TRIBU

NAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02909 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDGI

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. HATON KURTZEMANN, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par son gérant Monsieur [P] [G]

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [V] [C] épouse [S]

née le 03 Octobre 1966 à [Localité 8] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David SARACENO, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 9

Monsieur [D] [X] [S]

né le 17 Septembre 1963 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e David SARACENO, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 9

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

en présence de [N] [K] auditrice de justice

DEBATS : à l’audience du 14 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 9 mars 2021, la SCI HATON KURTZEMANN a loué à Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 960 euros hors charges / outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 354 euros au titre des loyers et charges échus au 15 décembre 2023, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, le bailleur a fait assigner Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

— faire application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner les locataires à payer la somme de 6 354 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner les locataires à payer la somme de 8 019,37 euros au titre des loyers et charges impayés depuis la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, arrêtés au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du 11 décembre 2024 ;

— condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner les locataires à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 11 décembre 2024.

L’affaire a été appelée le 24 janvier 2025 et retenue lors de l’audience du 14 mars 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son gérant Monsieur [P] [G], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 10 758 euros et en ne sollicitant plus d’expulsion à condition que les paiements échelonnés sur une durée maximum de 24 mois soient respectés.

Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S], représentés par leur conseil, reconnaissent une dette s’élevant à 10 758 euros. Ils sollicitent un échelonnement sur 24 mois avec des mensualités de 448 euros. Il sollicitent également une suspension de la clause résolutoire et un rejet ou une diminution de la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 janvier 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 14 mars 2025, la dette locative de Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] s’élève à la somme de 10 758,37 euros au titre des loyers et charges impayés. Il convient donc de condamner Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 décembre 2023 pour la somme de 6 354 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires lors de l’audience, et de l’accord du bailleur pour des délais de paiement sur une durée de 24 mois maximum, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 448 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la demande du bailleur et des locataires, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Parties perdantes, Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] sont condamnés à payer au bailleur la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’a pas lieu de rejeter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2021 entre la SCI HATON KURTZEMANN, d’une part, et Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 février 2024 à minuit ;

CONDAMNE Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] à verser à la SCI HATON KURTZEMANN la somme de 10 758,37 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 décembre 2023 pour la somme de 6 354 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 448 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] sont condamnés à verser à la SCI HATON KURTZEMANN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [C] épouse [S] et Monsieur [D] [S] à payer à la SCI HATON KURTZEMANN la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 juin 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,