N° RG 22/03790 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GE2B – décision du 03 Mars 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

N° RG 22/03790 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GE2B

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z]

Né le 26 Août 1983 à [Localité 6] (LOIRET)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Amelie TOTTEREAU-RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSES :

La S.A.R.L. CITYA REPUBLIQUE

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le N° 308 380 435

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

La Société MMA IARD exerçant sous le nom commercial MMA IARD

Immatriculée au RCS du Mans sous le N° 440 048 882

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Non représentée

La Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES exerçant sous le nom commercial MMA et le sigle MMA IARD

Immatriculée au RCS du Mans sous le N° 775 652 126

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux domiciliésen cette qualité audit siège

Non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Avril 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 03 Juillet 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d’huissier de justice en date des 18 et 21 octobre 2022, Monsieur [G] [Z] a assigné la SARL CITYA REPUBLIQUE, la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles exerçant sous le nom commercial MMA et le sigle MMA IARD et la SA MMA IARD exerçant sous le nom commercial MMA IARD devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

—  45 588,80 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis toutes causes confondues

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— il a conclu le 12 mai 2016 un mandat d’administration de biens avec la société Citya République, avec mandat exclusif de location et mandat de gestion et d’administration de son bien

— le contrat de bail conclu le 15 septembre 2017 l’a été sans document relatif à la situation financière des locataires

— il n’a jamais été informé de la procédure de surendettement concernant la locataire et l’a appris en décembre 2021

— il a été contraint de contracter un nouveau prêt le 22 juin 2021 du fait de l’absence de paiement régulier des loyers

— le contrat de mandat a été résilié le 28 février 2022

— il a alors pu récupérer son dossier et découvrir de nouvelles négligences

— des fautes ont été commises dans le cadre de la vérification de la solvabilité des locataires

— les locataires se trouvaient tous deux dans une situation professionnelle précaire

— leurs feuilles de paie révèlent qu’ils sollicitaient des acomptes sur salaire dès le début du mois

— l’examen de l’attestation relative au précédent logement de ces locataires aurait dû amener l’agence à s’intéresser à la situation locative précédente des candidats

— les locataires faisaient l’objet d’une procédure d’expulsion d’un logement social

— la demande de quittances de loyer pour le précédent logement aurait dû suffire à l’agence pour écarter cette candidature

— la société Citya n’a jamais mobilisé la caution

— il n’est pas justifié du sérieux de la situation de la caution

— cette caution avait de faibles revenus et des charges de logement conséquentes

— l’agence a permis l’entrée dans les lieux de locataires présentant tous les signes de défaillances prévisibles, sans préconiser la souscription d’une garantie de loyers impayés

— un manquement au devoir de conseil a été commis dans le cadre du dossier de surendettement, en l’absence d’information à ce sujet

— les échanges de mails de l’année 2019 ne font pas état de la situation de surendettement

— il n’a pas été tenu compte de cette situation lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire

— Citya a laissé le bail se renouveler tacitement sans l’avertir de sa possibilité de ne pas le renouveler en temps utiles

— l’agence n’a jamais justifié des attestations d’assurance des locataires

— le prédécent locataire avait également laissé un impayé jamais recouvré

— il a perdu toute chance de vendre le bien immobilier dans de bonnes conditions, compte tenu de la présence du locataire

— il a payé une assurance propriétaire non occupant pendant les années concernées sans être assuré

— le document produit montre une erreur sur la personne

— il vit depuis 2018 dans l’anxiété de ne pas pouvoir payer son crédit immobilier

— il a dû investir du temps dans la gestion

— existe une perte d’argent pour les loyers impayés, au titre de l’assurance, du prêt supplémentaire souscrit et de l’impossibilité de vendre à un prix raisonnable

— il ne peut envisager l’avenir ni assurer un avenir décent à sa famille, ce qui constitue un préjudice moral

La SARL CITYA REPUBLIQUE conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [Z] et sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle sollicite que le quantum du préjudice allégué soit ramené à de plus justes proportions, que l’exécution provisoire soit suspendue et demande que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles soient condamnées à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [Z].

La SARL CITYA REPUBLIQUE expose notamment que :

— les locataires justifiaient chacun d’un emploi salarié et de revenus suffisants pour s’acquitter du loyer, dès la conclusion du bail

— la règle du revenu trois fois supérieur au loyer était respectée

— le paiement des loyers et charges était garanti par un engagement de caution solidaire

— les preneurs ont payé régulièrement le loyer à l’exception du mois de mars 2018, régularisé en avril 2018

— la dette ayant existé était apurée le16 août 2019

— par courriel du 13 octobre 2021, Monsieur [Z] a pris la décision de ne pas engager de procédure d’expulsion en raison de son coût et de son délai

— ce dernier a été informé de la procédure de surendettement après information dès le 1er février 2019 des difficultés financières des locataires

— Monsieur [Z] a choisi en toute connaissance de cause de renouveler le bail en 2020

— les préjudices allégués ne lui sont pas imputables

— la séparation des locataires et l’ouverture d’une procédure de surendettement à l’égard de la locataire sont à l’origine de l’arriéré de loyers, évènements postérieurs à la conclusion du bail

— elle ne pouvait connaître l’état d’endettement de la locataire, les documents pouvant être demandés étant limités, ni prévoir la séparation des locataires

— elle a immédiatement saisi un huissier de justice pour obtenir le règlement de l’arriéré de loyers

— les certificats de travail et l’attestation Pôle Emploi démontrent que Madame [A] travaillait depuis septembre 2016

— la profession du locataire est mentionnée sur les bulletins de salaire et couvrent une période antérieure à la location

— la caution justifait d’un revenu net de presque 2000 euros et d’un revenu fiscal de 29 902 euros

— l’arriéré locatif était mineur et ne peut justifier la souscription par le bailleur d’un prêt de plusieurs milliers d’euros

— le demandeur en peut rechercher sa responsabilité en qualité de mandataire au titre de l’arriéré de loyer, n’ayant pas souhaité faire valoir ses droits et obtenir le règlement de sa créance, qui a continué à augmenter

— le demandeur a donné son accord pour la souscription de l’assurance

— le bien n’a pas perdu de valeur

— l’existence d’un préjudice moral n’est pas prouvée.

La société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD, citées à personne morale, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2024, avec fixation à l’audience de plaidoiries du 17 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le fond

Monsieur [G] [Z] a confié à la SARL Citya République, administrateur de biens, un mandat d’administration de biens suivant acte sous-seing privé en date du 2 mai 2016, concernant un bien immobilier (appartement vide) situé [Adresse 5] de type T3 (52,13 m²) dont il est propriétaire, pour une durée de trois années avec renouvellement par période triennale par tacite reconduction à défaut de résiliation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant chaque renouvellement, la reconduction étant limitée à 29 ans. Monsieur [Z] a aux termes de ce mandat souscrit à une assurance propriétaire non occupant et reconnaissait selon clause particulière avec apposition de son paraphe avoir été informé de la possibilité de souscrire à une assurance couvrant les risques locatifs avec renonciation expresse à la souscription de celle-ci.

Le mandataire devait notamment gérer le bien en cause, rechercher des locataires en exclusivité, louer le bien, le relouer, passer et renouveler les baux par écrit et était autorisé à percevoir les loyers, charges, indemnités d’occupation et réduire si nécessaire le loyer en cas de non relocation après le congé du locataire et avec l’accord du mandant. Le mandant autorisait le mandataire à accomplir tous actes d’administration selon liste présente dans le mandat, dont, en cas de difficultés et à défaut de paiement par les débiteurs, exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations devant tous tribunaux.

Dans le cadre de ce mandat d’administration de biens, a été conclu par acte sous-seing privé en date du 15 septembre 2017 un contrat de location du bien immobilier objet du mandat entre, d’une part, Monsieur [Z], bailleur représenté par le cabinet Citya république, et, d’autre part, Monsieur [U] [D], opérateur de production, et Madame [M] [A], conditionneuse, locataires, avec prise d’effet du contrat à la date du 15 septembre 2017, pour une durée de trois ans, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 460 euros et de charges d’un montant mensuel de 90 euros, avec la précision que le dernier loyer mensuel quittancé au précédent locataire était de 480,27 euros hors charges et avait été réglé en décembre 2016. Le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 460 euros était contractuellement prévu.

La SARL Citya République justifie avoir sollicité préalablement à la conclusion du contrat de bail du 15 septembre 2017 les éléments de solvabilité habituels et nécessaires pour chacun des deux locataires puisqu’elle produit leurs documents d’identité respectifs ainsi que des éléments financiers antérieurs de plusieurs mois à la date de conclusion du contrat (ainsi avis d’imposition 2016 et bulletins de salaire et certificats de travail, pour la période courant à compter du 28 décembre 2015 pour le locataire dont il était ainsi établi qu’il travaillait de façon intérimaire mais stable et continue pour un net imposable moyen de 1433 euros pour les sept premiers mois de 2017 et pour la locataire les mêmes éléments permettant les mêmes constats outre constat d’un net imposable moyen de 980,18 euros pour la même période, soit un total mensuel de 2413 euros pour le couple, compatible avec le montant du loyer mensuel de 550 euros, y compris au regard des saisies rémunérations en cours visibles sur les bulletins de paie pour chacun des deux locataires). Une attestation d’hébergement régulière et récente comme datant du 20 août 2017 était également produite, la société défenderesse pouvant difficilement solliciter des éléments antérieurs concernant l’adresse du logement antérieur, figurant sur les buletins de salaire, à celui figurant sur cette attestation d’autant plus que les éléments financiers contemporains de la conclusion du contrat de bail étaient compatibles avec le respect du paiement du montant du loyer et la seule qualité d’intérimaire, en l’espèce de plus s’agissant de contrats successifs continus, ne pouvant conduire à exclure des candidats du marché locatif.

En outre, étant rappelé que le contrat de location concernait un bien immobilier de construction relativement ancienne, de surface relativement modeste et dont le loyer mensuel était conforme à ses caractéristiques, un engagement de caution solidaire a été signé par Monsieur [W] selon acte sous-seing privé en date du 15 septembre 2017, à l’initiative de la société Citya République, après là encore recueil des éléments de solvabilité habituels et nécessaires concernant la caution solidaire (éléments d’identité, avis d’imposition 2016 avec revenu fiscal de référence de 29 902 euros, contrat de location du 6 août 2013 et quittances de loyer récentes d’un montant mensuel de 660 euros, bulletins de salaire des trois derniers mois pour un emploi stable dans le secteur public avec salaire moyen de 1970 euros sans mentions de saisies-arrêt ou autres retenues).

Les vérifications préalables à la conclusion du contrat de bail, nécessaires, habituelles et adaptées, ont ainsi été menées par la SARL Citya République et au jour de la conclusion du contrat aucun élément ne laissait prévoir un non respect de ce contrat par les nouveaux locataires, hors situation d’aléas indépendants de la volonté des locataires et inhérents à toute situation de contrat de bail pouvant toujours donner lieu à un non paiement de loyer, source de risque pour le bailleur hors hypothèse de garantie loyers impayés, notamment, ce qui était le cas en l’espèce. Aucun manquement fautif de la société mandataire à ses obligations contractuelles n’est établi à cet égard.

La SARL Citya République justifie ensuite de la mise en oeuvre, conformément à son mandat de gestion et d’administration, d’un commandement de payer les loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2021 (1335,99 euros soit moins de trois mois d’impayés, ce qui constitue nécessairement le seuil minimum pour engager un tel acte dont le coût est supporté par le bailleur au moins dans un premier temps) délivré le 13 juillet 2021 à chacun des deux locataires, alors que Madame [A], en instance de séparation depuis au moins sa déclaration de surendettement du 7 mai 2019 consécutive à cette situation relevant de l’aléa, n’occupait déjà plus les lieux loués depuis juin 2021 ainsi que de la signification de cet acte à la caution solidaire le 20 juillet 2021. Il est constant que Monsieur [Z] n’a pas souhaité poursuivre la procédure d’expulsion locative ainsi initiée pour des motifs détaillés dans son courrier électronique du 13 octobre 2021 relatifs au coût et aux délais de cette procédure, éléments légitimement protecteurs relevant de la loi voire de dispositions supra législatives et supranationales et non de la société demanderesse.

Il sera constaté au regard de l’historique de compte locatif produit par Monsieur [Z] que la situation d’impayé locatif durable est postérieure à novembre 2021, soit peu après le départ des lieux de l’un des locataires suite à leur séparation, évènement prévisible en son principe mais relevant néanmoins en tout état de cause de l’aléa et d’un risque inhérent à toute situation de mise en location d’un bien immobilier, et que l’échelonnement de la dette locative de Madame [A], d’un montant relativement modeste de 1238,61 euros, par jugement du 24 novembre 2020 du tribunal judiciaire d’Orléans, qui certes ne peut en principe être établi et notifié au seul mandataire et non au propriétaire bailleur, est intervenu en application de la loi et non du fait de la société défenderesse qui a déclaré la créance de son mandant dans le cadre de cette procédure qui ne dispense pas du principe et de l’obligation du paiement du loyer courant, sous réserve de la capacité financière effective des locataires. En l’espèce, il ne peut néanmoins qu’être constaté que la SARL Citya République ne justifie pas avoir informé Monsieur [Z] de l’existence de la procédure de surendettement concernant l’un des deux locataires, alors que le motif de la déclaration de surendettement était de nature à le renseigner sur le prévisible futur motif de naissance d’un impayé locatif plus conséquent et que la connaissance de l’existence de cette procédure aurait pu, compte tenu des dates de cette dernière, le conduire à s’interroger sur son souhait de renouvellement ou non tacitement du bail en cours, outre le fait que la situation de surendettement relève manifestement et incontestablement de ce que le bailleur signataire d’un contrat de mandat de gestion du bien confié doit pouvoir savoir en terme d’enjeux procéduraux et de décisions en terme de vie du contrat de bail. Ce manquement fautif engage la responsabilité contractuelle de la SARL Citya République.

Tel n’est en revanche pas le cas du manquement allégué mais non démontré relatif à la souscription de l’assurance propriétaire non occupant, de fait souscrite et obligatoire.

S’agissant du préjudice global allégué, l’existence d’un lien direct et certain entre le seul manquement contractuel démontré et établi et le montant sollicité devra être établi. Tel n’est pas le cas concernant la souscription d’un prêt le 22 juin 2021 d’un montant de 7500 euros proportionnellement particulièrement supérieur au montant de la dette locative à ce moment (de l’ordre de 770 euros le 15 juin 2021). Tel n’est pas non plus le cas de l’impossibilité de vendre le bien en cause à un prix raisonnable, faute de preuve d’une intention réelle et sérieuse de procéder à une telle vente, cette preuve ne pouvant résulter de l’établissement d’un seul avis de valeur, daté du 24 mars 2022. Seule l’existence d’un préjudice moral consécutif à l’absence d’information sur l’élément essentiel qu’est l’existence d’une procédure de surendettement au profit de l’un des locataires dans le cadre de plus d’une séparation entre les locataires, compte tenu des conséquences prévisibles, est établie. Ce préjudice sera évalué et retenu à la somme de 3500 euros.

La SARL Citya République sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec garantie de la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD, en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL Citya République.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL Citya République à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 3500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, à titre de dommages et intérêts,

Déboute Monsieur [G] [Z] de ses autres demandes financières,

Condamne la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD à garantir la SARL Citya République de cette condamantion,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SARL Citya République, la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la SARL Citya République, la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS MARS DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE