N° RG 21/01625 – N° Portalis DBYV-W-B7F-FWIA – décision du 06 Novembre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 21/01625 – N° Portalis DBYV-W-B7F-FWIA

DEMANDERESSE :

Madame [C] [W] [I]

née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 9] ([Localité 10])

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12]

sis [Adresse 8],

pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA BARBIER CUILLE,

immatriculée au RCS d'[Localité 14] sous le n° 348 912 965,

dont le siège social est sis [Adresse 5],

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

N° RG 24/01729 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWC7

DEMANDERESSE :

Madame [C] [W] [I]

née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 9] ([Localité 10])

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

La S.A.S. FONCIA LOIRET

immatriculée au RCS d'[Localité 14] sous le n°348 912 965

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 4 septembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 4 Décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 6 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Madame F. GRIPP,

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à diposition :

Président : Madame F. GRIPP,

Greffier : Madame Pauline REIGNIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte d’huissier en date du 18 mai 2021, Madame [C] [W] [I] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA BARBIER CUILLE dont le siège est [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 8] en date du 23 février 2021 et consécutivement de l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS Foncia Barbier Cuillé à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande subsidiaire d’annulation des résolutions de cette assemblée numéro 2, 4, 5, 6, 7, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 8, 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, 9.5, 10, 10.1, 10.2, 10.3 et 11.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA BARBIER CUILLE dont le siège est [Adresse 4] a constitué avocat dans la continuité de cette assignation.

D’autres assignations ont été introduites concernant les mêmes parties par actes d’huissier des 2 octobre 2019, 11 mai 2020, 8 septembre 2021 et 4 juillet 2022, après délivrance d’une assignation le 3 mai 2019 de la part de Madame [C] [W] [I] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic alors en exercice la SAS Société Orléanaise de Gestion d’Immeubles dont le siège était [Adresse 7], aux droits de laquelle vient manifestement la SAS Foncia Barbier Cuillé.

Par ordonnance en date du 9 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a débouté Madame [C] [W] [I] de sa demande de communication de pièce et de ses demandes subséquentes, a condamné cette dernière à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 1er février 2023 pour conclusions au fond du syndicat des copropriétaires de l’immeuble les pervenches.

Au cours de la mise en état, notamment après l’audience précitée du 1er février 2023, Madame [W] [I] a sollicité par message RPVA du 13 décembre 2023 le renvoi du dossier à une prochaine mise en état en vue d’une jonction avec la procédure en intervention forcée du syndic, la SAS FONCIA LOIRET pour laquelle le greffe avait déjà communiqué la date de l’audience d’orientation du 10 janvier 2024 à 11 heures sur la base d’un projet d’assignation joint, précisant qu’elle avait l’obligation d’assigner en intervention forcée ce syndic dès lors que s’ouvrait un débat sur la nullité de la désignation du syndic (Civ 3ème 25 octobre 2018).

L’ordonnance de clôture, selon motifs auxquels il convient de se reporter, a été rendue le 22 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2024, à laquelle les parties ont comparu et ont présenté des observations relativement à une éventuelle révocation de l’ordonnance de clôture en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile qui permettent d’y procéder d’office ou à la demande des parties.

Par jugement avant dire droit du 6 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a, outre fixation d’un calendrier de procédure dans ses motifs :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 22 décembre 2023

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du tribunal judiciaire d’Orléans du 7 mai 2024 à 14 heures, salle 10, aux fins de délivrance de l’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété la SAS Foncia Loiret

— réservé l’examen des demandes au fond et de toutes autres prétentions et moyens

— réservé les dépens

L’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété, la SAS Foncia Loiret, a été délivré le 19 avril 2025 à cette société par acte d’huissier de justice délivré à personne morale, avec demande de jonction des procédures concernées et d’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 7 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2024 pour poursuite de la mise en état conformément au calendrier de procédure prévu par le jugement du 6 mars 2024, avec motif de renvoi identique lors de l’audience du 3 juillet 2024, avec renvoi à l’audience du 4 septembre 2024.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, Madame [C] [W] [I] sollicite, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches sis [Adresse 8] en date du 23 février 2021 et consécutivement de l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS Foncia Barbier Cuillé à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande subsidiaire d’annulation des résolutions de cette assemblée numéro 2, 4, 5, 6, 7.1 à 7.9, 8, 9, 9.1 à 9.5, 10, 10.1 à 10.3 et 11.

Madame [C] [W] [I] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— la Socogim a été nommée syndic de la copropriété pour une durée de trois ans jusqu’au 30 janvier 2021 aux termes de l’assemblée générale du 28 février 2018

— elle a sollicité l’annulation des assemblées générales du 28 février et du 1er juillet 2019 et du 3 mars 2020

— elle a reçu la convocation par courrier recommandé reçu le 2 février 2021 de la société Foncia barbier Cuillé

— le PV d’AG lui a été transmis par courrier du 17 mars 2021 par la société Foncia Barbier Cuillé

— la Socogim s’est fait substituer par la société Foncia en violation de l’article 7 du décret du 17 mars 1967

— l’assemblée générale du 23 février 2021 n’a pas été valablement convoquée, la convocation ayant été faite par un syndic dont la nomination était nulle

— elle a reçu la convocation moins de 21 jours avant la date de la réunion

— la convocation ne mentionnait pas les jours et heures de consultation possible des pièces justificatives des charges

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET anciennement dénommée FONCIA BARBIER CUILLE conclut au débouté des demandes formées par Madame [C] [W] [I] et sollicite reconventionnellement sa condamnation à lui payer les sommes de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment que :

— les mandats de syndic dont la Socogim bénéficiait lui ont été transférés

— bénéficiaire de ce transfert, elle a convoqué la copropriété en assemblée générale du 28 février 2019

— la Socogim a perdu tous ses droits

— compte tenu de la contestation de la demanderesse, le président du conseil syndical a convoqué l’assemblée du 1er juillet 2019

— la contestation de cette assemblée du 1er juillet 2019 par madame [W] [I] est contradictoire

— elle a été régulièrement désignée comme syndic pour 3 ans du 1er juillet 2019 au 30 janvier 2021 et avait qualité pour convoquer l’assemblée du 23 février 2021

— l’assemblée du 1er juillet 2019 est exécutoire

— la date de l’envoi de la convocation compte et non celle de la réception

— les modalités de vérification des pièces justificatives des charges sont expressément mentionnées

— la contestation systématique de toutes les décisions d’assemblée générale ne présente aucun intérêt si ce n’est de nuire à la copropriété et de chercher à paralyser son bon fonctionnement

La SAS FONCIA LOIRET conclut au débouté des demandes formées par Madame [C] [W] [I] et sollicite la condamantion de cette dernière à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose notamment que :

— la Socogim lui a donné son fonds de commerce en location-gérance et elle a repris les fonctions et la mission de syndic de l’immeuble

— l’assemblée générale du 1er juillet 2019 est valable

— la solution de la présente procédure est étroitement liée avec l’instance engagée le 3 mai 2019 aux fins d’annulation de l’assemblée du 28 février 2019

— le président du conseil syndical avait tous pouvoirs et qualité pour convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic

— les procédures, les demandes faites et leurs motifs sont en totale contradiction

— la demanderesse ne produit pas la copie du recommandé mentionnant la date de présentation de la convocation

— la résolution 2 mentionne expressement les modalités de consultation des pièces justificatives des charges

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction :

Il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, en application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 21/01625 et 24/01729.

Sur le fond :

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2018, concernant la copropriété [Adresse 13], dans laquelle Madame [C] [W] [I] est propriétaire des lots numéros 81 et 82, établi par la SAS Socogim, cette dernière a été désignée pour une durée de trois ans, jusqu’au 30 janvier 2021, en qualité de syndic.

Il apparaît que par la suite, le 30 octobre 2018, la Socogim a confié la location gérance de son fonds de commerce à la société Foncia Barbier Cuillé, le 1er novembre 2018.

Dans le cadre de la présente instance, Madame [C] [W] [I] sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches en date du 23 février 2021 et consécutivement celle de l’ensemble des résolutions adoptées par cette assemblée. Cette assemblée a été convoquée par la société Foncia Loiret venant aux droits de la société Foncia Barbier Cuillé.

Il ne peut à cet égard qu’être constaté que, ainsi que le jugement du 17 octobre 2025 l’a retenu, avec annulation consécutive de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2019 et de ses résolutions, une location-gérance de fonds de commerce ne peut conduire à confondre les deux entités juridiquement distinctes qu’étaient la Socogim et la société Foncia Barbier Cuillé, cette opération ne permettant pas à cette dernière société de se substituer au seul syndic alors régulièrement désigné, la SAS Socogim. La société Foncia Barbier-Cuillé n’avait ainsi au moins pour ce motif pas qualité à convoquer régulièrement l’assemblée générale du 3 mars 2020. De plus, l’assemblée générale du 1er juillet 2019 a par ailleurs été également annulée, de même que les résolutions prises par cette assemblée, selon jugement du 6 novembre 2025 intervenu dans le cadre d’une instance distincte, en l’absence de qualité de l’auteur de la convocation à cette assemblée pour procéder à cette convocation.

A la date de la convocation à l’assemblée générale du 23 février 2021, si la SAS Socogim, désignée le 28 février 2018 en qualité de syndic jusqu’au 30 janvier 2021 n’avait plus qualité et pouvoir pour procéder à la convocation de l’assemblée générale du 23 février 2021, pour autant la société Foncia Loiret n’avait pas davantage qualité pour le faire.

La convocation à l’assemblée générale du 23 février 2021 étant irrégulière, la société Foncia Loiret n’ayant pas qualité pour y procéder, il y a lieu à annulation de l’assemblée générale du 23 février 2021 ainsi que, consécutivement de la totalité de ses résolutions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature du présent litige et de l’existence de relations durables et de proximité entre les membres et intervenants de la copropriété, de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Madame [W] [I]. Il en sera de même à l’égard de la SAS Foncia Loiret en considération de la situation économique respective des parties.

En revanche, s’agissant des dépens, il sera fait application, aucune considération en lien avec l’équité ou la situation économique des parties ne s’y opposant, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort;

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 6 mars 2024

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 17 octobre 2025 concernant l’assemblée générale du 28 février 2019

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 6 novembre 2025 concernant l’assemblée générale du 1er juillet 2019

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 6 novembre 2025 concernant l’assemblée générale du 3 mars 2020

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG21/01625 et 24/01729

Annule l’assemblée générale du 23 février 2021 de la copropriété [Adresse 13] et la totalité des résolutions issues de cette assemblée générale

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Dispense Madame [C] [W] [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, avec répartition de la charge ces derniers, dont les dépens de l’instance, entre les autres copropriétaires, avec distraction des dépens au profit de Maître Yohan HERVOIS, avocat au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente