TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me . Hélène JOUREAU……………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/02450 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LU5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Localité 4] [Adresse 5], [Adresse 3], domiciliée : chez PICHET IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [D]

né le 05 Novembre 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [D] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BOIS LEMAITRE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner Monsieur [S] [D] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [S] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien cité par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [S] [D] est propriétaire des lots 1281 et 1292 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1], le contrat de syndic,des appels de fonds,des factures de frais de gestion,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 13 mars 2020, 22 juin 2021, 1er juillet 2022, 29 septembre 2023 et 15 novembre 2024, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, des attestations de non recours,un décompte de la créance au 1er avril 2025, une mise en demeure en date du 21 février 2023, portant sur la somme de 1 592,40 euros, AR destinataire inconnu à l’adresse,une mise en demeure en date du 20 avril 2023, portant sur la somme de 1 905,31 euros, sans AR,une mise en demeure en date du 15 mai 2023, portant sur la somme de 1 950,31 euros, sans AR,un commandement de payer les charges en date du 21 juillet 2023, portant sur la somme de 2 513,39 euros,une mise en demeure en date du 21 septembre 2023, portant sur la somme de 2 679,27 euros, AR signé.

Le décompte actualisé au 8 septembre 2025 et les pièces relatives aux charges aux 2ème et 3ème trimestres 2025 ont été produits à l’audience non contradictoirement à l’égard de Monsieur [S] [D].

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [S] [D] n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 767,85 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [S] [D] au paiement de la somme de 4 767,85 euros, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 2 513,39 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que tous les frais engagés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1] étaient nécessaires pour l’avancement de la procédure au sens de l’article 10-1 susvisé. En effet, le syndicat impute au débit du compte des frais d’huissier qui relèvent des dépens, des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure, et des frais relevant de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété. En toute hypothèse, aucune somme ne figure sur le décompte au 1er avril 2025 au titre des démarches entamées en vue du recouvrement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [S] [D] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 4 767,85 euros, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 2 513,39 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] LEMAITRE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,