MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 septembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00289 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCXI

AFFAIRE : [G] [Z] C/ [B] [L], [S] [X] épouse [L] [Adresse 1]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 24/00289 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCXI

AUDIENCE DU 12 septembre 2025

DEMANDEUR -

— Madame [G] [Z]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEURS -

— Monsieur [B] [L]

né le 30 Octobre 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de PAPEETE

— Madame [S] [X] épouse [L] [Adresse 1]

née le 29 Août 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Christine LAMOTHE

GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -

Requête en Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation- Sans procédure particulière (5AZ) en date du 09 août 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 20 août 2024

Rôle N° RG 24/00289 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCXI

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d’un acte sous seing privé en date du 21 novembre 2022, M. [B] [L] et Mme [S] [X] (ci-après « les bailleurs ») ont donné à bail à Mme [O] [Z] un ensemble de deux maisons sises à [Localité 4] d’une superficie cumulée de 440m² aménagées en 20 chambres et 9 salles d’eau avec toilette notamment.

Ledit bail, expressément qualifié de « bail d’habitation » soumis au régime de la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée, a été conclu pour une période fixe d’une année courant à compter du 16 janvier 2023, moyennant un loyer mensuel de 750.000 XPF hors charges, outre le paiement d’un dépôt de garantie de 1 million XPF.

Y a été adjoint une annexe datée du même jour portant autorisation expresse par le bailleur en faveur du locataire :

«  – à exercer une activité de vente de plats conformément au règlement du service de l’hygiène.

— à sous-louer toute partie du logement.

Il est expressément précisé à ce titre que le bailleur autorise toute sous-location en location meublée saisonnière, sur quelque plate-forme que ce soit, et notamment sur les plateformes AirBnB et Booking.com.

Il autorise également l’occupation des lieux en journée à partir du 9 janvier 2023 en vue d’y effectuer des travaux d’aménagement et d’embellissement.

Il est précisé que lesdits travaux sont autorisés également durant toute la durée du présent bail. "

PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par exploit du 9 août 2024 ainsi que par requête déposée au greffe le 20 août suivant, Mme [O] [Z], preneuse, a attrait ses bailleurs devant le tribunal civil de première instance de Papeete afin de voir re-qualifier le contrat de bail d’habitation en bail commercial.

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 3 février 2025, elle demande au tribunal de :

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

— Re-qualifier la convention la liant aux bailleurs en bail commercial et ce depuis le 21 novembre 2022 moyennant un loyer de 750.000 XPF,

— Condamner solidairement les bailleurs à lui payer la somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles.

— Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Au soutien, elle fait essentiellement valoir que :

— Les règles issues du statut des baux commerciaux sont d’ordre public et s’appliquent indépendamment de la qualification que les parties ont bien voulu donner à leur convention, pourvu qu’un certain nombre de critères liés à l’usage des locaux donnés à bail et à la qualité du preneur notamment, sont réunis.

— En l’occurrence, les locaux pris à bail par ses soins l’ont été afin de lui permettre d’exploiter une activité d’hôtellerie nécessairement commerciale. Cet état de fait était connu des bailleurs. En témoigne l’autorisation expresse de ces derniers " à exercer une activité de vente de plat (…) à sous-louer tout ou partie du logement (…) en location meublée saisonnière (…). ".

— La direction que les défendeurs entendent vouloir donner à leur relation n’est pas sérieuse si l’on se réfère par ailleurs au montant important du loyer, aux investissements et frais de remise en état des locaux engagés par ses soins, par nature incompatibles avec l’hypothèse d’une location précaire d’une année seulement.

Selon leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 mars 2025, M. [B] [L] et Mme [S] [X] demandent au tribunal de :

— Débouter Mme [O] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— La condamner à leur payer la somme de 300.000 XPF en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils opposent principalement que :

— C’est à leur insu que la preneuse a développé une véritable activité d’hôtellerie dans les lieux loués. Le bail a d’ailleurs été signé alors que Mme [O] [Z] ne disposait pas de la qualité de commerçante.

— La teneur de l’autorisation annexée au bail a été dévoyée. Elle ne permettait que la location saisonnière qui n’est pas une activité commerciale. Ils n’entendaient d’autre part que permettre à Mme [O] [Z] de cuisiner ses plats dans les lieux loués, leur vente devant se faire en d’autres lieux.

En cet état, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 16 avril 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 21 mai 2025. L’affaire a enfin été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= Sur la demande de re-qualification du bail :

Selon les articles 1134, 1156 et 1161 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française,

Art. 1134 – “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Art. 1156 – “On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.”

Art. 1161 – “Toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.”

La qualification d’un contrat, qu’il soit passé en la forme authentique ou non, ne dépend ni de la seule dénomination retenue par les parties, ni de la nature de leurs autres relations, mais de sa substance et de la destination contractuelle, laquelle est à rechercher selon la commune intention des parties, selon encore l’économie générale de l’acte, et sans dénaturation lorsque les termes sont clairs.

Aux termes du I de l’article L.145-1 du code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française, “Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (…)”

En l’espèce, il résulte des éléments versés au dossier que les parties sont liées par un acte sous seing privé le 21 novembre 2022 qui, bien qu’ayant été expressément qualifié de bail d’habitation soumis au régime de la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée et ses arrêtés d’application, a été complété par une annexe signée le même jour et qui confère à la preneuse des prérogatives excédant manifestement l’usage d’habitation stricto sensu.

Autorisation expresse y est effectivement faite au profit de Mme [O] [Z] d’exercer dans les lieux loués une activité de vente de plats (et non de simple confection de plats), avec faculté de sous-louer tout ou partie du logement, avec autorisation expresse de sous-location en meublé saisonnière, via des plateformes de réservation, quelle qu’elles soient, ainsi que possibilité d’occuper les lieux avant la date d’entrée en jouissance, puis en continu, pour y réaliser des travaux d’aménagement et d’embellissement.

Le bail principal, dans son article 7.2, organise également l’usage en chambres doubles avec une limite de deux personnes par chambre et proscrit la surcharge des étages, ce qui revient à réguler une capacité d’accueil. L’article 7.5 met quant à lui à la charge de la preneuse les travaux d’amélioration et ceux « nécessaires au bon fonctionnement de son entreprise », ce qui témoigne en faveur d’une acceptation d’exploitation professionnelle dans les lieux.

Ainsi que le souligne à juste titre Mme [O] [Z], la configuration même des lieux vient enfin corroborer l’hypothèse d’une destination commerciale, puisque par leur ampleur – deux maisons à [Localité 4] totalisant 440m² constitués de 20 chambres et 9 salles d’eau avec toilettes – ils s’accordent avec un projet d’exploitation structurée d’hébergements touristiques.

A contrario, la lecture restrictive que les défendeurs revendiquent à l’égard de l’autorisation en annexe du contrat, qui cantonnerait la vente de plats à une simple confection sans commercialisation sur place est contraire aux dispositions claires et dénuées d’ambiguïté dudit bail, et à l’économie d’ensemble de l’acte, dès lors que le bailleur autorise bien Mme [O] [Z] “à exercer une activité de vente de plat conformément au règlement du service de l’hygiène,” mais aussi à “à sous louer toute partie du logement”.

S’agissant ensuite de la mention d’une activité dite « saisonnière » et de la référence aux plateformes de réservation, il y a lieu de souligner que ces indications ne suffisent pas, à elles seules, à cantonner l’usage à une simple location civile. Elles ne suffisent guère plus à exclure par principe l’exploitation d’une véritable activité hôtelière, ce d’autant moins lorsque – comme en l’espèce – l’acte lu dans son ensemble autorise une offre organisée à destination d’une clientèle de passage et prévoit les moyens de son fonctionnement. L’adjectif saisonnier ne renvoi en effet qu’à un rythme d’occupation et de commercialisation, et non à la nature juridique de l’exploitation, laquelle dépend de la réalité des prestations fournies et de l’organisation contractuellement permise du service.

Les bailleurs ne sauraient, dans ce cadre, feindre la découverte d’une extension d’usage qu’ils n’auraient ni souhaitée ni acceptée, leurs propres écrits définissant la capacité par chambre, admettant la sous-location, y compris meublée sur plateformes et autorisant des travaux finalisés au fonctionnement d’une entreprise.

Enfin, la preneuse justifie d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans le cadre d’une exploitation personnelle de location saisonnière de chambres à louer au 16 janvier 2023, date qui coïncide avec le début du bail, de sorte que, à cette date, la condition subjective du statut de commerçant imposée par l’article L.145-1 susvisé a été satisfaite.

De tout ce qui précède, il résulte que la convention du 21 novembre 2022 en litige doit être re-qualifiée en bail commercial avec effet au 16 janvier 2023, date d’entrée en jouissance et d’immatriculation, le loyer contractuel de 750.000 XPF demeurant applicable jusqu’à sa révision éventuelle dans le cadre du statut.

= Sur les frais irrépétibles et dépens :

Aux termes de 406 du code de procédure civile de la Polynésie française, « Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf si circonstances particulières résultant de l’intérêt ou de la faute d’une partie. Les dépens peuvent également entre compensés en tout ou partie si les parties succombent respectivement sur quelques chefs de demande. »

En vertu de l’article 407 du même code, « En toute matière, civile, commerciale ou sociale, lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

En l’espèce, en considération des circonstances et de la solution du litige, il y a lieu de condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [S] [X] à payer à Mme [O] [Z] une somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles

Succombant pour le tout, ils seront en également solidairement condamnés à supporter les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— DIT que la convention du 21 novembre 2022 liant M. [B] [L] et Mme [S] [X], bailleurs et Mme [O] [Z], preneuse, est un bail commercial avec effet au 16 janvier 2023,

— CONDAMNE solidairement M. [B] [L] et Mme [S] [X] à verser à Mme [O] [Z] la somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— CONDAMNE solidairement M. [B] [L] et Mme [S] [X] aux entiers dépens de l’instance.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Christine LAMOTHE Hinerava YIP