MINUTE N° : 49

JUGEMENT DU : 19 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00022 – N° Portalis DB36-W-B7I-EKI

AFFAIRE : Société [Localité 8] REAL ESTATE, C/ [J] [B],.

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

SECTION DETACHEE DE UTUROA RAIATEA

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CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

AUDIENCE DU 19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE -

— La Société [Localité 8] REAL ESTATE, SARL à associé unique, inscrite au RCS de PAPEETE TPI [Numéro identifiant 1]B, représenté par M [D] [I] en sa qualité de gérant, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Robin QUINQUIS de la SELARL JURISPOL, avocats au barreau de POLYNESIE

DÉFENDERESSE -

— Madame [J] [B],

née le 10 Octobre 1955 à [Localité 8]

Veuve, de nationalité Française, retraité, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Michel ETILAGE, avocat au barreau de POLYNESIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Ghislain POISSONNIER

GREFFIER : Moélanie DEANE

PROCEDURE -

Requête en demande d’indemnité compensatrice en date du 22 Mars 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 05 Avril 2024

Numéro de rôle N° RG 24/00022 – N° Portalis DB36-W-B7I-EKI

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au 19 Septembre 2025

Par décision contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant requête reçue au greffe le 5 avril 2024 et acte d’huissier du 15 avril 2024, la SARL [Localité 8] REAL ESTATE a saisi le tribunal de première instance de PAPEETE, section détachée de RAIATEA, à l’encontre de [J] [B] en paiement.

Selon acte sous seing privé du 31 mars 2022, [J] [B] a conclu un « mandat de vente avec exclusivité » avec la SARL [Localité 8] REAL ESTATE pour une durée de six mois concernant le bien situé à [Localité 9], sis à [Localité 12] – lot 3 section IK [Cadastre 4] (01ha 12 a 04 ca) de la terre [Adresse 18]. Le prix net vendeur était fixé à 150.000.000 F CFP et le montant de la commission d’agence prévue à 7.500.000 F CFP HT, soit 8.475.000 F CFP TTC.

Suivant acte dressé par la SCP CLEMENCET-PINNA dont les signatures ont été légalisées par la commune de [Localité 8] le 3 juin 2022, [J] [B] et la SARL CITY PF ont signé un compromis de vente intitulé « acte comportant vente conditionnelle », concernant la totalité des droits indivis de 1/6ème des lots 1, 2, 3, 4, 5 et 6 cadastrés IK [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] de la terre formant le lot A du morcellement des terres [Adresse 18] [Adresse 14] – [Adresse 16] – [Adresse 20]-[Adresse 17] – [Adresse 13]. Le compromis prévoyait un prix de vente de 160.000.000 F CFP comprenant la commission due à l’agence [Localité 8] REAL ESTATE pour un montant de 10.000.000 F CFP.

Selon acte de vente notarié dressé par Maître [R] en date du 18 janvier 2024, [J] [B] a vendu à la SCI TAHINU la totalité de ses droits indivis de 1/6ème portant sur les lots 1, 2, 3, 4, 5 et 6 des terres [Adresse 18] – [Adresse 14] – [Adresse 16] – [Adresse 20] – [Adresse 17], à [Localité 8] (soit les parcelles IK [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) pour un prix de 125.000.000 F CFP.

Par conclusions reçues le 28 janvier 2025, la SARL [Localité 8] REAL ESTATE demande au tribunal à titre principal de :

— déclarer sa requête recevable,

— juger qu'[J] [B] a manqué à ses obligations de mandant et a engagé sa responsabilité au regard de l’article 3 du mandat de vente exclusif,

— condamner [J] [B] à lui payer une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération de sa commission prévue par le contrat de mandat de vente du 31 mars 2022, soit 8.475.000 F CFP, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2024,

et à titre subsidiaire, de :

— juger qu'[J] [B] a commis une faute délictuelle en raison de la vente réalisée au profit d’un autre acquéreur que celui avec lequel elle avait signé le compromis de vente par l’intermédiaire de la SARL [Localité 8] REAL ESTATE,

— condamner [J] [B] à lui payer la somme de 8.475.000 F CFP au titre de son préjudice financier, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2024,

— condamner [J] [B] à lui payer la somme de 400.000 F CFP au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [Localité 8] REAL ESTATE estime que le mandat de vente du 31 mars 2022 et le compromis de vente du 3 juin 2022 étaient réguliers et qu'[J] [B] n’a pas respecté son engagement issu du mandat d’exclusivité. En conséquence, elle affirme qu'[J] [B] lui est redevable de la commission prévue initialement au titre de la clause pénale contenue dans le mandat exclusif de vente.

A titre subsidiaire, elle affirme que si la responsabilité contractuelle d'[J] [B] est engagée, sa responsabilité extra contractuelle peut également l’être du fait d’avoir fait échec de manière abusive ou frauduleuse à la vente préalablement acceptée.

En réplique, dans ses conclusions reçues le 28 janvier 2025, [J] [B] renonce à ses conclusions d’incident et demande au tribunal :

— au fond, de dire irrecevable la requête de la SARL [Localité 8] REAL ESTATE,

— à titre subsidiaire, de dire nul le mandat de vente exclusif du 31 mars 2022 et de débouter la SARL [Localité 8] REAL ESTATE de l’ensemble de ses demandes,

— avant dire droit, d’enjoindre à la SCP CLEMENCET PINNA, rédacteur de l’acte de vente conditionnel, de produire sous astreinte de 50.000 F CFP par jour de retard à compter de la signification de la décision l’agrément de défiscalisation locale et métropolitaine, le justificatif attestant que le droit de préemption des autres indivisaires a été purgé, le permis de construire, la sommation d’avoir à signer l’acte authentique, le compte-rendu de rencontre entre le vendeur et l’acquéreur dans les 30 jours de l’échéance prévue pour la réitération des présentes pour décider de la poursuite ou non des présentes,

— condamner la SARL [Localité 8] REAL ESTATE à lui payer la somme de 200.000 F CFP au titre des frais irrépétibles.

Elle allègue que la requête est irrecevable au visa de l’article 20 du code de procédure civile de la Polynésie française. Elle invoque, d’une part, le fait que la requérante n’a pas déposé l’assignation au greffe de la juridiction compétente au plus tard 10 jours avant l’audience et qu’ainsi la juridiction n’est pas valablement saisie. Elle estime, d’autre part, que l’article 430-14 du même code n’a pas été respecté en ce que les actes de procédure doivent être remis à la juridiction par voie électronique, en matière de procédure avec représentation obligatoire par avocat.

Subsidiairement sur le fond, elle conteste la validité du mandat au regard des textes régissant l’activité d’agent immobilier et des statuts de la SARL [Localité 8] ESTATE, l’associé unique [D] [C] dit [I] étant bien autorisé à ester en justice mais pas à signer des mandats de vente, ce qui, à défaut d’habilitation, rend le mandat conclu nul et sans effet.

Elle ajoute que la vente n’a pas été conclue définitivement, non pas par sa volonté mais par la volonté de l’acquéreur en raison de l’absence de réalisation des conditions suspensives et qu’en conséquence l’acte de vente conditionnelle est frappé de nullité de plein droit.

Une ordonnance de clôture a été rendue en date du 23 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré sans plaidoirie avec l’accord des parties. Le délibéré a été fixé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la recevabilité de la requête

En vertu de l’article 21 du Code de procédure civile de la Polynésie française, le dépôt de la requête, des pièces et de l’assignation doit être réalisé au greffe au plus tard 10 jours avant l’audience.

Par ailleurs, en matière de procédure avec représentation obligatoire par avocat, l’article 430-14 du même code prévoit que les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique.

En l’espèce, la requête introductive d’instance a été enregistrée le 5 avril 2024 au greffe et la première audience a été fixée au 17 mai 2024.

La requête introductive d’instance a été adressée par voie électronique au greffe le 25 mars 2024.

En revanche, l’assignation signifiée le 15 avril 2024 et les pièces accompagnant la requête n’ont pas été déposés au greffe avant la première audience du 17 mai 2024, pas plus qu’elles n’ont été adressés au greffe par voie électronique avant cette audience.

Toutefois, il est prévu par les dispositions de l’article 43 du code de procédure civile de la Polynésie française que toutes irrégularités d’exploits ou d’acte de procédure ne sont cause de nullité que s’il est justifié qu’elles ont porté atteinte certaine aux intérêts de la partie qui les invoque.

Or, plusieurs audiences ont eu lieu entre le 17 mai 2024 et le 23 mai 2025 et le conseil d'[J] [B] a bien reçu copie de l’assignation et des pièces accompagnant la requête introductive d’instance, a eu le temps d’en prendre connaissance et a pu conclure en réponse.

Ainsi, d'[J] [B] ne justifie d’aucun grief tiré des irrégularités constatées. Il s’en suit que les moyens tirés de l’irrecevabilité de la requête sont rejetés.

2/ sur la validité du mandat de vente

Aux termes du « mandat de vente avec exclusivité » du 31 mars 2022 signé entre l’agence immobilière [Localité 8] REAL ESTATE (représentée par son négociateur [D] [I]) et [J] [B], cette dernière convenait de laisser à l’agence la charge de la vente du bien [Localité 9], sis à [Localité 12] – lot 3 section IK [Cadastre 4] (01ha 12 a 04 ca) de la terre [Adresse 18] et ce pour une durée de 6 mois. Le prix net vendeur était fixé à 150.000.000 F CFP et le montant de la commission d’agence prévue à 7.500.000 F CFP HT, soit 8.475.000 F CFP TTC.

Au visa des dispositions de l’arrêté n°135 CM du 15 février 1994 portant application de la délibération modifiée n°90-40 AT du 15 février 1990 réglementant l’exercice de la profession d’agent immobilier, [J] [B] affirme que [D] [C] dit [I] n’était pas en capacité de signer un tel mandat de vente et que seule la gérante y est habilitée selon les statuts de la SARL [Localité 8] REAL ESTATE et qu’à défaut d’habilitation le mandat est nul.

Toutefois, il ressort des pièces produites au débat que [D] [C] dit [I] :

— est titulaire de l’habilitation prévue par la règlementation (article 29-1 de l’arrêté n°135 CM modifié du 15 février 1994 portant application de la délibération modifiée n°90-40 AT du 15 février 1990 réglementant l’exercice de la profession d’agent immobilier) délivrée le 1er mars 2021 par la société [Localité 8] REAL ESTATE titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier,

— est titulaire d’une délégation de pouvoirs du 4 mars 2022 établie par [P] [X], gérante de la SARL [Localité 8] REAL ESTATE, délégation l’autorisant notamment à signer tout mandat et offre liés à l’agence immobilière.

Il s’en suit que [D] [I] était bien habilité à signer le mandat de vente litigieux.

Il en résulte que le moyen tiré du défaut de capacité du mandataire doit être rejeté.

3/ sur la responsabilité contractuelle

Vu l’article 1134 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française.

Vu l’acte sous seing privé du 31 mars 2022 déjà mentionné.

En l’espèce, le « mandat de vente avec exclusivité » conclu par les parties indiquait qu’il était consenti et accepté avec exclusivité pour une période de 6 mois à compter de la date de la signature et qu’il était renouvelable par tacite reconduction pour la même période mais sans exclusivité, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties afin d’y mettre un terme moyennant un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec accusé réception.

En l’espèce, un compromis de vente sous conditions suspensives dont la signature a été légalisée par un adjoint au maire le 3 juin 2022 a été conclu entre [J] [B] et la SARL CITY PF portant sur la totalité des droits indivis du vendeur de 1/6eme des lots 1, 2, 3, 4, 5 et 6 des terres [Adresse 18] – [Adresse 14] – [Adresse 16] – [Localité 19] – [Adresse 17], à [Localité 8] (soit les parcelles IK [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]), pour un montant de 160.000.000 F CFP incluant la commission de l’agence immobilière [Localité 8] REAL ESTATE à hauteur de 10.000.000 F CFP.

Le compromis de vente du 3 juin 2022 mentionnait « qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans le délai de 18 mois à compter de la signature des présentes […] toutefois ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique […]. En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder un délai de 20 mois à compter de la signature des présentes ».

Selon acte de vente du 18 janvier 2024 dressé par Maître [R] (notaire à [Localité 15]), [J] [B] a vendu à la SCI TAHINU ses droits indivis de 1/6eme portant sur les lots 1, 2, 3, 4, 5 et 6 des terres [Adresse 18] – [Adresse 14] – [Adresse 16] – [Adresse 20] – [Adresse 17], à [Localité 8] (soit les parcelles IK [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) pour un prix de 125.000.000 F CFP et ce, sans l’intermédiaire de la SARL [Localité 8] REAL ESTATE.

Il ressort de ces éléments que le compromis de vente du bien immobilier a été conclu entre les parties le 3 juin 2022 dans le délai de 6 mois d’exclusivité prévu par le mandat de vente du 31 mars 2022, que ce compromis de vente était valable jusqu’au 3 février 2024 (date d’expiration du délai de 20 mois) et qu'[J] [B] a vendu ledit bien immobilier à un tiers le 18 janvier 2024.

Ce faisant, [J] [B] a violé son engagement contractuel.

Dès lors que la cession du bien immobilier à un tiers est intervenu avant l’expiration du délai de validité du compromis de vente, la discussion sur une hypothétique absence de réalisation des conditions suspensives du fait de l’acquéreur est sans objet et les demandes tendant à l’obtention de pièces par le notaire seront rejetées.

Il sera au demeurant observé que les conditions suspensives figurant au compromis de vente n’étaient stipulées qu’au profit de l’acquéreur seul et n’étaient subordonnées à aucun délai hormis celui relatif à l’obtention du permis de construire qui devait être obtenu dans les 18 mois du compromis, délai expirant au 3 février 2024 par l’effet de la prorogation automatique prévue.

[J] [B], qui a signé un acte de vente avec un tiers avant la fin du délai de validité du compromis de vente, a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de l’acquéreur.

Elle a également commis une faute contractuelle vis-à-vis de la SARL [Localité 8] REAL ESTATE, l’article 3 du mandat de vente du 31 mars 2022 mentionnant que « si la vente ne pouvait être conclue définitivement par la volonté, du fait ou de la faute du Mandant, une fois le compromis de vente signé par l’acquéreur et les éventuelles conditions suspensives réalisées, une indemnité équivalent au montant de la commission prévue par les présentes, serait due au Mandataire par le Mandant ».

[J] [B] sera ainsi condamnée à verser à la SARL [Localité 8] REAL ESTATE une indemnité dont le montant sera équivalent au montant de la rémunération prévue au mandat de vente exclusif du 31 mars 2022, soit la somme de 8.475.000 F CFP TTC.

Cette somme portera intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2024 adressée à [J] [B] par sommation d’huissier de justice.

4/ sur les frais irrépétibles

Il ne serait pas équitable de laisser à la SARL [Localité 8] REAL ESTATE la charge des frais qu’elle a dû engager dans la présente procédure. [J] [B] sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 300.000 F CFP au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE la requête de la SARL [Localité 8] REAL ESTATE recevable,

DIT que [J] [B] a manqué à ses obligations de mandant en méconnaissant la clause d’exclusivité du mandat de vente du 31 mars 2022, ayant donné lieu à la conclusion d’un compromis de vente le 3 juin 2022,

CONDAMNE [J] [B] à payer à la SARL [Localité 8] REAL ESTATE la somme indemnitaire de 8.475.000 F CFP TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2024,

CONDAMNE [J] [B] à payer à la SARL [Localité 8] REAL ESTATE la somme de 300.000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE [J] [B] aux dépens.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Ghislain POISSONNIER Moélanie DEANE