Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 27 avril 2026, n° 25/09076

TJ Marseille 27 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 27 avr. 2026, n° 25/09076
Numéro(s) :	25/09076
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble dénommé LES HAUTS DE FONSCOLOMBES sis [ Adresse 3

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 27 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 25/09076 – N° Portalis DBW3-W-B7J-62TL

AFFAIRE : S.D.C. de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] (M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [I] [J] [A] (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 janvier 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 09 février 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé LES HAUTS DE FONSCOLOMBES sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA CARTIER (CITYA GIM), inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 347 503 583, dont le siège social est sis66 [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [I] [J] [A], née le 10 décembre 1965 à [Localité 1] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 7]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé LES HAUTS DE FONSCOLOMBES sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [I] [J] [A] est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 115 et 116.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer la somme au principal de 9.345,78 euros lui a été signifié par Commissaires de justice le 1er octobre 2024.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 06 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 15 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES HAUTS DE FONSCOLOMBES » sis [Adresse 8] et [Adresse 5], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA CARTIER (CITYA GIM), a assigné Madame [I] [J] [A] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Madame [I] [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] HAUTS DE FONSCOLOMBES sis [Adresse 8] et [Adresse 5], [Adresse 2] :

— La somme en principal de 9.415,68 € au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2024;

— La somme de 1.910,91 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer.

CONDAMNER Madame [I] [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé LES HAUTS DE FONSCOLOMBES sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 2] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [I] [A] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Régulièrement citée à étude, Madame [I] [A] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/09076.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le contrat de syndic signé le 09.07.2025

— La fiche d’immeuble

— L’acte de vente du 18 janvier 2005 de Madame [I] [A] pour les lots 115 et 116

— Le commandement de payer la somme au principal de 9.345,78 euros signifié par Commissaires de justice le 1er octobre 2024

— Le décompte de charges arrêté au 31 décembre 2024 et de frais

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2019 approuvant les comptes pour l’exercice 2018 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2019 et 2020

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice 2019 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2021

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 janvier 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2020 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2021

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2023 approuvant les comptes pour ls exercices 2021 et 2022 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2025 approuvant les comptes pour les exercices 2023 et 2024 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2026.

Il ressort du décompte fourni que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges à partir du 1er décembre 2014.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [I] [A] le 15 septembre 2025, et lui a signifié un commandement de payer en date du 1er octobre 2024, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précèdent soit à partir du 1er octobre 2019, sauf si un autre acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne fournissant aucune pièce de nature à établir l’existence d’un tel acte.

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété couvrant la période du 01.06.2018 au 01.10.2018 pour un montant total de 684,84 euros.

S’agissant en outre des frais imputables à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « relance » du 21.02.2022 (2 euros) ; et du 13.03.2023 (2 euros)

— Les frais de « remise dossier huissier » du 24.10.2023 (90 euros)

— Les frais de « mise en demeure » du 05.06.2023 (55,66 euros)

— Les frais « GALY/CDT DE PAYER » du 08.11.2023 (164,37 euros)

— Les frais « RAR RESOLUTION AMIABLE » du 14.03.2024 (5,66 euros)

— Les frais de " transmission auxiliaire justice) du 16.09.2024 (480 euros) et du 05.11.2024 (480 euros)

— Les frais « mascaron med » du 06.11.2024 (186 euros)

Madame [I] [A] reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées de la somme de 445,22 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.730,84 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2024, ainsi que la somme de 445,22 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [A], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [I] [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES HAUTS DE FONSCOLOMBES » sis [Adresse 8] et [Adresse 5], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 8.730,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES HAUTS DE FONSCOLOMBES » sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes de ce chef,

CONDAMNE Madame [I] [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES HAUTS DE FONSCOLOMBES » sis [Adresse 8] et [Adresse 5], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 445,22 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES HAUTS DE FONSCOLOMBES » sis [Adresse 8] et [Adresse 5], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Madame [I] [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES HAUTS DE FONSCOLOMBES » sis [Adresse 8] et [Adresse 5], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [I] [A] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Madame [I] [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES HAUTS DE FONSCOLOMBES » sis [Adresse 8] et [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 avril 2026.

Le Greffier Le Président