au titre de l’indemnité due en vertu du contrat d’assurance,

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 24 janvier 2024.

Par décision en date du 24 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 novembre 2023 afin de permettre la constitution d’un avocat postulant aux lieux et place de l’avocat postulant de la SCI [Adresse 3] et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 15 mars 2024 pour les conclusions éventuelles de la SCI DU PONT DE NEMOURS.

La SCI [Adresse 3], dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, sollicite la condamnation de la SA THELEM ASSURANCES au paiement des sommes de :

—  694 207 euros HT au titre de l’indemnité due en vertu du contrat d’assurance, pour la garantie souscrite pour le bâtiment,

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 3] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— elle ne dispose que d’un seul actif immobilier, l’immeuble sinistré le 24 août 2018 par incendie,

— l’intégralité de ses archives en ce compris les pièces relatives au contentieux initié étaient conservées sur les lieux de l’incendie,

— elle est titulaire d’un droit à indemnisation opposable à Thelem sur le fondement de la gartantie indemnité ”valeur à neuf” stipulée au contrat police souscrit par la société Nodisim,

— l’assureur a retardé la reconstruction de l’immeuble par ses réticences et ne peut lui opposer le non respect du délai permettant le paiement de l’indemnité différée,

— Thelem était informé de la nécessité pour elle de parachever la destruction totale de l’immeuble avant de procéder à sa reconstruction,

— le délai contractuel de deux ans ne pouvait être respecté devant l’ampleur de la tâche et la nécessité de purger les délais de recours à l’égard des autorisations administratives,

— en l’absence de versements des fonds, il ne pouvait y avoir passation des marchés de travaux,

— l’impossibilité absolue prévue au contrat était imprécise, doit s’interpréter en faveur de l’assuré et pouvoir recouvrir son impossibilité financière d’avancer des sommes décorrélées de son actif disponible,

— l’impossibilité de reconstruction est justifiée par le fait que, l’essentiel de l’indemnisation devant être versé après reconstruction, cela revient à l’obliger à financer quasi entièrement la reconstruction du bien,

— elle a perdu l’ensemble de ses locataires, tous placés en procédure collective.

La SA THELEM ASSURANCES conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par la SCI [Adresse 3] et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA THELEM ASSURANCES expose notamment que :

— elle a honoré les clauses et conditions du contrat,

— la SCI doit pouvoir justifier de la reconstruction du bâtiment sinistré et produire les justificatifs afférents pour le différé prévu contractuellement,

— la SARL Nodisim bénéficie d’un contrat d’assurance et non la SCI,

— ni cette société ni la SCI, dont les gérants sont les mêmes, ne lui ont précisé la suite donnée à la plainte pénale,

— l’assurance souscrite comportait une valeur de remplacement vétusté déduite,

— l’indemnité complémentaire en valeur à neuf doit être réglée en toute hypothèse selon les modalités prévues aux conditions générales après reconstruction,

— elle a respecté les modalités de règlement de l’indemnité d’assurance lui incombant et le règlement différé est conditionné par la reonstruction du bâtiment et la production des justificatifs relatifs à la reconstruction et aux frais consécutifs,

— elle a procédé au règlement de la somme prévue en différé pour les honoraires d’expert,

— trois conditions cumulatives doivent être réunies pour libérer l’indemnisation complémentaire en valeur à neuf,

— la preuve d’une impossibilité absolue de procéder à la reconstruction effective sur l’emplacement du bâtiment n’est pas rapportée,

— la SCI a déjà perçu la somme de 539 708,34 euros et pouvait faire procéder à la reconstruction de l’immeuble,

— la lettre d’acceptation la décharge de toute obligation consécutive au sinistre,

— les sociétés commerciales exploitant les murs, tout comme leurs créanciers ont bénéficié du règlement de l’indemnité d’assurance,

— la notion d’impossibilité absolue est corrélée à la condition d’une reconstruction effective sur l’emplacement du bâtiment sinistré dans un délai de deux ans à partir de la date du sinistre,

— la SCI pouvait se rapprocher des organismes prêteurs pour affectation des sommes réglées au titre des oppositions aux travaux de reconstruction,

— elle a fait en sorte que les opérations d’expertise puissent se dérouler contradictoirement,

— elle a été particulièrement diligente afin de permetre l’indemnisation de son assurée,

— la notion d’impossibilité absolue ne peut intégrer des difficultés financières,

— l’assurance en valeur à neuf ne contrevient pas au principe indemnitaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SARL NODISIM, exploitante du local commercial propriété de la SCI [Adresse 3] situé [Adresse 7], lieu du sinistre du 24 août 2018, à savoir un incendie avec flammes ayant ravagé l’intégralité du local commercial selon procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages en date du 2 avril 2019 et rapport d’expertise amiable contradictoire Thelem Assurances “dommages directs” en date du 15 avril 2019, a souscrit un contrat d’assurance multi PME/PMI auprès de la SA Thelem Assurances le 22 août 2018 avec effet au 7 août 2018, en sa qualité de locataire occupant unique de locaux professionnels, avec notamment garantie incendie et annexes.

En application des dispositions contractuelles issues de ce contrat du 22 août 2018 à effet au 7 août 2018, est prévue pour les bâtiments objets d’un sinistre incendie, par règlement initial, une indemnisation en valeur vétusté déduite sans excéder la valeur économique ainsi que, élément contractuel objet du présent litige, un règlement complémentaire venant en complément du règlement initial dans le cas d’une reconstruction dans un délai maximum de deux ans après la date du sinistre sur l’emplacement du bâtiment sinistré sans modification importante à sa destination initiale, avec possibilité d’une autre affectation en cas d’absence de modification de l’activité de l’ensemble de l’établissement, ou hors emplacement du bâtiment sinistré mais alors seulement dans les cas d’impossibilité absolue résultant des dispositions légales et réglementaires. Dans ces deux cas, l’indemnisation intervient en valeur à neuf ne pouvant excéder le quart de la valeur à neuf au jour du sinistre de la partie du bâtiment ou de l’objet sinistré et la valeur de reconstruction ou de remplacement fixée par expertise.

En l’espèce, la SCI [Adresse 3] sollicite le versement de ce règlement complémentaire différé depuis au moins, en l’absence d’élément justificatif d’une demande antérieure, l’acte introductif d’instance du 2 juillet 2020, soit au delà du délai de deux ans à partir de la date du sinistre, l’une des trois conditions cumulatives “sauf impossibilité absolue” telles qu’elles seront détaillées ci-dessous, en arguant d’une situation d’impossibilité absolue telle qu’effectivement contractuellement prévue sans détail et mention autre qu’une référence aux dispositions légales et réglementaires applicables.

L’impossibilité absolue ne concerne toutefois que l’une des trois conditions cumulatives, à savoir “après la reconstruction effective sur l’emplacement du bâtiment sinistré (…) dans un délai de 2 ans à partir de la date du sinistre”.

Les deux autres conditions cumulatives sont, d’une part, la justification du coût réel d’exécution par la production de mémoires ou factures, condition satisfaite au moyen du rapport du cabinet Vinatier Expertises “état des pertes bâtiment” , et, d’autre part, que les biens soient en état normal d’entretien, sans aucun élément de preuve contraire, ce qui permet de considérer et retenir que cette condition est satisfaite.

La condition d’impossibilité absolue fera par conséquent l’objet d’un examen in concreto puisque tant le délai biennal à compter de la date du sinistre que la condition de reconstruction effective ne sont pas satisfaites.

Cette condition d’impossibilité absolue est contractuellement mentionnée pour l’absence de reconstruction effective sur l’emplacement du bâtiment sinistré sans autre référence en page 18 des conditions générales contractuelles mais, en page 19 des mêmes conditions, avec référence cumulative (“et”) aux cas d’impossibilité absolue résultant de dispositions légales et réglementaires. Cette seconde hypothèse ne concerne pas le présent litige de sorte que le caractère imprécis de l’impossibilité absolue pour l’absence de reconstruction effective et de respect du délai de deux ans à compter de la date du sinistre tel qu’il résulte des conditions contractuelles spécifiées en page 18 des conditions générales doit conduire à faire application des dispositions des articles 1188 à 1190 du code civil.

Toutefois, en l’espèce et même au regard des dispositions des articles précités, il est constant que la SCI [Adresse 3] a déjà perçu, ainsi qu’elle le reconnaît elle-même et que la partie défenderesse en justifie, une somme de 539 708,34 euros, soit une somme qui certes ne correspond pas au montant de l’indemnité différée ( 694 207€ ) mais sans pour autant justifier de l’utilisation de cette somme et notamment de son affectation même de façon partielle voire très partielle aux travaux de reconstruction, ce qui aurait de plus permis de caractériser le cas échéant et en fonction des circonstances l’existence de l’impossibilité absolue telle que requise en application des dispositions contractuelles, ainsi pour éventuel motif financier.

La SCI DU PONT DE NEMOURS sera par conséquent déboutée de sa demande de versement de l’indemnité de règlement complémentaire différé.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la situation économique respective des parties, de laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande versement de l’indemnité de règlement complémentaire différé,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la SCI DU PONT DE NEMOURS, dont distraction au profit de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT HILAIRE, avocats au barreau d’Orléans.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Monsieur O. GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente